近年不少內房企業相繼分拆物管業務上市，成為港股市場熱點之一。禹洲集團（01628.HK）早前亦公布其分拆計劃，8月26日，禹洲集團發布公告稱，正考慮可能分拆物業管理服務業務及商業營運服務業務于香港聯交所獨立上市。
事實上早在去年底，禹洲集團董事局主席林龍安太平紳士就曾透露，待物管業務成熟時便考慮分拆上市。作為全國房地產前40強企業，禹洲集團銷售規模持續擴大，今年更是在邁向千億銷售的征程上不斷突破，市場對其分拆自然是充滿了期待及想象，消息傳出后市場就一直保持關注。據禹洲集團公布的2020年中期業績數據顯示，其物業管理業務上半年錄得物業管理費收入為人民幣2.89億，較去年同期增加了62.16%，在管總建筑面積達1,300萬平方米，合同管理面積達2,200萬平方米，合共服務全國超10萬戶業主。在多個行業榜單中，禹洲物業也長期占據行業前40強的排名。從各項數據來看，禹洲物管業務正步入規模成熟期，公告發出后，該分拆計劃更是獲得了資本市場的高度關注，多家大行紛紛表示看好。
物管業務分拆將釋放巨大潛在價值
禹洲集團物管業務在過去幾年持續保持快速增長，大行預計，隨著未來該業務規模不斷擴大，營收將進一步提升。摩根大通預計，禹洲物管業務在2021年的收入和凈利潤可分別實現約人民幣10億元及人民幣1.25億元。星展指出，禹洲物管業務未來將積極通過收并購項目進一步提升業務規模，有望未來3年內合同管理總建筑面積提升至1億平方米，以2021年物管業務盈利水平達人民幣1億元估算，該業務市值約為人民幣15億至20億元（港元16億至22億元）。中信里昂亦預測，至2021年禹洲物管業務將實現人民幣1億元的利潤貢獻，以25倍市盈率計算，該物管業務估值可達28億港元。銀河-聯昌指出，隨著未來收并購項目的增加，預期禹洲物管業務2021年收入增幅可達40%，凈利潤率亦將達到10%或以上，以此計算禹洲物管業務的潛在市值將介于人民幣25億元至30億元之間。
禹洲物管業務自1997年成立以來，始終緊跟集團業務拓展步伐，深耕海西經濟區、長三角、京津冀、大灣區、華中及華南六大區域布局，各大行認為，物管業務實現分拆后將釋放巨大潛在價值，有助市場對禹洲集團進行價值重估。
分拆將進一步提升股東回報
禹洲集團的派息水平在業內一直處于領先水平，今年上半年，禹洲宣布擬派發中期股息每股12港仙，派息率為36.65%。2019年，恰逢上市十周年，禹洲更是兩次派發特別股息與股東同樂，全年累計派息達每股40港仙，派息率高達45.67%。除了持續增長的銷售表現為提高派息帶來憧憬外，市場也將物管業務分拆視為派息增長的另一強勁動力。摩根大通預期物管業務的分拆將以實物方式向股東分派股份，且禹洲集團將不會持有股份。招銀國際認為，疊加今年中期每股派發12港仙，預計全年禹洲的派息率將繼續位居行業高位。星展更表示，若禹洲的物管業務在今年底前實現分拆，預計2020年全年禹洲集團的股息收益率可進一步提升至17%以上，將進一步為股東帶來豐厚回報。海通證券(600837,股吧)特別指出，隨著禹洲旗下的物業管理和商業管理即將進行分拆上市，預計將會給股東帶來豐厚的回報，值得市場關注。
持續提升的股東回報也離不開穩定增長的業績做支撐，今年前8月，禹洲集團已實現累計銷售金額為人民幣654.06億元，同比大增60.91%，已完成年度目標約65.4%，對于實現全年千億目標底氣十足。
自2014年以來，禹洲將派息率持續維持在35%以上，即以不低于核心利潤的30%作為對股東派發股息的指引。2020年上半年，禹洲的核心股東凈利同比增加9.6%至人民幣15.30億元，宣派中期股息12港仙，對應派息率達37%，股息收益率達11%。此外，于今年8月份，禹洲獲大股東連續增持共300萬股，可見禹洲管理層積極踐行對資本市場和股東的承諾，以及對長遠發展前景的十足信心。
不斷創新高的銷售表現，持續穩定的債務結構，高水平的股東回報率加上物管業務分拆帶來的憧憬，禹洲獲多家大行唱好，均給予“跑贏大市”或“買入”評級。摩根士丹利等數間大行更進一步上調了禹洲目標價，充分彰顯了資本市場對禹洲未來發展的認可及肯定。
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