背景：
根據(jù)查閱上市公司公告及相關(guān)權(quán)威單位公開資料，并實(shí)地走訪，對海印股份(000861,股吧)（000861）進(jìn)行了非常詳盡的研究，了解到該公司通過多年的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，以商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)零售形成雙主營，孵化諸如：新能源物流配套、免稅品、網(wǎng)紅商業(yè)零售、金融業(yè)持牌經(jīng)營等領(lǐng)域多元產(chǎn)業(yè)鏈的經(jīng)營模式。目前股價(jià)僅3.4元附近，具備良好的價(jià)值投機(jī)機(jī)會。
一、關(guān)于海印股份（000861）（以下簡稱：公司）的商業(yè)地產(chǎn)版圖研究：
公司是我國華南區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一，近年來，該公司不斷深耕主業(yè)，深度開發(fā)，合理整合核心資產(chǎn)，形成以華南區(qū)域?yàn)橹鳎铀匍_拓輕資產(chǎn)模式，并積極探索布局珠三角等地核心圈層，穩(wěn)中求進(jìn)的扎實(shí)業(yè)態(tài)。
公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要模式是為商業(yè)運(yùn)營而自建的商業(yè)綜合體規(guī)劃配套所建公寓，通過迅速銷售回籠資金，反哺商業(yè)綜合體及社區(qū)商業(yè)。公寓銷售收入即可完全覆蓋建設(shè)商業(yè)綜合體的成本，換而言之，公司現(xiàn)有自持物業(yè)資源除去必要的物業(yè)維護(hù)人員成本以外，接近以零成本進(jìn)行后續(xù)的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營，諸如商鋪?zhàn)赓U、門店參股自營、引進(jìn)知名百貨聯(lián)營、打造網(wǎng)紅帶貨商城等模式，極度具備成本優(yōu)勢。商業(yè)物業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目作為利潤的主要貢獻(xiàn)點(diǎn)，現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)水平要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其利潤貢獻(xiàn)水平，因此商業(yè)綜合體業(yè)務(wù)實(shí)屬“現(xiàn)金牛”業(yè)務(wù)。
截至 2019 年末，公司主要開發(fā)項(xiàng)目待開發(fā)計(jì)容建筑面積為 114.74 萬平方米。其中位于粵港澳大灣區(qū)的面積占比為59.88%，約 68.71 萬平方米；住宅部分面積占比為 92.89%，約 106.58 萬平方米，平均樓面價(jià)為 519.7 元/平方米（注意，此數(shù)據(jù)摘自該公司2019年年報(bào)，并非筆誤！試問：廣東地區(qū)真實(shí)住宅價(jià)格每平米早已經(jīng)達(dá)到數(shù)萬元，519元是否低估？）。
根據(jù)公司當(dāng)前股價(jià)測算，海印股份（000861）A股總市值約為76億元。但僅以公司“上海•周浦海印又一城”項(xiàng)目為例計(jì)算，該項(xiàng)目總建筑面積13.12萬平方米，地理位置靠近上海迪斯尼樂園約2公里，定位于迪斯尼樂園配套商業(yè)項(xiàng)目，按照當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)3.2萬元/㎡計(jì)算，“上海•周浦海印又一城”項(xiàng)目總價(jià)值即約為42億元。僅上海項(xiàng)目便可覆蓋目前公司的一半市值，更何況公司已建成下表所示的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目及自持物業(yè)。根據(jù)項(xiàng)目所屬地市場均價(jià)測算，總投資額109億元，僅房地產(chǎn)項(xiàng)目市值保守估計(jì)應(yīng)當(dāng)在300億元左右，是目前公司整體市值76億元的4倍余。此外公司還儲存了一批質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的地塊可供開發(fā)，例如僅肇慶市“海印新都薈·大旺站”項(xiàng)目用地就占地面積2.88萬平方米，可供開發(fā)面積4.14萬平方米。
二、穩(wěn)中求進(jìn)，彎道超車的海印股份
（一）長線布局完善金融版圖
金融板塊是海印股份（000861）長線布局的重要方向。從2015 年起，公司先后投資廣東商聯(lián)支付，入股廣州越秀小額貸與河源農(nóng)商行，值得一提的是，公司還是河源農(nóng)商行最大股東。海印股份旗下“海印金控”借助互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算和大數(shù)據(jù)等先進(jìn)技術(shù)，為海印股份（000861）22個(gè)主題商場的用戶提供嵌入消費(fèi)場景閉環(huán)的金融服務(wù)。
