行至8月中下旬，房地產(chǎn)行業(yè)即將迎來半年業(yè)績披露的高峰。經(jīng)歷行業(yè)深度調(diào)整，面臨市場下行壓力，資本市場對各大房企的業(yè)績已經(jīng)有了一定的預(yù)見。營收和利潤下滑已經(jīng)成行業(yè)大勢。
但資本市場是理性，也擁有敏銳的嗅覺，行業(yè)經(jīng)歷股價一路下跌已經(jīng)到了底部，而市場下行的困局也是暫時的，目前也在市場的較底部，穩(wěn)健發(fā)展才是未來的主基調(diào)。
首先從市場來說，中國房地產(chǎn)剛需和改善需求仍有很大的市場，城鎮(zhèn)化、人口流動，以及改善性需求長期存在。在目前個別房企暴雷之下，優(yōu)質(zhì)房企未來或擁有更大的發(fā)展機(jī)遇。
再看看這些房企能承受多長時間的調(diào)整，就要看現(xiàn)金流安全性了。以龍頭民營房企碧桂園舉例，公司銷售金額還穩(wěn)在第一名，且連續(xù)兩月銷售有回溫跡象，再者融資方面，公司在2022年融資暢通，且持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，顯然具備了打持久戰(zhàn)的條件。
市場好于預(yù)期
據(jù)克爾瑞發(fā)布的1-7月銷售數(shù)據(jù)顯示，市場和企業(yè)銷售表現(xiàn)較上半年相對穩(wěn)定，環(huán)比降幅略低于往年30%左右的平均水平。同比降幅39.7%，降幅略有收窄。7月典型城市市場環(huán)比下降16%，好于預(yù)期。
從數(shù)據(jù)看，市場在底部并已企穩(wěn)，略微呈現(xiàn)上升之態(tài)。
再來看房企，以碧桂園為例，公司7月歸屬于股東的權(quán)益銷售金額301.1億元，1-7月累積金額約為2151.9億元。
在克爾瑞的銷售榜單中，碧桂園操盤金額2712.2億元，權(quán)益金額2151.3億元，全口徑金額2854.9億元，均穩(wěn)居第一位。
從市場占有率來看，2022年碧桂園處于上升態(tài)勢，以克爾瑞百強(qiáng)房企數(shù)據(jù)為底層數(shù)據(jù)計算，碧桂園1-7月操盤、權(quán)益和全口徑金額占百強(qiáng)房企金額的比例分別為7.58%、5.28%、10.03%，權(quán)益口徑金額占比保持穩(wěn)定，操盤和全口徑金額占比大幅上漲，其中全口徑金額大幅上漲了4個百分點。
此外，碧桂園是全國土儲布局最為廣泛的企業(yè)。截至2021年12月31日，公司開發(fā)項目遍布31個省份、299個地級行政區(qū)劃、1425個縣級市/區(qū)/縣，項目總數(shù)達(dá)到3216個。
2021年，碧桂園來自三四線城市的銷售額占比達(dá)68%，有161個城市的市占率超過5%，其中有13個地級市的市場占有率大于20%，55個城市的市占率在10%-20%。權(quán)益合同銷售額排名前十的城市，大部分為強(qiáng)三四線城市。
億翰智庫觀點認(rèn)為，碧桂園的布局特點主要有三點優(yōu)勢：第一，選城準(zhǔn)，盡管碧桂園主要布局三四線城市，但選城眼光獨到，進(jìn)駐城市多數(shù)為人口規(guī)模50萬以上、發(fā)展?jié)摿^好的城市；第二，投資具有連續(xù)性，一旦選定城市進(jìn)行入駐，碧桂園對其的投資便會持續(xù)，深入布局有利于市場占有率及品牌效應(yīng)的提高；第三，因城施策，在異地復(fù)制的同時采取差異化投資，更加契合定位，最大化發(fā)揮品牌效應(yīng)。
在業(yè)內(nèi)人士看來，行業(yè)分化格局明顯分化，市場占有率的進(jìn)一步強(qiáng)大意味著企業(yè)將獲得更大的市場空間和更多的發(fā)展機(jī)遇。碧桂園的銷售數(shù)據(jù)正在印證這樣邏輯。
按照房地產(chǎn)行業(yè)的周期論，底部過去行業(yè)將回歸常態(tài)，經(jīng)歷深度調(diào)整的行業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)健，而中國龐大的房地產(chǎn)需求將給這些優(yōu)質(zhì)房企提供良好的機(jī)遇。
“造血功能”正常 現(xiàn)金流安全性高
當(dāng)前環(huán)境，房企能否順利穿越周期，則需要深度研判房企的現(xiàn)金流狀況。銷售端看，碧桂園整體處于穩(wěn)定，回款方面，碧桂園在今年1-6月的銷售經(jīng)營中，上半年權(quán)益銷售回款率繼續(xù)保持在90%以上的高水平，遠(yuǎn)高于百強(qiáng)房企的平均值。
資金回籠能力是房企現(xiàn)金流安全最核心的部分，擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金回籠，才是對抗周期最強(qiáng)大的能力，給了公司穿越周期的底氣。
融資方面，2022年開始，碧桂園融資渠道暢通。3月獲取了境內(nèi)銀行間協(xié)會50億中期票據(jù)的發(fā)行額度并成功注冊；并先后與招商銀行、農(nóng)行廣東分行簽訂150億元及400億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議；5月試點增信發(fā)行5億元公司債。
融資能夠從外部補(bǔ)充現(xiàn)金，企業(yè)的現(xiàn)金流安全就多一份保障。同時從行業(yè)來看，目前能正常融資正是說明資本市場認(rèn)可其發(fā)展和后續(xù)的還款能力。
從碧桂園債務(wù)管理、回購等舉措亦能說明其資金實力。2021年底至今，碧桂園已多次主動回購債券、增持債券及公司股票，力保投資人利益，碧桂園2022年已無需要兌付的美元債。
有充裕現(xiàn)金提前還債，減少短期債務(wù)占比，同時通過新發(fā)行債券，將整體債務(wù)期限拉長，通過科學(xué)管理，碧桂園的債務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，償債壓力也大大減少，更有利于應(yīng)對當(dāng)下環(huán)境。
從財務(wù)方面看，碧桂園自從2018年立志以行穩(wěn)致遠(yuǎn)為發(fā)展目標(biāo)后，保持了穩(wěn)健的財務(wù)策略，公司致力于降低負(fù)債率，至2021年年底凈負(fù)債率降至45.4%的低位水平，賬面現(xiàn)金余額1813億，現(xiàn)金短債比高達(dá)2.3倍。
也正是因為提前降負(fù)債，碧桂園為自己爭取了更多的空間和機(jī)會，在這一輪行業(yè)深度調(diào)整中，有了更強(qiáng)的對抗風(fēng)險的能力。
當(dāng)然，從目前的情況看，沒有房企能言自己絕對安全，接下來拼的就是企業(yè)的韌勁，從市場和業(yè)績來說，目前是低谷無疑，能走出低谷，穿越周期則要看房企自己的努力。
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