任澤平:是什么造就了德國房價(jià)穩(wěn)定的奇跡？

　　本文摘自《全球房地產(chǎn)》中信出版集團(tuán)2020年4月版

　　1.德國房價(jià)長期穩(wěn)定的奇跡

　　舉世贊嘆德國制造和德國房價(jià)長期穩(wěn)定的奇跡。 “二戰(zhàn)”后，德國不僅很好地解決了住房短缺問題，套戶比從1945年的0.57提高到2016年的1.02，人均住房面積達(dá)46.5平方米；還保持了房價(jià)長期穩(wěn)定，在全球此起彼伏的房地產(chǎn)大泡沫中獨(dú)善其身，1970—2017年，德國名義房價(jià)指數(shù)僅上漲2.3倍，年均增速只有2.6%，同期，英國、法國、美國分別上漲52.8倍、16.1倍和12.5倍，年均增速分別高達(dá)8.8%、6.1%和5.5%。

　　德國還形成了獨(dú)具特色的住房市場結(jié)構(gòu)。居住結(jié)構(gòu)上以租房為主流，德國住房自有率為45%，55%的人口租房居住，租賃群體人均住房面積為38平方米，租賃條件較好。供應(yīng)結(jié)構(gòu)以居民所有為主，多類機(jī)構(gòu)有力補(bǔ)充，居民家庭持有住房81%。房齡結(jié)構(gòu)上展現(xiàn)“住房質(zhì)量奇跡”，住房持久耐用，70%以上的住房房齡超過40年，27%超過70年，14%為百年老宅。

　　見賢思齊，是什么造就了德國房價(jià)穩(wěn)定的奇跡？

　　2.德國住房制度有三大支柱，其中穩(wěn)健的金融制度和完備的租賃制度起到了至關(guān)重要的作用

　　（1）穩(wěn)健的金融制度

　　央行的自我約束和貨幣政策目標(biāo)。“二戰(zhàn)”以后，德國央行的首要目標(biāo)是保持物價(jià)穩(wěn)定，其次才是經(jīng)濟(jì)增長。1998年，歐洲央行成立，總部設(shè)在德國法蘭克福，很大程度上繼承了德國央行嚴(yán)控通脹的貨幣政策傳統(tǒng)。《馬斯特里赫特條約》使歐洲央行成為世界上獨(dú)立性最強(qiáng)的中央銀行，規(guī)定物價(jià)穩(wěn)定是歐洲央行壓倒一切的長期目標(biāo)。1950—2017年，德國CPI年均增速僅2.4%，通脹控制能力是全球典范。

　　住房金融體系以商業(yè)按揭為主，輔以獨(dú)特的住房儲(chǔ)蓄，引導(dǎo)居民理性加杠桿。德國按揭貸款的首付比例通常在20%~30%，在國際對比中處于相對較高水平，住房貸款以固定利率合同為主。推行獨(dú)特的住房儲(chǔ)蓄模式，先存后貸，以存定貸，專業(yè)經(jīng)營，固定低息。德國居民房貸占GDP的比重僅為36%，居民負(fù)債占GDP的比重僅為53%，居民杠桿在發(fā)達(dá)國家中處于顯著偏低水平。

　　（2）完備的租賃制度

　　德國充分保障租戶權(quán)益，成功地實(shí)現(xiàn)了租購并舉、租購?fù)瑱?quán)。德國住房自有率僅45%，55%的人口租房居住，柏林、漢堡等大城市更高達(dá)80%以上，而且租賃群體人均住房面積達(dá)38平方米，同樣能較好地滿足居住需求，是租賃需求與購房需求實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展的典范，這離不開德國對租房者權(quán)益的全面保障。