海印股份（000861）聚焦小微客群，始終踐行普惠金融，努力服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。依托自身的技術(shù)和資源優(yōu)勢，通過“業(yè)務(wù)聚焦、客群聚焦、城市聚焦”三大戰(zhàn)略方針，圍繞“業(yè)主貸”、“工薪貸”等兩大業(yè)務(wù)產(chǎn)品，聚焦廣州、佛山、中山等主要城市，服務(wù)細(xì)分人群，為消費(fèi)者提供方便、快捷、安全的互聯(lián)網(wǎng)普惠金融服務(wù)。未來公司將繼續(xù)通過小貸業(yè)務(wù)不斷提高金融資源配置效率，在做大資產(chǎn)規(guī)模的同時(shí)提高資金周轉(zhuǎn)率，有力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。海印股份（000861）依托健全的風(fēng)險(xiǎn)控制管理體系，借助互聯(lián)網(wǎng)手段及大數(shù)據(jù)工具，致力推動普惠金融的實(shí)現(xiàn)，提升化解各類風(fēng)險(xiǎn)的能力，不斷完善公司金融版圖通過長線布局。
（二）積極布局新能源，重新定義新能源生態(tài)圈
“新基建”成為今年最熱門詞匯之一。在今年的政府工作報(bào)告中提出，要加強(qiáng)新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展新一代信息網(wǎng)絡(luò)，拓展5G應(yīng)用，建設(shè)充電樁，推廣新能源汽車，激發(fā)新消費(fèi)需求、助力產(chǎn)業(yè)升級。新能源汽車作為一項(xiàng)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)近年來獲得了快速發(fā)展，充電樁建設(shè)也被列入了重點(diǎn)建設(shè)的新基建體系。
海印股份（000861）旗下“海印蔚藍(lán)”致力于打造新能源汽車運(yùn)營基礎(chǔ)設(shè)施平臺，形成“以快充樁為中心，停車位和維修服務(wù)點(diǎn)相配套”的體系，目前保有超過600臺新能源汽車，為海印股份（000861）22個(gè)主題商場的用戶提供物流、充電等閉環(huán)的配套服務(wù)。同時(shí)，海印股份旗下“海印金控”借助互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算和大數(shù)據(jù)等先進(jìn)技術(shù)，為用戶提供嵌入消費(fèi)場景閉環(huán)的金融服務(wù)。借力“新基建”東風(fēng)，海印股份正在努力打造新能源物流+多元金融生態(tài)圈。通過應(yīng)用“大保理+反向保理”的商業(yè)模型，有效的解決了市場中現(xiàn)行的問題及行業(yè)痛點(diǎn)，以及新能源服務(wù)運(yùn)營商解決用戶導(dǎo)流問題。
海印股份（000861）也展示出大力發(fā)展新能源物流市場的信心和決心，以上半年自有資金3,000萬元向海印蔚藍(lán)增資，用以優(yōu)化與加大海印蔚藍(lán)新能源物流物流資源整合能力，高效整合覆蓋珠三角的物流客戶資源、公司金融保理牌照以及金融服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、自主新能源綜合服務(wù)平臺、以及在新能源汽車、充電樁維修、保險(xiǎn)等領(lǐng)域的合作資源，打造“以金融保理為支撐，多重配套服務(wù)為場景”的新能源物流生態(tài)圈。
（三）卡位核心商圈，進(jìn)軍免稅商品藍(lán)海市場
7月28日，海印股份（000861）公告稱，正式向廣州市商務(wù)局提出申請免稅品經(jīng)營資質(zhì)牌照，并已經(jīng)相關(guān)部門回函確認(rèn)收悉。廣東省作為改革開放的前沿陣地，經(jīng)濟(jì)發(fā)展充分市場化，廣州、深圳及珠海等地作為省內(nèi)GDP的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，更是憑借其特殊的地理區(qū)位率先收益。海印股份（000861）扎根華南，數(shù)十年如一日潛心經(jīng)營，已發(fā)展成為廣州市本土最大的民營商業(yè)實(shí)體，在華南區(qū)域舉足輕重，成為免稅牌照的有力競爭者。
海印股份（000861）商業(yè)物業(yè)資源豐富，此次更是憑借進(jìn)軍免稅商品市場的良好契機(jī)，充分整合旗下商業(yè)資源。海印又一城奧特萊斯購物中心(簡稱“又一城”)是業(yè)界標(biāo)桿大型購物中心，總經(jīng)營面積9萬余方，涵蓋400多個(gè)國內(nèi)外一線品牌，形成眾多國際一線品牌為引領(lǐng)的高端運(yùn)營格局，且擁有華南第一家沃爾瑪山姆會員店。購物中心緊鄰廣州旅游核心地“長隆樂園”和廣州高鐵南站，輻射大華南乃至更大地區(qū)范圍。海印又一城作為廣州第一家，也是唯--家經(jīng)營奢飾品的奧特萊斯購物中心，其經(jīng)營范圍以國際輕奢品為主，形成眾多國際一線品牌為引領(lǐng)，匯集諸如ARMANI、COACH、HUGO BOSS、GUCCI、MICHAEL KORS、DIOR、VERSACE、PRADA、CELINE、MAXMARA、MIU MIU、TORY BURCH、VALENTION、菲拉格慕、寶格麗、圣羅蘭等400余個(gè)國內(nèi)外一線品牌。
