對于剛性和改善性住房需求而言，地方購房杠桿的寬松空間有望加大。
國務院總理李克強8月24日主持召開國務院常務會議,部署穩經濟一攬子政策的接續政策措施，加力鞏固經濟恢復發展基礎。會議提出，允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。
“自2016年下半年以來，住房信貸政策就一直堅持‘一城一策’的思路，即各地制定差異化的首付和利率政策。此次國常會表態，并非意味著各地要大幅度松綁首付、降低利率，而是旨在增加地方政府與金融管理部門的協同性。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
他舉例稱，比如，很多地方希望降低首付、降低利率，但當地金融管理部門一方面要貫徹國家的金融審慎管理體制；另一方面，基于本地銀行自律定價機制和地產風險判斷，地方金融管理部門需要獨立判斷適宜的貸款首付和價格，制定相應的信貸政策。
據克而瑞地產研究統計，截至8月17日，2022年以來全國共有83城相繼放松限貸。其中，蘭州、貴陽、南通等57城首套房首付比例下調至20%；鄭州等44城實行認房不認貸；41城下調二套房首付比例，其中33城二套首付下調至30%。
8月以來，放松限貸城市進一步向強二三線城市擴容。截至目前，已有南京、福州、惠州、廈門等多個熱點城市傳出限貸松綁的消息。比如，根據福州貸款新政，五區戶籍二套房首付最低降至四成，非五區戶籍首套房首付最低降至三成。
“但地方放松限貸政策并不具備法律效應，執行層面對商業銀行沒有硬約束，不同銀行在執行上尚未形成一致性，尤其是對‘二套房’認定標準的界定尚未改變，因而放松限貸的落地效果也就因城市而有明顯差異。”克而瑞方面稱。
今年以來，央行三次下調5年期以上LPR，推動了房貸利率調降。8月22日，央行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新一期貸款市場報價利率（LPR）： 5年期以上LPR為4.3%，較前值下調15個基點。這也預示著購買普通住宅的首套房房貸利率下限降至4.1%，二套房房貸利率下限為4.9%。
貝殼研究院數據顯示，2022年7月全國百城首套房貸利率為4.35%，較2021年10月高點下降137BP（尤其在5-7月三個月內下降82BP）；百城二套房貸利率為5.07%，較2021年10月高點下降91BP，放款周期也大幅縮短至1個月。
但這并未能帶動居民貸款數量的提升。2022年1-7月，住戶部門新增中長期貸款17084億元，創近年來同期新低，同比下降 56%。其中，7月份，住戶部門新增中長期貸款1486億元，環比下降65%，同比跌幅擴至63%。
市場銷售也仍待恢復。2022年1-7月全國商品房銷售金額同比下滑28.9%，克而瑞百強房企銷售金額同比下滑49.3%。
“在房企融資困難的背景下，銷售回款是多數房企的唯一資金來源，保銷售復蘇是行業穩定發展的關鍵。”國金證券(600109)分析師杜昊旻分析認為。
上月底召開的中共中央政治局會議中也指出，要“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”。
李宇嘉表示，伴隨多個重要會議明確提出，保持信貸和社會融資的穩定性，支持信貸有效需求回升等目標，下一步，在全國三四線城市的信貸政策若仍有下調空間，首付比例大概率會下調，而在一線城市，信貸寬松政策的出臺還會比較謹慎。“但即便地方下調首付比例和利率，受供求關系、居民預期、支付能力、房價水平、收入預期等多重因素疊加影響，短期內房地產市場仍難以迅速反彈。”
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