　　完善的法律保障。德國通過《民法典》《住房租賃法》《住房補(bǔ)貼法》《經(jīng)濟(jì)犯罪法》等完善的法律體系，加強(qiáng)租約保護(hù)與租金限制，充分保障租戶權(quán)益。一是租約保障。租賃合同默認(rèn)為無固定期限合同，房東要解約，必須符合法定的特殊情形，僅限于租戶違約、自住需求、重大經(jīng)濟(jì)性改造開發(fā)等。租戶在房東轉(zhuǎn)讓住房時(shí)享有優(yōu)先購買權(quán)。二是租金限制，包括限制提租、限制漲幅、限制過高租金。房東要上調(diào)租金，必須滿足租金15個(gè)月未變，且目標(biāo)租金不超過市政當(dāng)局或其他城市的大小、設(shè)施、質(zhì)量、位置等條件相當(dāng)?shù)耐�類型住房的租金�?biāo)準(zhǔn)。租金在3年內(nèi)漲幅不得超過20%，在市政府判定的住房供應(yīng)嚴(yán)峻的特殊區(qū)域不得超過15%，特殊限制期最長5年。在市政府判定的住房供應(yīng)嚴(yán)峻的特殊區(qū)域，新簽訂租賃合同的租金不得超過租金標(biāo)準(zhǔn)的1.1倍；房東目標(biāo)租金過高，將可能面臨高額罰款和長期監(jiān)禁處罰。

　　　　（3）均衡的稅收制度

　　交易環(huán)節(jié)征收重稅；使用環(huán)節(jié)征收二套住房稅，減少空置；保有環(huán)節(jié)僅征收土地稅。住房稅收占全國稅收收入的比重僅為3.7%，占財(cái)政收入的比重僅為1.9%，居民住房稅收負(fù)擔(dān)較低。

　　交易環(huán)節(jié)有不動(dòng)產(chǎn)交易稅、差價(jià)盈利所得稅、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。不動(dòng)產(chǎn)交易稅稅率高達(dá)3.5% ~ 6.5%，疊加公證費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)、中介服務(wù)費(fèi)等各類交易費(fèi)用，交易成本可達(dá)10%甚至更高，對交易獲利部分還要征收差價(jià)盈利所得稅，只有轉(zhuǎn)讓前用于長期出租或自住的住房，才予免征。

　　使用環(huán)節(jié)有二套住房稅和租金收入所得稅。二套住房稅，以居民登記使用而非持有的第二套及以上住房為征稅基礎(chǔ)，增加了居民占用多套住房的成本，引導(dǎo)居民不超額占用住房，減少住房空置。2017年德國住房空置率只有3.2%。

　　保有環(huán)節(jié)僅對土地所有權(quán)征收土地稅，住房無須納稅，土地稅實(shí)際稅率低，鼓勵(lì)居民長期持有。

　　3.啟示：政府強(qiáng)調(diào)對居民的住房責(zé)任，住房不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展手段，也是社會(huì)保障

　　第一，德國在對房地產(chǎn)定位上強(qiáng)調(diào)政府對居民的住房責(zé)任，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略上強(qiáng)調(diào)制造業(yè)，對房地產(chǎn)依賴度低。政府建立以居住為導(dǎo)向、以法律為基石、三大支柱鼎立的住房制度，持續(xù)完善法律以明確住房責(zé)任，建設(shè)金融、稅收、租賃三大制度（見圖0.7），從量、價(jià)、質(zhì)三方面踐行住房責(zé)任：戶均1套是政府應(yīng)予保障的需求；住房支出占收入的15%~20%為合理水平；支持業(yè)主通過改擴(kuò)建提高住房現(xiàn)代化水平。德國實(shí)行土地私有制，土地主要?dú)w自然人、法人等私人所有，政府對土地財(cái)政依賴度低。房地產(chǎn)業(yè)在德國主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中的占比一直保持平穩(wěn)，并不是經(jīng)濟(jì)增長的引擎。德國支柱性產(chǎn)業(yè)在20世紀(jì)90年代以前靠制造業(yè)，在90年代以后靠“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)+制造業(yè)”。

　　第二，住房制度發(fā)展應(yīng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段相適應(yīng)，高速增長期重建設(shè)，增速換擋后重租賃。在經(jīng)濟(jì)高速增長階段，進(jìn)行大規(guī)模住房建設(shè)，既有助于拉動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，也有助于提高居民收入，改善住房消費(fèi)水平。但經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向中高速增長階段，若繼續(xù)大規(guī)模建房，則會(huì)擠占寶貴的信貸資源，影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還會(huì)積累泡沫風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)增速換擋期，要更加關(guān)注租賃，保障低收入群體的住房需求。

