今年來，房地產持續在底部震蕩。寬松政策下，樓市整體仍未得到有效修復，銷售筑底徘徊，房企資金持續承壓、拿地謹慎、新開工動力不足是今年的真實寫照。近期，各房企也陸續公布了2024年中期業績，業績虧損或下滑成為行業主旋律。
隨著房地產行業在不斷洗牌，有發展潛力公司將在大浪淘沙中逐漸凸顯。最近，留意到建發國際（HK.1908）也公布了2024年中期財報，逐步展現出跨周期的發展潛力，不妨此時透過其財報進一步看看公司的“成色底蘊”。
一、穩健發展，透視中期財報兩大亮點
（一）具備良好的已售未結結構，奠定未來的結轉基礎
2024年上半年，建發國際營業收入327.5億元，同比增長35%；凈利潤14.4億元，同比增長1%；歸母凈利潤8.2億元，同比下降36%。根據公司披露，建發國際上半年歸母利潤同比下降，主要由于毛利率同比下降至11.9%，及結轉項目的平均權益同比降低。但仔細分析數據結構，不難發現其基本盤面仍然有較好的支持：
1.建發國際上半年結轉毛利率11.9%，較2023年毛利率11.1%，已提升了80BP，毛利率實現了邊際提升；
2.建發國際上半年已售未結金額仍保持增長，截至2024年6月末，公司已售未結金額2,317億元，較2023年末增長11%；其中，“2022年及之后拿地優質項目”的已售未結金額1,742億元，占比約75%，結構上持續優化，奠定了未來結轉的基礎。
（二）安全與發展并重，融資成本持續下行
報告期內，建發國際展現了穩健的財務狀況，保持了適度的資產負債比例和充足的現金儲備，為未來的發展提供了堅實的財務基礎。同時，公司在資金回籠、債務管理等方面的措施有效降低了財務風險。
1.債務管理方面，截至2024年6月年末，建發國際資產負債率（扣除預收賬款）為61%，凈負債比率為46%，現金短債比5.0X，現金短債比較2023年末提升0.3X，債務狀況保持在絕對安全線內。
2.融資成本方面，近幾年建發國際持續降低融資成本，公司融資成本保持在行業低位。2024年6月末，公司存量負債的平均融資成本僅為3.65%，僅用半年時間，較2023年年末的3.75%繼續降低10BP，其融資成本已與行業優秀央企公司相持平。
3.現金回款方面，建發國際上半年仍保持較高的回款率，回款率達98%，反映了公司在資金回籠方面的優異表現。將“庫存”變成更安全的“現金流”，尤其在市場下行趨勢下，堅持價格邏輯，加快去庫存，加快回籠資金是活下去的關鍵舉措。
二、精益拓展，解密持續發展動能
（一）持續加強深耕布局，為后續增長蓄力
今年上半年，建發國際投資更加聚焦，聚焦于品牌基礎較好的一二線城市，以及福建省內供需關系較為均衡的城市，在上海、杭州、廈門、武漢、長沙等核心城市招拍掛拿地14個項目，拿地貨值約586億元；另外有4個項目是去年大股東或合作方參與拍地、今年上半年完成股權收購轉讓，貨值約156億元，以上18個項目合計貨值約742億元。
從整體上看，建發國際在土儲上保持適度拿地節奏，穩定投資力度，這不僅反映了公司即便是在行業深度調整中，仍然保持了充裕的現金，支撐其拿地拓展，同時通過行業低谷階段獲取的優質低成本土儲資源，這也為其未來的項目開發和銷售創造了更大的利潤空間。
從過往公司投資節奏看，建發國際堅持在住宅開發的專業領域做精做實，不盲目跟風投資產業園、商業、長租公寓等重資產。截至2024年6月末，建發國際持有型資產占總資產比重僅0.4%，整體低效資產占比低，這讓建發國際在行業下行趨勢下，仍能保持有力的房開板塊拓展節奏。
（二）保持適量庫存土儲，堅守資產流動性
截至2024年6月末，建發國際土儲可售貨值2,577億元，土儲貨值為行業內最輕，且土儲年限較新，較好的土儲結構讓建發國際能實現“輕裝上陣”。與同業相比：
1.建發國際的新貨占比高：截至2024年6月末，建發國際未售的土地儲備貨值中，約77%是2022年及之后的拿地項目。而近年來新貨，往往布局于核心城市的核心板塊，且多數能采用最新產品規范，包括高贈送比、第四代住宅等新產品，幫助項目加速去化。
2.建發國際滾存貨值保持低位：截至2024年6月末，建發國際已達售未認購的滾存貨值僅837億元，與同業平均數千億的滾存貨值相比，整體未售貨值較低，且其中絕大部分為一年以內達售的“新滾存”（約67%），反映建發國際整體健康的土儲結構。
三、產品力、創新力、運營力持續驅動，破局行業發展困境
在當前行業發展的新周期中，企業經營所面臨的挑戰與以往有所不同行業容錯率降低，利潤增長放緩，這意味著企業更需要產品力、運營力、創新力等綜合能力的提升，才能推動業務持續穩健發展。
深入分析來看，建發國際通過產品力、創新力、運營力的持續驅動，為其參與行業下半場的競爭奠定了一定優勢。
1.產品力方面，建發國際是當前市場上少有的、做“新中式”產品功力十足的房企，“唐風·華紋·儒門·道園”使建發中式產品的顯著符號，應用新材料、新工藝、新技術、新科技，又讓其產品實際居住體驗賦能。可以說，建發的中式產品既融合了中國的傳統文化概念，又貼近現代人的居住理念和需求，這種差異化的產品策略有助于建發國際在市場競爭中脫穎而出，提升銷售額和市場占有率。
2.創新力方面，建發國際近年來加大新產品的研發投入，上半年發布“詩意東方”新產品，同時推動“王府中式”、“禪境中式”等現有產品迭代升級；此外，建發國際在福州、蘇州、龍巖等多地落地“第四代住宅”，為客戶提供高品質的人居體驗。建發房產的產品創新力，不僅重塑了行業競爭態勢，更是順應了居民對美好生活時代需求，為企業的高質量發展開辟新道路。
3.在運營力方面，公司重視基礎項目，圍繞兌現項目貨值和凈利潤，強化項目全周期全過程質量管控，在項目前期控制好經營風險，強化項目全過程風險指標控制，重視和處理流動性差的庫存、商業、公寓和車位，管理的精細化和顆粒度在不斷提升。
（佛山|建發·燈湖縵云實景圖）
綜上來看，透視建發國際財報解析其跨周期的深層邏輯，有以下支撐：
一方面，建發國際作為國企背景下的企業，已經驗證了其優秀的經營實力。不論市場環境如何變化，公司已經充分驗證的穿越周期能力為其提供了足夠高的安全性。即便面對市場挑戰，公司也將擁有更多的資源支持，能夠穩健地應對市場波動，保持業務的持續健康發展。
另一方面，建發國際不斷持續夯實高質量發展的基本盤，公司在提升產品力、優化運營模式、拓展市場份額方面展現出了出色的表現。這也其的未來增長提供了堅實的基礎，使其在市場競爭中占據有利位置。
從股息率水平看，建發國際當前股價對應2023年度分紅的股息率已超10%，遠超同業水平。這也體現出建發國際堅持回饋股東，對股東利益的高度重視。
當前，中國經濟的發展邏輯已經從粗曠式原始積累到精耕細作的高質量發展。建發國際也正是憑借其超強的戰略定力、一以貫之的匠心品質、持續穩健的經營，逐步打造自身的“護城河”，實現跨越地產周期的發展。
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