財(cái)聯(lián)社（上海，記者 徐川）訊，近期REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）迎來多項(xiàng)支持政策。發(fā)改委表示，將持續(xù)加大對(duì)重大交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的資金支持力度，鼓勵(lì)符合條件的項(xiàng)目參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)。
4月16日，全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)證監(jiān)會(huì)原主席肖鋼在“2022清華五道口全球金融論壇”上表示，投資REITs的風(fēng)險(xiǎn)和收益屬于中等水平。他解釋說，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)是運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施，價(jià)值波動(dòng)一般相對(duì)較小，每年強(qiáng)制分紅比例很高，因而相對(duì)股票投資比較穩(wěn)定，不要寄希望項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入持續(xù)大幅度增長(zhǎng)。
在今年股市回撤較大的背景下，多只REITs雖也出現(xiàn)波動(dòng)，但整體收益依然穩(wěn)健。參與論壇的業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)镽EITs長(zhǎng)期收益、現(xiàn)金流表現(xiàn)出的穩(wěn)定性提供了較強(qiáng)防御性，在股市大幅波動(dòng)之際是一項(xiàng)良好的避險(xiǎn)資產(chǎn)。
對(duì)于后續(xù)發(fā)展，有業(yè)內(nèi)人士指出，我國(guó)購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、長(zhǎng)租公寓、租賃公寓等行業(yè)是供需非常活躍的大市場(chǎng)，租金和價(jià)格具備市場(chǎng)化特點(diǎn)，這是未來發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)REITs很重要的資產(chǎn)層面的前置條件。
REITs價(jià)格防御性較好 市場(chǎng)化定價(jià)仍需完善
中金研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管張宇介紹稱，在REITs上市的頭幾個(gè)月，整體價(jià)格表現(xiàn)較為平穩(wěn)，從去年四季度開始REITs價(jià)格啟動(dòng)上升，今年一季度在大盤股指向下的過程中，REITs價(jià)格又迎來加速上漲，但最近回調(diào)至30%溢價(jià)水平附近。
“REITs作為一個(gè)權(quán)益品種的融資，有助于降低杠桿，直接掛鉤于資產(chǎn)定價(jià)。”張宇表示，通過一個(gè)收益率法則進(jìn)行資產(chǎn)定價(jià)，而不是通過市場(chǎng)比較法則，這會(huì)促使價(jià)格回歸至資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)優(yōu)劣之根本，從而真實(shí)反映其應(yīng)有的價(jià)格，這也會(huì)避免資產(chǎn)價(jià)格在市場(chǎng)波動(dòng)下被放大的效果，起到穩(wěn)定器的作用。
不過張宇提醒稱，有一些基金管理人將一些現(xiàn)金作為可供分派金額的一部分，這并不是來自于底層資產(chǎn)的真正投資回報(bào)，由此會(huì)產(chǎn)生對(duì)于底層資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值水平的誤判，這種情況可能階段性存在。
肖鋼指出，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)長(zhǎng)期以來主要是依賴債務(wù)融資進(jìn)行的，公募REITs推出后，客觀上需要尋找權(quán)益定價(jià)的“錨”。
展望市場(chǎng)化的評(píng)估定價(jià)體系，他表示，一般來說，影響基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估定價(jià)的主要因素包括資產(chǎn)性質(zhì)、所在區(qū)位、土地性質(zhì)和運(yùn)營(yíng)能力等，評(píng)估定價(jià)方法包括收益法、凈資產(chǎn)價(jià)值法、運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流貼現(xiàn)法、相對(duì)估值法等多種衡量方法，需要由原始權(quán)益人和投資者經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間反復(fù)博弈來確定，逐步形成符合我國(guó)實(shí)際的市場(chǎng)化評(píng)估定價(jià)機(jī)制，讓原始權(quán)益人愿意發(fā)行，投資者愿意投資。
擴(kuò)募有望增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給 業(yè)內(nèi)建議制訂單獨(dú)法規(guī)
當(dāng)前，公募REITs產(chǎn)品正穩(wěn)步推進(jìn)中。截至4月16日，共有11只公募REITs上市交易，多只產(chǎn)品取得較好業(yè)績(jī)。首批上市的博時(shí)招商蛇口(001979)產(chǎn)業(yè)園REITs成立以來漲幅為2.50%。市場(chǎng)投資者對(duì)于進(jìn)一步豐富REITs貨架的呼聲愈發(fā)強(qiáng)烈。
近期，上交所、深交所也同步就基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則公開征求意見，支持運(yùn)作良好的REITs通過擴(kuò)募機(jī)制做大做強(qiáng)、健全正向激勵(lì)機(jī)制。其中，深交所的征求意見稿細(xì)化明確了上市公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募、信息披露、決策和審批等具體安排。
“第二批、第三批更多資產(chǎn)通過REITs發(fā)行上市，將會(huì)增加有效優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的供給，有助于擴(kuò)大REITs的流通市值規(guī)模。”張宇認(rèn)為，政策也在鼓勵(lì)長(zhǎng)線資金、長(zhǎng)線機(jī)構(gòu)與價(jià)格投資導(dǎo)向的機(jī)構(gòu)更多進(jìn)入REITs市場(chǎng)。未來隨著REITs基金參與幅度變大，價(jià)格的穩(wěn)定性有望進(jìn)一步上升。
從對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響來看，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司總經(jīng)理助理、資產(chǎn)管理中心總經(jīng)理余志良認(rèn)為，在REITs加大供給的政策導(dǎo)向下，整個(gè)行業(yè)將從以前增量的開發(fā)轉(zhuǎn)型到現(xiàn)在的存量經(jīng)營(yíng)，這是行業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨。
張宇亦表示，此前絕大部分推出REITs的國(guó)家或地區(qū)均與化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與金融體系風(fēng)險(xiǎn)相掛鉤，也就是說通過REITs去化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
但同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士指出，法規(guī)建設(shè)有待進(jìn)一步完善。肖鋼認(rèn)為，REITs性質(zhì)上屬于證券，但與股票、債券、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等有很大區(qū)別，因此，需要根據(jù)《證券法》研究將REITs作為一種獨(dú)立的證券產(chǎn)品種，制定專門法規(guī)，確立REITs的性質(zhì)定位，構(gòu)建一整套適應(yīng)REITs特點(diǎn)的發(fā)行、上市、交易、信息披露和投資者保護(hù)等制度規(guī)范。
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