　　第三，城市化進(jìn)程與住房供需格局，推動(dòng)住房制度建設(shè)。

　　城市化初期階段，城市化進(jìn)程啟動(dòng)，住房缺口不斷擴(kuò)大，由于工業(yè)化水平比較低，尚不具備大規(guī)模住房建設(shè)的基礎(chǔ)，應(yīng)采取政府主導(dǎo)的住房分配制度。

　　城市化中期階段，居民大量進(jìn)城，住房缺口處于高位，居住需求重要性提升，同時(shí)擴(kuò)大供給成為可能，政府應(yīng)加大金融財(cái)稅支持力度，撬動(dòng)市場建房。

　　城市化后期階段，城市化速度仍較快，但住房增量越過頂點(diǎn)，存量市場體量可觀，重要性顯著提升，政府應(yīng)加強(qiáng)對需求側(cè)保障，特別是租賃制度建設(shè)。

　　城市化末期階段，城市人口增量顯著減少，套戶比保持在1以上，住房總量充裕，居住需求和供給的增量都較小，投機(jī)性需求對市場的邊際影響顯著，政府應(yīng)完善稅收制度建設(shè)，對交易環(huán)節(jié)征收重稅，遏制投機(jī)。

　　第四，德國也有其特殊性，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展均衡，德國人并非大城市不可。德國城市體系具有均衡化、特色化的特征：產(chǎn)業(yè)布局均衡，每個(gè)州都以先進(jìn)制造業(yè)或現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)，人均GDP最高的州是全國的164%；住房供給均衡，各州的人均住房套數(shù)為0.48~0.58套，不存在明顯短缺的地區(qū)。人口布局分散化，人口第一大城市柏林只有357萬人，占全國人口的比重僅為4%，遠(yuǎn)低于法國、英國、日本等體量相近經(jīng)濟(jì)體首都城市10%左右的平均水平。

　　基本信息

　　書名：全球房地產(chǎn)

　　書號：ISBN 978-7-5217-1493-7

　　作者：夏磊 任澤平 著

　　出版時(shí)間：2020.4

　　定價(jià)：72.00

　　頁數(shù)：464

　　字?jǐn)?shù)：400千字

　　印張：29

　　出版社：中信出版集團(tuán)

　　　作者簡介

　　夏磊

　　恒大研究院常務(wù)副院長、房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技委房地產(chǎn)市場服務(wù)專業(yè)委員會(huì)委員、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)市場與住房保障分會(huì)副會(huì)長、中國人民大學(xué)財(cái)金學(xué)院金融碩士業(yè)界導(dǎo)師。曾在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部任職多年，長期從事房地產(chǎn)調(diào)控和公積金政策研究和制定，作為主要執(zhí)筆人起草《中國房地產(chǎn)金融報(bào)告（2014）》、國家標(biāo)準(zhǔn)《住房公積金支持保障性住房項(xiàng)目貸款業(yè)務(wù)規(guī)范》、《住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)范》等，是近十年來中國房地產(chǎn)政策變化的親歷者和見證者。曾任方正證券(601901,股吧)房地產(chǎn)首席分析師。出版學(xué)術(shù)暢銷書《房地產(chǎn)周期》。財(cái)新、新浪財(cái)經(jīng)、今日頭條專欄作家。

　　任澤平

　　恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家（副總裁級）、研究院院長。曾先后擔(dān)任國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部研究室副主任，國泰君安證券研究所董事總經(jīng)理、首席宏觀分析師，方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究所聯(lián)席所長。兼任中國民營經(jīng)濟(jì)研究會(huì)副會(huì)長，首都金融智庫專家，全國工商聯(lián)智庫委員會(huì)委員，科技部國家高新區(qū)升級評審專家，中國新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)50人論壇成員，中國人民大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、南開大學(xué)等兼職導(dǎo)師。中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士后。曾參與重大文件和改革方案起草，在《人民日報(bào)》《經(jīng)濟(jì)研究》等報(bào)刊發(fā)表文章數(shù)百篇，出版專著和譯著《宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)研究》《從奇跡到成熟：韓國轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn)》《大勢研判：經(jīng)濟(jì)、政策與資本市場》《房地產(chǎn)周期》《新周期：中國宏觀經(jīng)濟(jì)理論與實(shí)戰(zhàn)》《全球貿(mào)易摩擦與大國興衰》等。

