4月16日消息，2022清華五道口全球金融論壇15日至17日召開，會議主題為“行穩致遠，金融助力高質量發展”。全國政協委員、中國證券監督管理委員會原主席肖鋼發表演講。
肖鋼指出，要鼓勵地方和企業拿出更多的優質資產來參與REITs。現在試點了以后有一種情況發生了，大家積極性還不是很高，很好的資產還舍不得拿出來，當然原因很多。他認為要擴大REITs的規模，才能使產品的品種起到應有的作用。
同時，他還表示，要進一步摸清項目的底數，建立分類的項目庫，做到應該進入這個庫的“應入盡入”，落實項目的申報條件，壓縮項目的申報周期，現在申報周期太長了。
“因為大家知道我們的項目都是在各個地方，各個地方的發改委還要協調，因為它有的企業項目不是在一個城市，是在幾個城市，我們現在的規則是按省，每個省發改委要審核，跨省協調的時間就長了。要開展分類輔導的服務，做好示范的引領，這是一個方面。我覺得當前存在的試點當中的問題是怎么樣鼓勵地方政府、地方企業拿出優質資產來進到基礎設施的REITs庫里面。”肖鋼表示。
以下為嘉賓發言全文：
尊敬的各位嘉賓，女士們、先生們，大家下午好。
很榮幸能夠參加清華五道口全球金融論壇，根據今天這一場論壇的主題，我想就基礎設施的公募REITs問題談一些自己的思考和認識。
大家都知道我國“十四五”規劃明確提出要“推動基礎設施領域不動產投資信托基金，就是REITs的健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環”，從這里開始公募REITs已經提升到國家的戰略層面了，因為是“十四五”規劃是我們國家最高的經濟社會發展的規劃，這個意義非常重大。
自去年基礎設施公募REITs上市交易以來，總體市場運行平穩，也取得了顯著的成效，受到了市場的廣泛認可，應該說試點項目的示范效應良好。同時也應該看到我們在試點當中也還存在一些問題，由于我國公募REITs處于擴大試點的階段，還需要深入地總結實踐經驗，進一步研究完善相關法規，優化運行機制，加強投資者的教育。
下面我就講幾點建議，下一步怎么來推進REITs的發展。
第一，研究修訂相關法律或制訂單獨的法規。大家都知道REITs是不同于企業傳統融資的，它是通過將企業的資產出表進行真實銷售，并且破產隔離，因此REITs和企業傳統的融資相比是一個結構性的融資，也就是直接融資的一個品種。REITs本質上是資產的IPO，我們講上市公司是公司的IPO，REITs是資產的IPO。企業出售它的資產獲得的融資其實不僅僅是一個融資的作用，當然是有融資的作用，但不僅僅，而是像一個上市公司一樣，它的資產上市了以后就獲得了一個基礎設施資產的資本運作平臺，類似上市公司上市以后可以在資本市場不斷地運作，給它提供了這樣的平臺。同樣資產上市了，也為資產提供了資本的運作平臺。
這個資本運作平臺遠遠超出了資本市場本身。前端可以吸收多元化的投資，在資產還沒有建設的時候或者要建設的時候就可以吸引多元化的投資。后端通過公募REITs的退出，上市了可以收回資金進行再投資，這就是“十四五”規劃特別強調的存量投資和增量投資的良性循環。而且收回來的資金再進行投資，持續擴募，吐故納新，形成管理資產的規模優勢。如果就一個資產、兩個資產談不上規模優勢，通過公募REITs就會形成規模優勢，這樣有利于提升基礎設施的運營效率和技術的水平。
REITs性質上是屬于證券，但與股票、債券、資產證券化產品等有很大區別，本質上是證券，但不是股票，也不是債券，也不是資產證券化，既然是證券就要依托《證券法》將REITs作為一個獨立的證券品種制定專門的法規。這樣才能確立REITs的性質定位，構建一整套適應REITs特點的發行、上市、交易、信息披露和投資者保護等制度規范。要單獨搞一套。目前采用“公募基金+ABS”的方式是符合現行的法律可行方案，有利于及早地啟動試點，破冰前行。因為法律沒改，采取別的方式不合適，啟動不了，現行的模式確實有這個好處，能夠盡快地啟動試點。但是帶來的問題是產品結構層級過多，法律關系復雜，運行和監管成本增加，市場主體的職責界定和協調難度增大，要針對試點當中存在的問題完善相關的法律，作出新的制度安排，從而優化產品的設計，簡化產品的結構和交易的結構，健全監管的辦法。
第二，優化運行機制。REITs有一套運行機制，涉及的問題很多，我這里就運行機制想講三點。
