出品：新浪財經上市公司研究院
作者：大眼樓管/肖恩
近日，央行公布的2022年9月PSL（抵押補充貸款）開展情況顯示，包括國開行、進出口行以及農業發展銀行等在內的金融機構單月凈新增PSL達到1082億元。
值得注意的是，這是自2020年2月后的近3年來，PSL余額首次出現正增長，凈新增規模也時隔多年重回千億元以上。也是自2019年3月以來趨勢性縮減后的首次大體量新增投放，PSL重出江湖或對于地產行業、尤其是棚改的意義不言而喻。
PSL生于棚改：期限長、利率低
PSL是2014年4月中國人民銀行創設的一種再貸款工具，Wind數據顯示，自推出后PSL規模從2015年5月的6500億增加到2019年3月3.54萬億的歷史高點。
PSL作為央行的一種再貸款工具，與其他再貸款工具類似，既可以通過商業銀行投放高能貨幣，也可以通過在貸款利率引導貨幣政策的中長期利率。2014年，正值地產行業低迷之際，PSL因棚改貨幣化政策推出，后續擴容后主要用于支持棚改貸款、重大水利工程等基建貸款、人民幣“走出去”項目貸款等。
2019年之前，PSL貸款余額持續增長，單月新增幾乎都在500億以上，部分月份超過千億，但次數并不多，這也從側面反映此次超千億的PSL力度較大。與此同時，PSL的貸款利率一直維持在3%以下，給了銀行較大的利差空間將流動性釋放到實體經濟中。
資料來源：Wind
為棚改而生的PSL，投放領域自然也主要都集中在棚改。在此背景下，棚改貨幣化極大地刺激了三四線城市的購房需求，同時也帶動了一二線房價的走高，并最終促成上一輪房地產大牛市。
在那輪可以說是由三四線城市帶出來的牛市中，走出來的房企就包括碧桂園、中國恒大、新城控股(601155)等。但而隨著棚改貨幣化突然熄火，三四線城市的需求也面臨巨大的挑戰。
財政部數據顯示，2019年的計劃改造棚戶區戶數為285萬套，相比上年下降50%，PSL棚改貸款縮減已是規劃中的必然。實際上也是從2019年3月份之后，PSL貸款余額開始呈現趨勢性下滑直到今年8月。
與此同時，新增PSL對棚改貨幣化的支持，從擴容到縮減，棚改資金來源也呈現相似的變化。
2014-2018年間，棚改建設規模年均在600-700萬套，投放到棚改的年均6000-10000億元PSL貸款也成為棚改的最主要資金來源。2019年以后PSL對棚改的支持力度隨棚改建設規模一同下滑，棚改資金逐漸更多依賴于專項債。貨幣化安置力度明顯減弱，PSL月度變動以到期歸還為主，體現了“房住不炒”的基本原則。
資料來源：Wind，東吳證券
截止今年8月底存量PSL的余額為25399億元的階段低點，之后便在今年9月重出江湖并單月新增超千億元，截止9月底余額提升至26481億元。
當前與PSL創設初期情形有較大相似之處
從2019年起棚改工作逐漸接近尾聲，每年有近200-300萬套棚改體量，2022年計劃開工的棚改僅有111萬套。
但棚戶區改造的需求和規劃門檻，并不是一成不變的。根據中指監測數據，截至今年8月，全國又有20余城陸續出臺棚改貨幣化安置相關政策、20余城出臺房票安置政策。
此前，住建部也頒布了2022年新規，明確房齡滿20年以上的房子要進行統一處理。經過評估后老房還可繼續住人，那就走舊改的程序，否則就只能舊改拆除。此外，包括影響城市規劃的房子、大城市核心地段的老房子也大概率要走棚改拆除。
因此，棚改需求和PSL支持，還是存在較大的政策工具空間的。6月1日國常會要求金融支持基礎設施建設， 將調增政策性銀行800億元信貸額度并建立重點項目清單對接機制 。根據過往經驗以及目前提振房地產的需求，重啟PSL操作或是當前貨幣政策發力的可行性選擇之一，且保障性安居工程也是今年我國的重點投資領域之一，預計也是PSL發力的重點方向。
此外，央行重啟PSL，其資金投向或將不僅僅用于棚改，也將對交通基礎設施等其他基礎設施建設領域傾斜，有助于帶動有效投資，促進就業和綜合消費效應。
對地產行業有何影響？
克而瑞數據顯示，TOP100房企實現單月銷售操盤金額5709.6億元，環比增長10%，已有企穩改善趨勢。其中30家企業的環比增幅在0%到30%之間，25家企業環比增幅超過30%。如華潤、招商、綠地、越秀、仁恒等企業的環比增幅均在35%以上。
在一二線城市樓市企穩回升的大背景下，如若PSL資金，同以往類似，主要用于三四線棚改貨幣化安置，那無疑將改善低線城市的購房需求、房企資金以及保交付的民生任務，千億體量資金將促進各線城市全面企穩回升。
對于房企來說，部分在三四線有著一定土儲的，或將迎來利好。諸如碧桂園、新城控股、旭輝集團、美的置業等優質示范房企。
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