　　　內(nèi)容簡介

　　房地產(chǎn)在全球每個(gè)國家都至關(guān)重要。它是民生的保障、國民經(jīng)濟(jì)的支柱、財(cái)富的象征、大類資產(chǎn)配置的核心、金融危機(jī)的策源地。

　　為什么世界各經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)差異巨大？有的陷入高房價(jià)困境，導(dǎo)致沉重的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題，如中國香港和英國；有的暴漲暴跌，引發(fā)大規(guī)模經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)，如美國和日本；有的卻成功實(shí)現(xiàn)房價(jià)長期穩(wěn)定和居者有其屋，如德國和新加坡。

　　十多年來，我們帶著這些問題，跟蹤研究美國、日本、德國、新加坡、英國、中國香港、中國內(nèi)地等的房地產(chǎn)市場運(yùn)行，在全球大視野和歷史維度下，邏輯逐漸清晰、真相開始展現(xiàn)。

　　住房制度決定房地產(chǎn)市場！

　　住房制度是破譯房地產(chǎn)運(yùn)行的基因密碼！

　　土地、金融、稅收、保障、租賃五大制度是問題的關(guān)鍵！

　　房價(jià)還會(huì)漲嗎？房子還能買嗎？房產(chǎn)稅會(huì)推出嗎？危機(jī)會(huì)爆發(fā)嗎？中國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的康莊大道在哪？所有這些問題都迎刃而解，答案就在本書。

　　重磅推薦

　　黃奇帆（中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長）

　　房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，不僅涉及建筑業(yè)、制造業(yè)等生產(chǎn)資料部門，而且涉及金融、商業(yè)、文化等服務(wù)產(chǎn)業(yè)，更與老百姓(603883,股吧)的財(cái)產(chǎn)、民生福祉息息相關(guān)。因此，對任何一個(gè)國家來說，房地產(chǎn)業(yè)都是國民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)健康發(fā)展，需要抓好金融、土地、財(cái)稅、投資、法制五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，加快建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。抓好了，就能實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　楊偉民（第十三屆全國政協(xié)常委，全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任）

　　有什么樣的住房制度，就有什么樣的房地產(chǎn)市場。“房住不炒”必須由多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度來保障。

　　馮俊 （中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長）

　　《全球房地產(chǎn)》通過剖析有代表性的若干國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展癥結(jié)，反思中國房地產(chǎn)發(fā)展的得與失，并且從制度性缺陷來思考問題。我們在討論所謂規(guī)律的時(shí)候，如果不觸及制度性不足，往往會(huì)莫衷一是。這也是作者視野廣博深邃，思想深刻性之所在。

　　丁祖昱（易居企業(yè)集團(tuán)CEO，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事）

　　《全球房地產(chǎn)》以橫寬視野和垂直深度探討我國住房制度改革的大道。用一本書看懂世界房地產(chǎn)，在世界坐標(biāo)中尋找中國樣本。誠為決策者、從業(yè)者和購房投資者必備之“理論重器”。

　　吳曉波（財(cái)經(jīng)作家）

　　房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)周期之母，是居民最關(guān)心的資產(chǎn)配置。什么決定房地產(chǎn)市場？想讀懂全球和中國房地產(chǎn)的激蕩大歷史，看《全球房地產(chǎn)》是捷徑。這本書解碼真相，透視本質(zhì)，引人入勝，富有現(xiàn)實(shí)意義。

　　管清友（經(jīng)濟(jì)學(xué)家，投資人）

　　《全球房地產(chǎn)》是一部很扎實(shí)的研究著作。這本書從住房制度角度解釋和分析了全球主要經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場的差異所在，并對中國房地產(chǎn)70年發(fā)展做了制度層面的深刻剖析，是一部關(guān)心房地產(chǎn)行業(yè)和市場的相關(guān)人士的可讀之書。

　　編輯推薦:

　　　　1、為什么要讀這本書？

　　房地產(chǎn)如此重要，它是國民經(jīng)濟(jì)的支柱、財(cái)富的象征、大類資產(chǎn)配置的核心、經(jīng)濟(jì)周期之母、民生的保障、金融危機(jī)的策源地。

