中交地產(000736)擬通過定增來“保交樓”，但是募資額遠低于預期。近日，中交地產披露公告顯示，公司募資總額為4.44億元，扣非發行費用后募資凈額約4.38億元，相比定增計劃擬募資額大幅減少。
由于定增募資額遠低于預期，中交地產不僅縮減了對募投項目的投入金額，還取消2個項目的募投資金使用。按照原計劃，中交地產擬募投6個項目，現如今縮減至4個項目。
中交地產定增募資不理想，或反映出投資者對公司發展存在疑慮。當前，中交地產負債率高企，賬面資金不足，面臨較大的償債壓力。另一方面，中交地產“造血”能力不足，去年業績虧損嚴重，一年虧掉過去4年的利潤。
實際募資大縮水，不及原計劃兩成
6月19日晚間，中交地產披露向特定對象發行股票發行情況報告書，公司以8.59元/股的價格發行A股股票51,664,712股，共計募集資金4.44億元，扣非發行費用后募資凈額約為4.38億元，最終發行對象確定為13家。
其中，中交房地產集團有限公司（下稱“地產集團”）是中交地產的控股股東，獲配金額約2.22億元，占總募資額一半。募資完成后，地產集團持股比例由52.32%變更為52.16%，仍為最大股東。
筆者關注到，早在2023年2月，中交地產就披露定增預案，擬向不超過35名特定對象發行股票，募集資金不超過35億元，資金用于政府支持的“保交樓、保民生”相關房地產業務，以及補充流動資金，優化財務指標、增強公司實力。
2024年4月，中交地產宣布調整向特定對象發行股票的方案，將募資金額從不超過35億元，調整為不超過24.80億元。調整原因是募投項目中的“惠州紫薇春曉”及“鄭州翠語紫宸”項目盈利能力不及預期。
中交地產表示，為充分保障投資者利益，經慎重考慮，公司擬取消“惠州紫薇春曉”及“鄭州翠語紫宸”項目作為募投項目，并對本次發行的募集資金總額進行相應調整，其他內容不變。因此，募投項目數量由原來的6個調整為4個。
然而，本次定增完成后，中交地產募集情況遠低于預期，實際募得資金4.44億元，僅為原來計劃24.80億元的17.90%。由于募資金額大幅縮水，中交地產再一次調整募投金額，擬投入資金下降至4.38億元。
值得關注的是，盡管實際募投項目仍為4個，但是“武漢中交澄園”項目的擬募投金額為0元。另外，擬用于補充流動資金的募資也大幅縮減至395萬元。相對于項目總投資額96.84億元，募集資金4.38億元顯得“杯水車薪”。
中交地產稱，募投項目調整系公司基于募集資金情況、募投項目進展及資金需求情況，以及為保證募投項目的順利實施做出的決策，本次調整不會對募資的正常使用造成實質性影響，不存在變相改變募集資金用途和損害股東利益的情況。
上述定增發行情況報告書發布后，6月20日，中交地產股價開盤持續下跌，收盤下挫5.69%，報價9.11元/股，總市值63.35億元。
投資者不看好？償債壓力較大
中交地產定增募資的情況不理想，或反映出投資者對公司發展的存在顧慮。中交地產及聯席主承銷商向205個認購對象發送認購邀請文件，最終確定的發行對象為13家。筆者關注到，中交地產負債率高企，存在較大的償債壓力。
在定增預案披露時，中交地產債務規模較高，2020年至2022年，相關財務數據均踩中“三道紅線”的監管要求。據悉，“三道紅線”要求房地產企業剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大于1。
2023年末，中交地產的資產負債率為85.59%，其中長期借款達到180.86億元。此外，一年內到期的長期借款為119.07億元，包括一年內到期的應付債券、長期應付款、租賃負債等項目，中交地產一年內到期的非流動負債達到161.77億元。
今年一季度，中交地產在一年內的償債壓力進一步增大，一年內到期的非流動負債達到191.9億元。相比之下，中交地產的貨幣資金為108.7億元，賬面資金難以覆蓋一年內應償還的債務。
值得注意的是，今年初，中交地產董事會審議通過《關于向關聯方申請借款額度的議案》，同意公司向控股股東地產集團在2024年度內新增借款額度（簽訂借款合同金額）不超過100億元人民幣，借款年利率不超過7.5%。
在回復深交所的問詢中，中交地產曾表示，控股股東方支付借款均為信用借款，無需明確具體用途，且在存在融資必要性的前提下，控股股東借款更為快捷、及時，因此利率相對銀行貸款較高。
筆者還注意到，中交地產“造血”能力下降，業績大幅下滑，去年虧掉過去4年的利潤。數據顯示，2023年，中交地產實現營收為324.7億元，同比下滑15.59%；實現凈利潤虧損16.73億元，同比下滑5029.65%。而2019年至2022年，中交地產實現凈利潤分別為5.423億元、3.475億元、2.356億元和3394萬元。
對此，中交地產解釋稱，2023年度達到交付條件的貨值較上年同期有所減少，房地產銷售結轉收入較上年同期減少；受結轉項目結構變化等因素影響，房地產開發業務本期交付項目的毛利率較上年有所下降；部分房地產開發項目存在減值跡象，報告期計提金額同比有所增加。
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