一是要鼓勵地方和企業拿出更多的優質資產來參與REITs。現在試點了以后有一種情況發生了，大家積極性還不是很高，很好的資產還舍不得拿出來，當然原因很多。我覺得要擴大REITs的規模，才能使產品的品種起到應有的作用。要進一步摸清項目的底數，建立分類的項目庫，做到應該進入這個庫的“應入盡入”，落實項目的申報條件，壓縮項目的申報周期，現在申報周期太長了。因為大家知道我們的項目都是在各個地方，各個地方的發改委還要協調，因為它有的企業項目不是在一個城市，是在幾個城市，我們現在的規則是按省，每個省發改委要審核，跨省協調的時間就長了。要開展分類輔導的服務，做好示范的引領，這是一個方面。我覺得當前存在的試點當中的問題是怎么樣鼓勵地方政府、地方企業拿出優質資產來進到基礎設施的REITs庫里面。
二是要促進基礎設施專業營運能力和資本運作能力的有機結合。因為這是REITs的一個非常重要的特點，REITs這個產品有沒有價值，它的價值創造主要來源于資產組合的運營管理和資本結構的管理，因此它具有天然的產業和金融融合的特點，產融結合的。對于我們國家來說這是一個非常新的領域，因為我們的產業領域是具有豐富的資產運營的管理經驗，這個沒有問題的，我們搞高速公路的、搞鐵路的，很清楚，但是缺乏資本運作的能力。我們的金融機構，包括公募基金、證券公司是有比較強的資本運作能力，但是對資產的管理缺乏嘗試，各行各業差的很大。對于我們國家來講怎么把兩者結合好是新的探索。我們在試點當中發現問題，怎么樣既要落實好基金管理人的職責，又充分發揮好原始權益人的戰略管理和專業運營能力，這是一個難題。我覺得今后的REITs試點要著力解決這個難題。在這個基礎上建立擴募機制，只要建立了高效透明的擴募機制，才有利于盤活資產存量，做大做強產融結合的平臺。
三是要進一步推進形成市場化的評估定價體系。我國基礎設施長期以來是依賴債務融資進行的。債務融資是收回本金且按照一定的利率收取利息。而公募REITs是股權性的產品，所以權益性的產品怎么樣尋找定價的錨，怎么定價？尤其在中國這個市場，我們很多基礎設施是有特定使用的權利，我們的土地性質是國有的，不是私有的，所以我們國家基礎設施的定價不僅涉及到資產的性質，資產所在的區域位置，更重要還涉及到土地的性質，當然還和資產的運營能力密切相關，所以定價是按照什么方法來定價？我們在試點期間也討論了很多方法，現在也在實驗，但是我覺得實踐還不夠。比如有的用收益法，有的用凈資產價值法，有的用現金流貼現法，還有的用相對估值法（高速公路比高速公路、高速鐵路比高速鐵路的相對估值法等）。我覺得這是未來需要經過一段時間來探索的，最后要形成一個市場的定價體系，因為這個不是政府說了算的，這個一定是市場定價。市場定價最主要是兩個方面，首先是原始權益人愿不愿意發行，因為像上市公司一樣，我是控股股東，我每一股要發多少錢心里是有數的，發便宜了我就不發了，發貴了投資者不買，所以市場定價的權衡最終是市場博弈的結果，就是原始權益人愿意發，投資者還愿意買，這就是市場定價的均衡點，我們現在還沒找到。你發得太低了，原始權益人不干，憑什么把這么好的資產就賤買了呢？我每天照收息還可以借錢，因為我現金流好，不需要走REITs這條路，但是賣貴了投資者不干，這需要長時間的摸索。
最后強調加強投資者教育。公募REITs去年試點以來我們投資者確實還不成熟，對投資標的的認識不是很清，我覺得既不同于股票投資也不同于債券投資，也不同于公募基金的投資，這是特殊的公募基金，公募基金+ABS，其實未必是大量投資者現在熟悉的公募投資，我覺得REITs投資不同于公募基金投資。基礎設施的公共REITs底層資產是運營穩定的基礎設施，價值的波動一般比較小，不可能是大的波動。另外每年強制分紅的比例比較高，因此相對股票投資來講應該說是相對穩定的。但是投資者也不要寄希望于項目的運營收入和未來的現金流持續大幅度的增長，這個不太可能，因為基礎設施的運營有時候還可能會大幅度下降，比如說遇到疫情，所以很難大幅度的增長，運營能力增強會有一些持續增加。跟股票不一樣，股票有可能發生大的波動，投資REITs是不太可能的，因此我認為投資REITs的風險和收益屬于中等水平。
跟一般公募基金相比也有很大的差別，一般公募基金主要是投向二級市場的股票和債券產品，當然未來公募基金也可以投資公募REITs產品。它是以股息、利息投資組合帶來的資本利得作為主要來源，而公募REITs收益來源主要是底層資產經營收益和資產增值，而且是封閉型的基金，和一般的公募基金還有很大的不同，不能隨時申購和贖回。因此當前還要進一步加強宣傳力度，切實加強投資者的教育，落實投資者適當性管理，培育理性投資、長期投資、價值投資的理念，促進REITs平穩健康發展。謝謝大家。
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