　　中國房地產(chǎn)運(yùn)行僅20多年，很多問題眾說紛紜，不識廬山真面目，只緣身在此山中。如果我們把視野投向全球，用歷史維度和數(shù)據(jù)邏輯來標(biāo)準(zhǔn)度量，發(fā)現(xiàn)那些房地產(chǎn)運(yùn)作上百年的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，自有成功和失敗的案例供我們借鑒。

　　房價(jià)還會(huì)漲嗎？房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)嗎？房產(chǎn)稅會(huì)推出嗎？房地產(chǎn)泡沫什么時(shí)候會(huì)破？

　　這些問題，表面雜亂無章，當(dāng)我們細(xì)細(xì)研究典型經(jīng)濟(jì)體的百年房地產(chǎn)運(yùn)行史，用更加開闊的全球視野、更加縱深的歷史維度和更加扎實(shí)的數(shù)據(jù)邏輯來觀察當(dāng)下，才能在眾說紛紜中撥云見霧，尋找到真正的答案。

　　　　2、你為什么需要這本書？

　　如果你是房地產(chǎn)從業(yè)者，你需要一本工具書，掌握全球房地產(chǎn)的市場變遷；

　　如果你是房地產(chǎn)持有者，你需要一本有周期視野的書，判斷自己的資產(chǎn)配置是否恰當(dāng)；

　　如果你是資本市場投資者，你需要一本參考書，復(fù)盤房地產(chǎn)與金融市場的聯(lián)動(dòng)規(guī)律；

　　如果你是公共政策制定者，你需要一本實(shí)證報(bào)告集，回顧國外住房政策和房地產(chǎn)市場的互動(dòng)影響；

　　如果你是專業(yè)研究者，你需要一套方法論，檢查自己的分析框架。

　　即使你只是對房地產(chǎn)僅是略感興趣，那也不該錯(cuò)過這本兼具冷靜客觀的專業(yè)性和刺激生動(dòng)的趣味性的“全球房地產(chǎn)故事會(huì)”。

　　　　3、為什么這是一本關(guān)于房地產(chǎn)的好書？

　　十年磨一劍。十多年來，本書作者帶著對房地產(chǎn)的問題跟蹤研究美國、日本、德國、新加坡、英國、中國香港、中國內(nèi)地等的房地產(chǎn)市場運(yùn)行，開闊的全球視野、縱深的歷史維度、扎實(shí)的數(shù)據(jù)邏輯，幾十萬字書稿的背后是上千萬字的文獻(xiàn)積累，苦讀一手資料、用數(shù)據(jù)說話、用規(guī)律回答問題，不泛泛而談，更不人云亦云。

　　本書選擇的重點(diǎn)研究樣本，代表性強(qiáng)，案例豐富而生動(dòng)，國際視野寬廣，歷史縱深感和厚重感十足；本書明確提出“住房制度是破譯房地產(chǎn)運(yùn)行的基因密碼”、“有什么樣的住房制度，就有什么樣的房地產(chǎn)市場”，深度解析住房制度和房地產(chǎn)市場的關(guān)系，屬業(yè)界首創(chuàng)。

　　歷史不會(huì)簡單重復(fù)，但總會(huì)押著相同的韻腳。

　　這本書，帶您深度理解房地產(chǎn)那些事兒……

　　　目 錄

　　導(dǎo) 論 / 001

　　上 篇 全球房地產(chǎn)：市場表現(xiàn)與制度基因

　　第一章 中國香港為何深陷高房價(jià)困境 / 071

　　第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)高度繁榮，住房面臨困境 / 073

　　第二節(jié) 香港住房制度支柱 / 076

　　第三節(jié) 地價(jià)房價(jià)螺旋上漲機(jī)制：供地不足鑄就高房價(jià)，高房價(jià)推高地價(jià) / 096

　　第二章 英國房價(jià)何以剛性上漲 / 099

　　第一節(jié) 高品質(zhì)與高房價(jià)的共同體 / 101

　　第二節(jié) 英國住房制度支柱 / 105

　　第三節(jié) 土地供應(yīng)不足、人口持續(xù)流入、金融市場化共同推動(dòng)房價(jià)剛性上漲 / 130

　　第三章 美國60年房地產(chǎn)大牛市的巔峰繁榮與驟然落幕 / 135

　　第一節(jié) 史上最長的房地產(chǎn)大牛市 / 137

　　第二節(jié) 美國住房制度支柱 / 143

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)神話破滅三部曲：資產(chǎn)價(jià)格下降、流動(dòng)性枯竭、信用緊縮 / 162

