文/標準排名助理分析員 董馨
終審/惠吉華
2020年，中駿集團（1966.HK）實現合同銷售金額1015.37億元，同比增長26.1%，正式邁進“千億房企俱樂部”。
盡管公司規模不斷擴張、合同銷售金額成功突破千億,卻也陷入了“增收不增利”的怪圈。
2020年在公司營收增速大幅提升的同時，歸母凈利潤增速僅同比增長8.35%，遠遠小于營收增速漲幅。此外，公司的毛利率和凈利率也在逐漸放緩、盈利能力有所下降。
雖然中駿集團位列中國投資協會和標準排名聯合發布的“2020中國房企綠色信用指數TOP50”第36名，但更多憑借的是其穩健的財務信用指標，中駿在綠色建筑發展方面仍比較薄弱。
邁進“千億房企俱樂部”
2002年受新冠肺炎疫情影響，全球經濟面臨巨大的下行壓力，房地產行業也受到極大的沖擊。
在錯綜復雜的環境及國家政策堅持房住不炒的背景下，中駿集團采取靈活多變的營銷策略以應對房地產市場的不確定性。
針對綜合體項目銷售，公司采用大盤首開模式，并考慮中介分銷方式，依托項目等周邊配套優勢，以加速去化、回籠資金為目標，加強節點促銷體系建立，精細設計促銷策略的針對性、實施時間性，重落地實效。
2020年內，中駿集團共有超過150個項目處于在售階段，分布在54個城市，主要集中在二、三及四線城市，其中37個為本年度所推出的新項目。
從城市劃分來看，合同銷售金額最多的六個城市包括北京、重慶、南京、廈門、昆明及泉州，這六個城市合同銷售金額占公司合同銷售金額的45.6%。
二線城市中以廈門、昆明及重慶的合同銷售表現最為突出，分別為183.52億元、54.36億元及53.56億元。廈門創本集團單個城市合同銷售新高，占2020年整體合同銷售金額的18.1%。
三線城市中以泉州表現最為突出，合同銷售金額為53.28億元，占整體合同銷售金額的5.2%。
從區域劃分來看，由于公司在長三角經濟圈深耕已見成效，并在年內于上海、杭州、蘇州及麗水等城市推出多個新盤，因此長三角經濟圈的合同銷售金額再創新高，共實現合同銷售金額383.98億元，占整體合同銷售金額的37.8%。
受益于多個廈門島內新盤的合同銷售貢獻，包括天盈及天禧等項目，海峽西岸經濟圈實現合同銷售金額279.42億元，占整體合同銷售金額的27.5%。長三角經濟圈及海峽西岸經濟圈為公司合同銷售金額最多的兩個區域。
從城市級別劃分來看，中駿集團在二線及三、四線城市的合同銷售金額再創新高，分別為573.06億元、349.13億元，分別占整體合同銷售金額56.4%、34.4%。
陷入“增收不增利”怪圈
盡管公司規模不斷擴張、合同銷售金額成功突破千億,卻也陷入了“增收不增利”的怪圈，凈利潤增速逐漸放緩、盈利能力有所下降。
從盈利情況來看，2016-2020年中駿集團的營業收入分別為124.81億元、161.05億元、177.83億元、213.7億元、325.73億元；歸母凈利潤分別為20.72億元、28.4億元、33.85億元、35.1億元、38.03億元，呈逐年上升趨勢。
中駿集團的營業收入由物業銷售收入、物業管理費、租金收入及項目管理收入組成。
具體來看，2020年公司物業銷售收入為315.54億元，較2019年同期的204.53億元有所提升，同比增長54.28%。
物業管理費為5.32億元，較2019年同期的4.58億元有所提升，同比增長16.09%，主要是由公司管理的物業數量及面積增多所致。
租金收入為3.15億元，較2019年同期的2.85億元有所提升，同比增長10.69%，主要是由上海中駿廣場辦公樓及南安世界城購物商場的租金增加所致。
項目管理收入為1.72億元，較2019年同期的1.74億元略有下降，同比下降1.4%，主要是由于為合營公司提供的項目管理服務及其他物業相關服務下降所致。
