改變以房產為家庭主要資產配置需要打造良好的資本市場

張朝

近期，央行調查統計司課題組在《中國金融》雜志上發布了國內關于城鎮居民資產負債情況的調查，這份調查以全國30個省（自治區、直轄市）3萬余戶城鎮居民家庭調研為基礎，可以說是國內關于城鎮居民資產負債情況最為完整、翔實的調查之一。其研究中最為引人注意的是：城鎮居民家庭戶均總資產317.9萬元，資產分布分化明顯；居民住房資產占家庭總資產的比重為59.1%，住房擁有率達到96.0%，金融資產占比僅為20.4%。

這其實直接說明了我國住房總體數量已不緊缺，房價高企的主要原因在于區域間的不平衡和居民以住房為主要資產配置品種。

居民家庭資產這樣配置表面上看沒什么問題，從1998年住房商品房改革以來，全國商品房價格一直處于穩定上升態勢，特別是2003年以來，一線城市房價普遍上漲超10倍，二三線城市普遍上漲超5倍，只要不是在2017年高點購房，投資住房已成為家庭投資穩賺不賠的買賣。但從整體宏觀經濟發展角度看，居民將家庭資產全部配置在鋼筋水泥上卻是有較大問題的，由于人口結構的變化，我國流動人口總數在2014年見頂，且老齡人口比例逐步增加，總體對住房的需求未來是呈下降趨勢的，但近三年每年商品房銷售額仍處于高位，很多房屋客觀上雖然已出售，但事實上卻是處于空置狀態，造成我國住房擁有率較大，屬于社會資源的浪費。更為嚴重的是，這樣扭曲的居民家庭資產配置導致包括土地、信貸、人才等全社會的資源過于在房地產領域集中，不僅造成了房地產行業遲遲難以出清和尾大不掉的風險，更造成了對其他行業事實上的擠出現象，財富向房地產行業的集中沒有與整體經濟的高質量發展相匹配。

反觀發達國家，住房雖是家庭資產中的重要部分，但其占家庭資產的比重卻大幅低于我國，其家庭資產配置相對更加偏向于金融資產，這也是發達國家宏觀政策更加關注金融市場的重要原因。2018年美國家庭總資產中住房僅占24.3%，股票和投資基金占32.2%，保險與養老金占23.8%，整體金融資產占73.8%；日本2017年家庭總資產中住房占36.1%，股票和投資基金占11.1%，保險與養老金占17.5%，整體金融資產占61.7%。

發達國家家庭將資產更多地配置于金融資產的好處在于，不僅可避免房地產市場脫離實體經濟過快發展、出現泡沫經濟，更可為其工業企業、科技型企業等直接融資提供便利，將企業發展、金融發展與家庭資產增值進行有效利益捆綁，形成合力共同促進經濟增長。當然，發達國家家庭資產均衡配置也非一蹴而就，比如上世紀70年代美國和90年代日本曾經也不同程度地出現過住房配置較高的問題，之后住房配置比例才開始逐漸下降。觀察其過程，美國主要是由于其資本市場走出了大牛市，巨大的財富效應吸引了居民加大在資本市場的資產配置水平。資本市場在快速發展的同時也十分重視基礎制度的改革，及時扎緊制度的籠子，比如2001年安然公司造假直接推動了美國資本市場上有名的《薩班斯法案》出臺；日本則是由于上世紀90年代房地產泡沫的破滅導致居民財富短時間內大幅縮水，隨后日本居民普遍減少了住房在其家庭資產中的配置，轉而增加金融資產配置。

根據發達國家的經驗，我國當前家庭資產配置中住房所占比例已基本處于頂峰狀態，未來通過合理的宏觀政策和制度設計逐步降低這一比例、引導家庭資產合理分流是大勢所趨，但不得不說這一過程會面臨諸多困難。

這其中最為重要的是穩定住房價格，雖然我國當前住房總體已不再短缺，但很多人購房的主要目的是單純的投資而非居住，因而堅持“房住不炒”十分必要。只有打破了居民過去十余年對住房投資所形成的固定信仰，逐步讓住房成為一個平庸的投資品才能逐步引導居民減少這方面投資，當前一二線城市商品房租金回報率已普遍低于2%。此外，對居民非用于自住的住房增加持有成本必不可少，如此不僅能解決地方財政吃緊的問題，更能扭轉住房投資的風向標。2017年至今，我國房地產調控政策始終保持定力，即使在疫情期間也未有大規模調控放松已說明國家扭轉這一趨勢的決心。

僅僅穩定住房地產市場顯然不夠，在壓住住房價格后，居民資產需要合理的投資途徑，這不僅需要給資本市場“擴容”，更需要不斷涌現出大量優秀的上市公司，畢竟我國A股市場上類似茅臺(600519)、格力、美的這樣多年來能持續給投資者帶來穩定收益的優秀企業數量還是太少。此前由于制度設計的原因，我國一些互聯網巨頭企業紛紛在國外上市，未來一方面要合理改進制度，讓這些企業可以在國內上市，另一方面還可以鼓勵互聯網巨頭企業回歸A股。

此外，實現上述目標的根本還在于進一步規范資本市場的基礎制度，需要加大對資本市場違規的處理力度，凈化市場環境，防止別有用心之人鉆了制度的空子，大幅增加違法違規成本。我國在2019年已完成《證券法》的修訂工作，新版《證券法》已于今年3月1日正式施行，并且適時推出了科創板，近期又將注冊制推廣至創業板，但不得不說當前資本市場仍存在一些問題，比如近期“原油寶”類投資品種就因包括風險定級等產品設計有巨大漏洞導致投資者出現較大虧損，未來加強投資者教育的同時嚴格規范金融產品設計、加強歸口管理、合理保護投資者權益仍有大量工作可做。