2019年奧萊百貨商場營業(yè)額超過12億元人民幣，沃爾瑪山姆會員店?duì)I業(yè)額超過15億元人民幣，整體營業(yè)額超過27億元人民幣。值得一提的是，又一城于2018年和2019年連續(xù)兩年獲得全國奧特萊斯銷售前20強(qiáng)企業(yè)榮譽(yù)。海印股份（000861）若免稅品經(jīng)營資質(zhì)能在又一城申報(bào)落地成功，將進(jìn)一步推動國際品牌時(shí)尚消費(fèi)與廣州豐富旅游資源的商旅文良性互動，極大促進(jìn)廣州商旅經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為廣州爭取國家免稅政策試點(diǎn)提供成功有效示范，更為擴(kuò)大內(nèi)需、提升消費(fèi)和引領(lǐng)灣區(qū)發(fā)展發(fā)揮重要作用。
（四）順應(yīng)時(shí)勢，聯(lián)合抖音、淘寶、天展打造“網(wǎng)紅+”經(jīng)濟(jì)新業(yè)態(tài)
網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)走俏，使得網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)站在資本的風(fēng)口浪尖，流量與資本的深度合作給市場帶來全新的活力以及銷售的增長。海印股份（000861）與廣東省進(jìn)出口商會共同開展“網(wǎng)紅+”經(jīng)濟(jì)深度合作，目前已經(jīng)與阿里淘寶、抖音、影行天下、魔音等多家?guī)ж浿辈C(jī)構(gòu)簽訂帶貨直播協(xié)議，同時(shí)與廣東天展公司簽訂總體策劃實(shí)施“云上海印數(shù)字貿(mào)易”“海印網(wǎng)紅直播品購節(jié)”等重大活動，利用海印股份（000861）所屬各主題商場直播經(jīng)驗(yàn)，以及“海印生活”線上營銷平臺強(qiáng)大的服務(wù)基礎(chǔ)，強(qiáng)化“網(wǎng)紅+”經(jīng)濟(jì)與其經(jīng)營戰(zhàn)略的高契合度，以及產(chǎn)品場景體驗(yàn)，為產(chǎn)品和品牌賦能，進(jìn)一步擴(kuò)大產(chǎn)品的品牌知名度，憑借其現(xiàn)有現(xiàn)有穩(wěn)定經(jīng)營能力、品牌效應(yīng)等諸多優(yōu)秀的商業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)“網(wǎng)紅+”經(jīng)濟(jì)業(yè)績的落地變現(xiàn)。
海印股份（000861）在創(chuàng)始人兼董事長邵建明的帶領(lǐng)下，不斷開拓進(jìn)取，攻城拔寨，將公司發(fā)展成為“廣州最強(qiáng)二房東”、“廣東省百強(qiáng)民企”。海印股份（000861）始終堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，不斷對旗下資產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰。本年更是通過主動優(yōu)化現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目資源結(jié)構(gòu)、聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等改革措施，將持有的廣州東縉置業(yè)有限公司（以下簡稱“東縉置業(yè)”）80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給名駿合創(chuàng)公司，借以提升公司核心競爭力。此次交易將有利于公司聚焦商業(yè)主業(yè)，提高經(jīng)營效益，增加公司流動性，著力于商業(yè)物業(yè)運(yùn)營的創(chuàng)新發(fā)展，符合公司長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃及整體利益。
此外，公司近年財(cái)務(wù)大幅去杠桿，降低資產(chǎn)負(fù)債率，融資步入改善通道，輕資產(chǎn)商業(yè)拓展模式，彰顯成長決心。經(jīng)過多年的探索與深化改革，目前公司品牌效應(yīng)顯著。公司下屬的多個(gè)主題商場在華南地區(qū)運(yùn)營超過20年，已經(jīng)建立起地區(qū)品牌知名度，形成良好的聲譽(yù)。通過市場差異化經(jīng)營戰(zhàn)略，不斷優(yōu)化品牌組合，推進(jìn)業(yè)態(tài)多元化和招商針對性，充分滿足消費(fèi)市場的新變化和新需求，為“海印又一城”的品牌建設(shè)及業(yè)績提升產(chǎn)生積極作用。
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