2016-2020年中駿集團的營收增速分別為16.75%、29.04%、10.42%、20.17%、52.42%；歸母凈利潤增速分別為125.58%、37.05%、19.2%、3.69%、8.35%。
2020年在公司營收增速大幅提升的同時，歸母凈利潤增速僅同比增長8.35%，遠遠小于營收增速漲幅，陷入了“增收不增利”的怪圈。
與此同時，中駿集團的毛利率也呈逐年下降趨勢。2016-2020年，中駿集團的毛利率分比為25.04%、34.06%、34.56%、27.57%、24.14%，自2018年達到近5年最大毛利率后連年下滑，利潤空間不斷被壓縮。
此外，由于2020年公司在售項目數目大幅增加導致公司銷售費用由2019年的5.16億元同比增長47.07%至7.59億元。同時，公司的管理費用由2019年的16.16億元同比增長29.56%至20.94億元，財務費用也由2019年的5.28億元同比增長29.28%至6.83億元。
費用高居不下的同時，2020年公司的凈利率也由2019年的18.7%下降至13.39%。而2016-2018年公司凈利率分別為19.51%、21.36%、20.57%，均高于2020年公司凈利率，公司盈利能力有所下降。
土儲可供未來2-3年發展
在土地儲備方面，2020年中駿集團土地儲備總規劃建筑面積為3768萬平方米，應占土地儲備總規劃建筑面積2566萬平方米，分布于62個城市，總貨值達到4000億元，足夠支持集團未來2-3年的發展。
去年，中駿集團新增38個項目，分布在25個城市，包括上海、重慶、蘇州、鄭州、廈門、福州、昆明、泉州、南通及濰坊等，其中14個為新進入城市。
2020年，中駿集團堅持推進“一體兩翼”的發展戰略，除有利于布局世界城及長租公寓外，也快速以低價獲取一線及二線城市副中心或地鐵上蓋的項目及三、四線城市中心優質住宅土地。
在“一體兩翼”的發展戰略的主導下，中駿集團“百城計劃”在2020年全面提速，共新增14個世界城購物商場項目。
2020年，中駿集團新增地上建筑面積1075萬平方米，總土地成本405.5億元，應占土地成本322.81億元，平均土地成本每平方米3772元。
此外，中駿集團在獲取土地前期，會通過嚴格的調研和測算，確保住宅的去化。
從營運能力來看，2016-2020年中駿集團的存貨周轉率分別為0.5、0.48、0.42、0.35、0.38。流動資產周轉率分別為0.43、0.45、0.34、0.27、0.32。總資產周轉率分別為0.27、0.28、0.21、0.17、0.21。
三項指標均在2020年較2019年有所提升，說明中駿集團2020年存貨變現加快，資產流動性有所改善。
降低融資成本
從短期償債能力來看，2016-2020年中駿集團的流動比率分比為1.35、1.2、1.15、1.14、1.19，2020年公司流動比率與2019年同期相比有所提升。
2016-2020年中駿集團的速動比率分比為0.5、0.49、0.57、0.47、0.42，2020年公司流動比率與2019年同期相比有所下降。
從長期償債能力來看，2016-2020年中駿集團的資產負債率分別為76.25%、74.98%、78.19%、79.73%、77.05%，2020年公司資產負債率較2019年略有下降。
此外，2020年中駿集團剔除預收款后的資產負債率為68.7%，凈負債率降至59.2%，現金短債比為1.3，“三道紅線”指標均為綠檔。
融資方面，在境外，2020年1月，中駿集團增發于2024年4月到期的1.5億美元優先票據，發行收益率為6.5%。此額外優先票據與2024年四月到期的3.5億美元7.375%優先票據合并為一個優先票據。
2020年11月，公司發行于2025年5月到期的5億美元優先票據，票面息率為7%。
在境內，2020年7月中駿集團發行于2024年7月到期的14.6億元境內公司債券，票息率為5.5%。2020年10月，公司發行于2025年10月到期的20億元境內公司債券，票息率為5.5%。以上所得資金用于公司現有債務再融資，并為未來的發展提供充裕的流動性。