　　第四章 日本房地產(chǎn)市場大起大落的終極邏輯 / 173

　　第一節(jié) 日本兩次房地產(chǎn)危機(jī)的催生、爆發(fā)及后果 / 175

　　第二節(jié) 從喧囂到沉寂：掉下人口懸崖的日本 / 190

　　第三節(jié) 日本住房制度支柱 / 194

　　第四節(jié) 泡沫終將破滅：任何泡沫的催生和破滅都是貨幣政策的副產(chǎn)品 / 214

　　第五章 德國房價(jià)長期穩(wěn)定之謎 / 217

　　第一節(jié) 德國房地產(chǎn)市場奇跡 / 219

　　第二節(jié) 德國住房制度支柱 / 221

　　第三節(jié) 房價(jià)長期平穩(wěn)運(yùn)行機(jī)制：金融穩(wěn)健、租購并舉、城市協(xié)調(diào)發(fā)展 / 237

　　第六章 新加坡如何實(shí)現(xiàn)“居者有其屋” / 243

　　第一節(jié) 高住房自有率奇跡 / 245

　　第二節(jié) 新加坡住房制度支柱 / 247

　　第三節(jié) 如何使用政府和市場兩種力量實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的政治理想 / 268

　　下 篇 中國房地產(chǎn)：制度建設(shè)與未來展望

　　第七章 中國房地產(chǎn)70年簡史 / 275

　　第一節(jié) 住房嚴(yán)重不足的福利公房時(shí)代（1949—1978年） / 277

　　第二節(jié) 房改啟動(dòng)前的曙光乍現(xiàn)（1978—1994年） / 279

　　第三節(jié) 全民進(jìn)入商品住房新時(shí)代（1998年至今） / 282

　　第四節(jié) 中國房地產(chǎn)市場回顧與反思 / 285

　　第八章 中國住房制度支柱 / 291

　　第一節(jié) 住房金融制度：以商業(yè)按揭為主、公積金為輔 / 293

　　第二節(jié) 土地制度：兩權(quán)分離、用途管制、供應(yīng)壟斷 / 299

　　第三節(jié) 稅收制度：重增量輕存量，重交易輕保有 / 306

　　第四節(jié) 租賃制度：進(jìn)入租售并舉新時(shí)代 / 312

　　第五節(jié) 住房保障制度：多渠道、分層次、高覆蓋 / 316

　　第六節(jié) 中國住房制度的反思 / 321

　　第九章 中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 / 327

　　第一節(jié) 未來中國房地產(chǎn)市場空間有多大 / 329

　　第二節(jié) 當(dāng)前房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)有多大 / 352

　　第三節(jié) 未來行業(yè)集中度能有多高 / 361

　　第四節(jié) 從國際經(jīng)驗(yàn)來看中國房企的三種未來之路 / 363

　　第十章 房地產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗(yàn)與中國實(shí)踐 / 389

　　第一節(jié) 發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)稅怎么收 / 391

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)稅能否替代土地出讓收入 / 395

　　第三節(jié) 中國房地產(chǎn)稅的改革歷程、征收現(xiàn)狀及效果 / 413

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)稅出臺的最佳時(shí)機(jī)和預(yù)期影響 / 420

　　啟 示 住房制度深度塑造房地產(chǎn)市場 / 427

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)過度金融化是風(fēng)險(xiǎn)之源 / 429

　　第二節(jié) 土地供給是房價(jià)的直接決定因素 / 432

　　第三節(jié) 稅收是短期調(diào)節(jié)因素 / 435

　　第四節(jié) 租購并舉的市場才是健康的房地產(chǎn)市場 / 436

　　第五節(jié) 住房保障是對中低收入階層的必要支持 / 438

　　參考文獻(xiàn)

　　致謝