被調(diào)控打斷的 [ 城市輪動(dòng)周期 ]

文 | 地產(chǎn)八卦女? 陳慶

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對(duì)于「城市輪動(dòng)」，還記得過(guò)年前，有位大V劉德科曾說(shuō)，2021年，新一輪「城市輪動(dòng)」已經(jīng)開(kāi)始了。

他之所以這么說(shuō)的依據(jù)是，2020 年，深圳暴漲，上漲 23 個(gè)百分點(diǎn)，冠絕全國(guó)。隨后北京和上海在經(jīng)歷了三年的陰跌或橫盤(pán)之后，也在 2020 年強(qiáng)勢(shì)反彈——分別上漲 9.1 個(gè)百分點(diǎn)和 8.8 個(gè)百分點(diǎn)。

而從上一輪「城市輪動(dòng)」的全過(guò)程看，深圳北京上海全部飆漲，意味著城市輪動(dòng)的開(kāi)始。

對(duì)此，我還記得2015年，深圳確實(shí)最先暴漲；隨后的2016年，先是北京上海，以及一線周邊的燕郊固安、昆山、東莞，隨后是四小龍南京、蘇州、合肥、廈門(mén)，然后是杭州、廣州、武漢、鄭州、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、西安等中西部省會(huì)城市開(kāi)始跳漲；2017年，全國(guó)主要城市開(kāi)始調(diào)控，城市輪動(dòng)擴(kuò)散至經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的地級(jí)市，如寧波、南通、東莞、中山、佛山、唐山等地級(jí)市；2018年-2019年，西部和東北的省會(huì)和地級(jí)市最后上漲，以及杭州、蘇州等城市呈現(xiàn)出區(qū)域性結(jié)構(gòu)性的上漲現(xiàn)象。

由此，當(dāng)北上深三巨頭開(kāi)始齊刷刷上漲的時(shí)候，我們會(huì)強(qiáng)烈的感受到，中國(guó)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)，確實(shí)存在明顯的「城市輪動(dòng)」——按照劉德科所說(shuō)，就像一塊大石頭扔進(jìn)湖心，它的漣漪是慢慢波及到岸邊的。

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那么，為什么中國(guó)城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)「城市輪動(dòng)」？

對(duì)于這種現(xiàn)象，有人說(shuō)，它非常類似于股市中的板塊輪動(dòng)，一個(gè)接一個(gè)地登臺(tái)表演。它屬于資金潮的推動(dòng)，因此當(dāng)所有板塊都輪動(dòng)完的時(shí)候，牛市也就接近尾聲了。

而從心理學(xué)的角度來(lái)看，除去資金推動(dòng)效用，城市輪動(dòng)的本質(zhì)其實(shí)是房?jī)r(jià)錨定效應(yīng)——在這個(gè)資訊發(fā)達(dá)的時(shí)代，別人的城市漲了，我的城市自然也要漲。因此，只需要有一個(gè)深圳“出頭鳥(niǎo)”帶隊(duì)，其他的城市自然也會(huì)跟著飛。

那么，為什么2015年以前，全國(guó)限購(gòu)并不嚴(yán)格，卻沒(méi)有這么明顯的城市輪動(dòng)？

這是因?yàn)椋?015年以前，自媒體網(wǎng)絡(luò)、高鐵網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)不似現(xiàn)今發(fā)達(dá)，城市之間的房?jī)r(jià)錨定速度不快，各城市間的房?jī)r(jià)分析比對(duì)也少，各地區(qū)的房?jī)r(jià)差異也不大；而在2015年以后，形形色色的自媒體、新聞網(wǎng)絡(luò)遍布，高鐵成為客運(yùn)主流，城市間的房?jī)r(jià)信息變動(dòng)更為透明和迅速，從而為房?jī)r(jià)輪動(dòng)提供了“漲價(jià)信心”的蔓延基礎(chǔ)。

另一方面，2015年以前，還有不少人相信“永遠(yuǎn)沒(méi)有只漲不跌的商品”，相信房?jī)r(jià)唱空論。而在2015年以后，看空樓市的人越來(lái)越少，相信房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲的人卻越來(lái)越多，城市居民的購(gòu)買(mǎi)力量，由此越容易形成合力。

此外，購(gòu)物中心的擴(kuò)張和普及，各大城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)提速，也為全國(guó)各城市房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲提供了內(nèi)生動(dòng)力。

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顯然，如果按照城市房?jī)r(jià)的錨定效應(yīng)，深圳漲了，北京上海也漲了，那么應(yīng)該很快會(huì)掀起新的一輪房?jī)r(jià)輪動(dòng)。

然而，開(kāi)年之后，全國(guó)各個(gè)城市的樓市，寂寂無(wú)聲。甚至連北京上海深圳本身，還傳出了降價(jià)的聲音。

根據(jù)安居客最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

北京1月成交住宅8191套，2月成交5378套，總計(jì)13569套；成交金額1月平均每平米是45962.36元，2月是43661.19元，平均每平米下降2301.17元。

▲圖片來(lái)源：慧聲說(shuō)房

上海1月成交17783套，2月成交8291套，總計(jì)成交26074套；成交金額1月平均是每平米48210.88元，2月是43214元，平均每平米下降4996.88元。?

