2020年一季度中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜

　　導 讀

　　1、百強投資金額門檻同比下滑，資源集中于20強房企；

　　2、拿地銷售比降至新低達0.28，百強中仍有2成未拿地；

　　3、國企強強聯合表現積極，浙系房企成黑馬；

　　4、一二線投資占比近五成，中西部城市受青睞。

　　☉ 文／克而瑞研究中心

　　榜單解讀

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　　前言：3月土地市場成交量仍處于低位，雖部分城市通過出讓優質地塊帶動企業拿地積極性提升，但受制于銷售不佳、融資受限等，企業拿地態度仍舊謹慎。

　　一季度，百強房企平均拿地銷售比降至0.28，較去年、前年都有明顯下滑，且百強中仍有近2成企業未拿地，并有16家房企未入榜，謹慎的態度可見一斑。部分國企以及浙系房企表現突出，拿地銷售比、拿地金額均有大幅提升。從拿地分布來看，集中于核心一二線和部分強三線城市，如溫州雖受疫情影響嚴重，但房企補倉意愿依舊強烈。

　　展望二季度，審慎的投資態度不會發生逆轉，隨著土地供應放量，以及上半年投資指標積壓，房企投資積極性將會提升。可關注核心一二線城市如長三角蘇州、南京、杭州等成交有望率先企穩回升的城市。

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　　百強投資金額門檻同比下滑

　　資源集中于20強房企

　　一季度，新增貨值百強門檻值提升至35.3億元，較上月增加11.5億，同比基本保持穩定，金額門檻同比下降10%，但建面門檻則提升至27.8萬平方米，較去年同期上升49%。

　　華潤、綠地和綠城分列新增貨值榜前三位，新增貨值均超過600億元，同時華潤也是拿地總價最高的企業，前三月共斥資350億元拿地。

　　拿地集中度方面，龍頭房企強化銷售，操盤金額集中度達到49%，但新增貨值集中度僅有37%，與之相反的是第二梯隊企業新增貨值集中度高于銷售，沖規模勢頭不減。

　　當前資源仍集中于頭部房企。從銷售與拿地TOP20房企重合度來看，銷售TOP20房企中有15個位列新增貨值TOP20內，重合度達到75%，僅富力、恒大前三月拿地較謹慎，新增貨值不足百億。

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　　拿地銷售比降至新低達0.28，百強中仍有2成未拿地

　　2020年一季度，銷售百強房企拿地銷售比為0.28，顯著低于2018、2019年，整體投資態度保持謹慎，企業主要精力放在“抓銷售、促回款”之中。分梯隊看，TOP10房企拿地態度最為謹慎，拿地銷售比為0.22，恒大、萬科、碧桂園拿地銷售比均不足0.1；TOP11-20房企拿地銷售比達到0.47，其中綠城、招商、旭輝相對積極，二梯隊沖規模的勢頭依舊強勁。

　　百強房企中仍有近兩成企業未拿地，另有16家企業拿地但未能躋身貨值TOP100。若二季度不進行補倉操作，預計供貨量的減少或將影響全年業績。

　　此外，與2019年相比，百強拿地金額下降23%，超過半數房企投資金額下降。TOP10中僅保利、華潤、世茂拿地金額同比上漲，其余7家房企均同比下降，其中恒大、萬科、融創、綠地投資金額同比降幅均在60%以上。

　　整體跌幅最大的是銷售TOP51-100的企業，平均降幅接近四成，由此可見，小房企的生存環境依舊不容樂觀。

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　　國企強強聯合表現積極，浙系房企成黑馬盡管受一季度土地供應驟減、傳統春節假期疊加疫情“黑天鵝“的三重影響，百強拿地趨謹慎，但仍有部分房企逆勢布局，表現出較高的積極性。

