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大灣區中哪個城市經濟復蘇最快？說出來你可能真的出乎意料！
過去這幾天，廣東省第一季度各市的GDP數據出爐。
一個過去被視作“扶不起的阿斗”的城市，竟然神奇地獨占鰲頭。
這個阿斗說的就是——中山。
整個第一季度，中山的GDP增速在大灣區城市中名列第一，達到了28.89%，放在整個廣東省，也只比陽江低一些。
圖源：data居士
對于經濟發展，大家向來喜歡用數據說話，現在數據擺在面前，中山的經濟顯然已經開始復蘇。
但凡事總要多問個為什么？現在中山的經濟數據的復蘇，真的是經濟轉型升級的前兆嗎？
之前有好幾次收到粉絲留言讓我分析一下中山，這說明中山這座樓市熱度未減的城市依然有很多人關注，雖然之前寫過幾次中山，但今天順著GDP這個數據，對數據做一下解構，順便對當下的中山發展做一下分析還是很有必要。
作為一個比較了解中山這座城市的人，我可以很確定地下一個結論：單從當下的經濟來看，現在的經濟復蘇頂多算是“復辟”走老路，和所謂轉型“創新”沒有什么關系。
從數據本身看，中山現有的增長一方面是去年疫情以來的經濟復蘇。
上一年第一季度由于疫情，中山的經濟數據很低，2020年中山整個第一季度的GDP只有597億。經過這一年的恢復，中山在今年1-2月份規模以上工業增加值增長達到了61.9%，出口總額同比去年增長了67.9%。
從這兩項數據來看，中山的實體產業在數字上增長是非常明顯的。
但嚴格意義上說，這頂多算是恢復，因為拿今年的數據和疫情前的2019年第一季度的數據相比，中山的GDP增長非常有限：
2019年第一季度中山的GDP達到741億；
2021年第一季度為769億
兩年過去，中山的GDP幾乎平行發展。雖然有疫情影響，但真要拿這當借口，顯得就有些自欺欺人。
就拿東莞來比較，2019年第一季度東莞的GDP為1966億，今年第一季度達到2358億。增長率接近20%！和中山相比，那真是差距巨大。
這說明什么？
說明中山這第一季度的經濟增長，只是恢復到了原有的水平，談不上真正意義上的增長，更談不上經濟結構有實質性的進步！
另一方面，現有的經濟增長結構沒有改變。
仔細去查GDP增長背后的數據，你會發現非常有意思的現象，在大灣區9個城市中，中山第一季度同比去年投資增長率是大灣區城市中最高的。但消費的增速卻是最低。
這很直觀地說明了一個經濟增長的結構性問題：中山第一季度的增長更多呈現為投資增長而不是消費增長。
在投資領域，對于中山現有的城市產業結構來說，能在短期內快速增長的投資還能有什么？肯定還是房地產投資。
因此，依靠更多的房地產投資來拉動經濟的恢復和增長，就成為了中山當下的現實。
后疫情時代，當很多城市開始意識到原有的路徑不能再走下去的時候，中山卻是新瓶裝舊酒，看起來好像要轉型、要認真起來了哈，實際上還是老樣子。
比數據更可怕的是現象。
勞動節當天，中山馬鞍島又一個新盤招商臻灣府開盤，從現場的圖片中就能看出來現場是有多么火爆！
圖源：中山房叔
更可怕的是帶來這些熱度的人多數是深圳人。
招商這次新盤開盤，和其他在馬鞍島的新盤一樣，都有深圳的看房團的身影。
除此之外，我在銀行系統里工作的親戚和我說，靠近石岐東區以及火炬開發區的幾個新盤，買的人幾乎全都是深圳人。
所以說，房地產投資給中山經濟增長作貢獻真不是信口雌黃，而更直白點說，現在是深圳人在給中山的GDP做貢獻。作為一個中山人，我真不知道我是應該笑還是應該哭。
雖然很扎心，但疫情過后，這就是臨近深中通道的馬鞍島、火炬開發區、南朗這幾個區域的樓市的現狀。
顯然，因為深中通道，深圳人已經全面占領了中山東部組團的新房市場。
那為什么深圳人能夠在中山樓市所向披靡？
原因很簡單，因為中山還是以前的經濟發展路徑——靠房地產，壓根就沒想過攔住這些“洪水猛獸”，
本來限購政策就很松，銀行系統對此還睜一只眼閉一只眼，購房資格幾乎就是白給，所以才有之前新聞提到的1200元就能拿到購房資格的市場亂象。
不過幸運的是，房住不炒的樓市基調被中山擱置了一會之后總算被強迫撿了回來。
比如現在中山銀行的房貸利率就普遍在提高，部分銀行首套貸款加點之后的利率年初是5%-5.05%，現在漲到5.7%，很快就會恢復到2019年5.8%-5.9%的水平。
但房住不炒是一方面，對于中山這座城市而言，更為根本的問題，還是如何解決現有經濟發展依賴房地產的問題。
畢竟，以外部的投資資本帶動本地經濟，本身就是不可持續的，何況這還是就容易被其他因素干擾和影響的房地產投資。
中山現有的經濟結構，會帶來3個大問題。
回顧過去，2015-2017年中山依靠房地產產業拉動經濟的這個階段，和現在中山的經濟發展并無本質區別，都是在吃房地產大周期的發展紅利。
這導致一個第一個問題就是本地的經濟興衰和房地產興旺緊密結合，你可以看到2015-2017年中山在產業轉型失敗的大背景下，經濟雖然有所下滑，但并沒有完全掉隊。一到房地產進入寒冬的2018-2019年，中山的經濟就開始不景氣，2019年更是創歷史地跌到第9位，現在都還沒完全爬起來。
過度依賴房地產，除了不可持續，帶來的更大問題就是對實體產業的擠兌。大量經營實體的人想貸款不給貸款，房貸反倒是輕而易舉，擠占了企業的資金空間；另一方面，利潤和資金都流向房地產行業，社會資本也被房地產行業占有，也就沒有人愿意投資實業了。
最后的問題，其實就是房價的問題，這也是過熱樓市必然會帶來的問題。
從正常的視角看，房價應當和經濟發展程度相匹配。
但對于已經拋棄一大部分實業的中山而言，它的經濟發展程度本身基礎就很薄弱，現在靠著抱大腿房價先行，那房價能不虛高嗎？
像馬鞍島新盤的價格最低都是接近3萬/㎡的價格，火炬開發區已經有新盤價格達到2.8萬/㎡-3萬/㎡之間了。
火炬開發區那發展程度，現在真的值得3萬/㎡的價格嗎？馬鞍島是有潛力，但全面3萬/㎡甚至沖擊4萬/㎡的價格，它配嗎？
因此，不是說中山真的毫無價值，而是現在中山的房價太脫離經濟基本面了。
如果還不改變、對現有的經濟結構做出真正的調整。中山就此淪落恐怕就不是危言聳聽了
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