2020年公司現金及銀行存款結余與短期債務的覆蓋率為1.7倍。縱使國內監管機構不斷收緊對房地產行業的貸款，中駿集團仍能善用境內及境外多元融資渠道降低融資成本，改善財務狀況，優化債務結構，2020年公司加權平均融資成本從2019年同期的6.7%微降至6.5%。
2021年2月，惠譽國際評級有限公司首次授予中駿集團「BB–」的長期外幣發行人違約評級，展望「穩定」。
綠色建筑發展薄弱
雖然中駿集團高調宣稱，其始終關注公司營運及項目發展為環境帶來的影響，積極踐行可持續發展理念，發展綠色智慧建筑，努力將公司發展為環境帶來的影響降至最低，但是其在綠色建筑發展方面仍十分薄弱。
標準排名監測顯示，2019年中駿集團僅有泉州中駿?國金中心二期一個獲得綠色建筑二星級設計標識的項目，認證面積20.4萬平方米，獲得綠色建筑三星級和運行標識的項目均為0。
這也是中駿集團無緣中國投資協會和新華社《環球》雜志、標準排名聯合發布的“2020中國綠色地產指數TOP30”的重要原因。
2020年，中駿集團獲得綠色建筑二星級設計標識的項目是與新希望和融創三方合作的渝錦悅鹿角194畝項目（M40/02地塊），綠色建筑認證面積約22.8萬平方米。
去年7月，住建部、國家發展改革委、教育部、工信部、人民銀行、國家機關事務管理局和銀保監會七部門聯合印發的《綠色建筑創建行動方案》提出，到2022年，當年城鎮新建建筑中綠色建筑面積占比達到70%，既有建筑能效水平不斷提高，住宅健康性能不斷完善，裝配化建造方式占比穩步提升，綠色建材應用進一步擴大，綠色住宅使用者監督全面推廣，人民群眾積極參與綠色建筑創建活動，形成崇尚綠色生活的社會氛圍。
雖然綠色建筑發展薄弱，但是中駿集團也在積極倡導鼓勵僱員實踐可持續辦公和生活方式，如無紙化辦公，使用電子通訊傳閱文件，減少一次性紙杯使用，重復利用資源等。
同時，該公司將節能作為公司環境管理重點，包括采購高效能源產品和服務，協助實現公司整體節能目標，并在辦公室范圍張貼宣傳海報，提醒員工節能。
2019年，中駿在總部落實了各項節能措施，包括安排巡檢、規定下班后無人加班區域的空調等電器均需關閉，以及為冬季電加熱設備加設定時開關等。
在水資源管理方面，中駿總部已安裝節水型龍頭和沖廁系統，同時提醒員工節水，公司還鼓勵主要承包商使用回收廢水，節約水資源。
為便于排水，中駿泰州項目在設計上加入154根雨落管，使雨水由地面經管道收集，流入地下雨田回用池。此設計除了能預防暴雨水浸風險外，同時能利用雨水代替城市供水，預期節省5%以上的城市供水量。
此外，公司還在路面雨水通道及斜坡等地方進行綠化，使項目綠化面積達總面積的47.6%。
在綠建施工方面，公司在招標及施工階段始終遵循綠建理念，優先選用環保建筑材料，并在審核潛在供應商時評估其環境管理表現作為篩選條件之一。公司還在施工期間實施多項防治措施，以控制排放及污染。
此外，公司還用回收的廢水來沖洗離場車輛；將廢棄物分類及標簽存放，并按照規定申報及記錄建筑廢料的處置方式；采用低噪聲施工機械及工藝，加強施工設備的維護保養，同時安裝隔聲屏，緩解噪音對附近居民的影響。
在智慧建筑設計方面，中駿集團利用物聯網各移動通訊技術等科技，將智慧建筑設計融入發展項目中。
公司計劃于未來將于旗下的商辦建筑中廣泛使用樓宇自動感知功能，使建筑內多處都設有感測溫度、濕度、光照度，以及感測二氧化碳、PM2.5及甲醛等氣體的空氣質量傳感裝置。
希望未來中駿能夠加大綠色建筑開發力度，將可持續發展理念真正融入公司，降低公司發展為環境所帶來的負面影響，提升資源使用及運營效率，積極踐行企業社會責任，樹立企業綠色健康良好品牌形象。
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