　　國企、央企表現突出，強強聯合降低風險。新增土地價值TOP10中，7家來自國企。在疫情導致銷售大幅下滑，現金流趨緊之下，資金充裕、融資成本較低的國企、央企穿越周期的優勢凸顯。華潤、首開、招商等不僅一季度拿地銷售比高于1，遠超行業平均，拿地金額也較去年同期增幅頗大。例如拿地金額最高的華潤，一季度拿地銷售比達1.1，拿地金額較去年一季度增長85%。值得注意的是，面對金額較大的優質地塊時，國企也體現出謹慎的一面，通過強強聯手、聯合拿地分攤風險。

　　浙系房企成為一季度土地市場的“黑馬“。在多數民企維穩現金流之下，浙系房企逆勢”搶地“表現突出。典型的如綠城、濱江、榮安等，其中綠城共計獲得15宗地，拿地金額僅次于華潤，較去年同期增長277%，延續了去年以來投資加碼的態勢。榮安、濱江拿地銷售比也高于梯隊其他房企。中梁、德信雖然拿地金額并未較同期大幅增長，但一季度投資金額高于其銷售，拿地底氣十足。考慮到一季度土地能夠在年內上市形成銷售，對于本身周轉速度較快的浙系房企而言，提前抄底的紅利或將體現在全年的業績中。

　　值得注意的是，3月份部分規模房企參拍積極性在提升。根據克而瑞不完全統計，31城高單價、高總價、溢價成交的地塊中，金科、旭輝、陽光城(000671,股吧)、萬科、中海等參拍次數均在6次以上，且均斬獲1-2塊地。

　　此外，仍有部分房企大名城(600094,股吧)、天譽置業等新增投資貨值排名遠高于銷售，提前“搶收”外加土儲充裕，為業績提升夯實基礎。

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　　一二線投資占比近五成，中西部城市受青睞

　　隨著大部分城市土拍恢復，百強房企二線城市拿地建面占比回升至44.1%，一二線拿地建面合計約五成。分區域來看，中西部成交占比超過四成，較2月末提升3個百分點，其他三個區域成交占比基本維持穩定。

　　城市層面，百強拿地體量TOP10城市仍以二線為主，成都、杭州、武漢位列前三甲，武漢雖受疫情影響嚴重，但長期前景仍被看好，金茂3月在武漢納儲超百萬方；三四線城市中僅溫州位列前十，較多浙系房企積極補倉，對溫州市場信心較足。

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　　二季度企業投資力度將逐步提升，但審慎態度不會逆轉

　　一季度，由于疫情因素導致大部分城市轉變供地策略，通過優先供應優質地塊來刺激企業拿地積極性，的確初有成效，地價、溢價率出現一定回升。但隨著疫情進一步得到緩解，預計各地方也將恢復原有的出讓節奏，土地市場終將會回歸常態。

　　首先，審慎的投資態度不會發生逆轉，關鍵在于二季度的融資環境、信貸資金能否有實質性的放松。目前企業銷售仍未恢復至常態，現金流的壓力猶如懸頂之劍。因此上半年重心仍是促銷售、抓回款、保證現金流。一旦二季度融資不及預期，整體的投資仍會保持謹慎。

　　其次，二季度企業投資力度將逐步恢復，上半年拿地仍有望在年內上市。一方面是供應節奏加快、供地量恢復之后投資選擇變多，相應競爭激烈程度會有所下降，且上半年拿地仍有望在年內上市，彌補疫情造成的銷售空缺；另一方面，一季度大部分百強房企投資幾乎停滯，隨著疫情逐步結束，上半年投資指標幾乎壓在二季度，補倉的需求會帶動企業的投資加碼。

　　最后，重新審視疫情之后城市發展周期，關注核心一二線城市。諸如長三角蘇州、南京、杭州等成交有望率先企穩回升的城市。雖然目前優質地塊溢價雖高，但整體盈利空間猶在。但并不代表土地市場已經觸底回升，投資仍需警惕地價風險，避免高價拿地。

　　排版：李玥瑤、陸笑

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