廣州1月成交14147套，2月成交9072套，總計(jì)成交23219套；成交金額1月平均是每平米32991.64元，2月是31979.78元，平均每平米下降1011.86元。?

而對(duì)于深圳，在二手房指導(dǎo)價(jià)政策出臺(tái)后，深圳二手房交易量暴跌，有房產(chǎn)中介半月都沒(méi)開(kāi)單。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳住房新政以來(lái)，2月21日至2月27日期間，深圳20個(gè)片區(qū)的二手房出現(xiàn)業(yè)主報(bào)價(jià)下跌，其中龍華中心片區(qū)跌幅最大，跌幅為8.2%，紅樹(shù)灣片區(qū)、南山科技園北片區(qū)、后海中片區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域亦在下跌之列。

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顯然，調(diào)控當(dāng)前，當(dāng)龍頭都這么快熄火，城市輪動(dòng)上漲自然也是虛妄一場(chǎng)。部分二線城市如杭州等，雖然熱度還在，但也在逐漸降溫。

那么未來(lái)還會(huì)有城市輪動(dòng)嗎？

個(gè)人認(rèn)為，全國(guó)城市再度“輪動(dòng)”起來(lái)，基本上已經(jīng)不可能：

（1）調(diào)控很難松綁，調(diào)控政策持續(xù)嚴(yán)厲

說(shuō)實(shí)話，調(diào)控松綁基本不可能，未來(lái)只會(huì)越來(lái)越嚴(yán)。

君不見(jiàn)，如今的調(diào)控政策，不只是針對(duì)購(gòu)房者，就連地方政府和房企，也被調(diào)控了嗎？購(gòu)房者各種限購(gòu)限售限離婚限貸款、房企融資三道紅線、賣(mài)房新盤(pán)限價(jià)、政府賣(mài)地三集中，房企選擇客戶按積分.....每一步都打在關(guān)鍵點(diǎn)上，房產(chǎn)距離“不動(dòng)產(chǎn)”，僅有一步之遙。

而消化政策，所需的時(shí)間也會(huì)越來(lái)越漫長(zhǎng)。一方面，各大城市新增人口已經(jīng)減緩，中國(guó)國(guó)人人口趨勢(shì)也是趨向于低生育率，沒(méi)有人口增量，就很難快速消化政策；另一方面，滬深在 2016-2017 年出臺(tái)的超嚴(yán)苛調(diào)控，都是消化了三四年才顯露出針佔(zhàn)，此次調(diào)控加碼，相信很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，不會(huì)再出現(xiàn)井噴式的爆發(fā)。

（2）未來(lái)繼續(xù)維持銀根寬松的預(yù)期很難持續(xù)

說(shuō)實(shí)話，深圳此次帶頭暴漲，源頭就是因?yàn)橐咔閹��?lái)的貨幣超發(fā)問(wèn)題。雖然美國(guó)上周又印了1.9萬(wàn)億美元，銀根寬松的局面沒(méi)有變，但是未來(lái)的寬松預(yù)期則很難持續(xù)。

為什么這么說(shuō)？因?yàn)橐呙缯�在全球普及，�?jīng)濟(jì)正在回溫。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)回溫了就需要收緊銀根，給下一次寬松余地，政府不可能在經(jīng)濟(jì)已經(jīng)回溫的時(shí)候去撒錢(qián)，那樣只會(huì)導(dǎo)致無(wú)底線通脹。

實(shí)際上，針對(duì)房地產(chǎn)“大水漫灌”的問(wèn)題，政府已經(jīng)做了多次調(diào)控。例如光是2021年2月，就調(diào)控了87次，“三道紅線”“集中供地”、“10年無(wú)房記錄”、“二手房指導(dǎo)價(jià)”、“打擊經(jīng)營(yíng)貸”、“禁止公司購(gòu)買(mǎi)”、“堵死假離婚”、“登記學(xué)區(qū)房”、“嚴(yán)控房抵貸”、“法拍房限購(gòu)”“追溯代持”…

▲針對(duì)購(gòu)房者，四大銀行房貸整體漲價(jià)：首套房房貸利率調(diào)整為lpr+55bp，二套房利率為lpr+75bp。

（3）房地產(chǎn)行業(yè)特殊的周期性被限售打破

前不久上海出臺(tái)政策五年限售，雖然只是針對(duì)部分項(xiàng)目，但是從微觀層面看，越來(lái)越普及的限售，很明顯在打破房地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)有的周期性——在限售之前，房子從拿地到交付，再到流入二手房市場(chǎng)，差不多是五年；限售之后，房子從拿地到流入二手房，基本要求6-8年，越來(lái)越長(zhǎng)的限售年限，毫無(wú)疑問(wèn)推遲了城市輪動(dòng)的周期。

由此，當(dāng)調(diào)控打斷了城市輪動(dòng)周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)越來(lái)越傾向于政策市，由城市居民和熱錢(qián)推動(dòng)的城市輪動(dòng)，也會(huì)越來(lái)越弱。

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