全國人大代表李曉林：對REITs產品制定稅收優惠政策

　　新京報訊（記者 張曉蘭）2019年全國兩會于3月3日拉開大幕。全國人大代表、林達集團董事局主席李曉林就推進資產證券化促進住房租賃市場發展，建議出臺針對REITs的專項法律法規，對REITs產品制定相關稅收優惠政策，避免諸如在現有稅收法規下，成立公司制的REITs，會遇到的雙重征稅等問題。

　　建議出臺REITs專項法律法規

　　作為一種新興的結構化融資工具，REITs（Real Estate Investment Trusts）不僅可以為房地產市場提供傳統融資途徑之外的融資手段，優化房產企業資產負債結構，使其實現“輕資產”運營，也可以豐富資本市場投資產品，為眾多中小投資者參與房地產市場投資提供機會。

　　李曉林指出，我國目前發行的類REITs產品同成熟市場REITs產品相比在交易結構、稅負水平、運營方式收入來源、收益分配方式、募集范圍等方面存在一定差異。在REITs從設立、運作和終止過程中，稅收面臨的問題涉及到發起人、REITs、投資者和其他參與人等多個層面。和REITs相關的納稅環節包括資產的收購和轉讓、證券的發行和購買、取得項目收益、收益的分派、中介服務機構收取服務費和資產的回購等交易行為。根據交易性質，目前我國相關的稅收主要有增值稅、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅和房產稅等。

　　而目前世界范圍內已經推出REITs的國家，均在第一支REITs發行之前一到三年，就已經有針對REITs的專項法律法規出臺。國家制定相關的法律法規，是REITs這類新興金融產品上市的先決條件。

　　“根據國際成熟市場的運行經驗來看，在這些國家出臺的相關法規中，詳細規定了REITs的設立標準、運行結構、投資范圍、收益分配等要素。”李曉林指出，標準意義上的REITs主要是指通過物業或者抵押貸款，直接投資于房地產的權益產品；一般以公募形式在主要交易市場發行，具有高度流動性；REITs大部分收入將給投資者發放分紅，且一般享受特殊稅收優惠，同時投資者還可以享受基金單位的升值。

　　我國至今并未單獨對REITs產品制定相關稅收優惠政策。在現有稅收法規下，如果成立公司制的REITs，將不可避免會遇到雙重征稅的問題。對于企業將資產過戶裝入REITs，可能需承擔不少相應的交易稅和所得稅，如增值稅、土地增值稅、所得稅，契稅等，對于租金收入需繳納增值稅、房產稅等，分配剩余收益時須繳納剩余收益的所得稅，但是投資人獲得所分配的利潤還需再次繳納個人所得稅或企業所得稅，面臨雙重征稅。

　　“按照全額納稅的模式做的，稅收可能接近租金的一半。再加上中國商業地產的租金投資回報率不高，扣除層層的稅費，REITs產品的凈利回報率很難滿足投資人的期望，這也是REITs在中國難以大規模發展以及一些國內地產項目繞道境外發行REITs產品的原因之一。”李曉林表示。

　　建議增值稅設立環節簡化不征收條件

　　鑒于此，李曉林建議，對REITs產品制定相關稅收優惠政策，包括土地增值稅、增值稅、房產稅、所得稅、印花稅等方面。

　　李曉林建議，土地增值稅在REITs產品架構下遞延繳納。鑒于REITs產品在性質上不同于一般意義上的對外銷售，為實現我國REITs市場快速發展、助力國家供給側結構性改革、通過盤活存量進一步穩定房地產市場價格，李曉林建議，對擬發行REITs產品的房地產企業暫緩征收土地增值稅，當原始權益人對外轉讓權益性份額、或REITs產品對外市場化處置資產或對應項目公司股權時，原始權益人再按照原計稅基礎補繳相應土地增值稅款。

　　李曉林建議增值稅設立環節簡化不征收條件，運營環節仍按5%簡易征收。對REITs而言，項目公司僅作為產品的風險隔離手段，資產相關的運營管理工作由另行聘任的資產服務機構完成。因此，項目公司內部不僅不需要人員，還會因人員的存在給REITs產品的有序管控增加難度。建議明確在擬發行REITs產品下，將“勞動力”從不征收增值稅的必要條件中免除。

　　而根據《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告〔2016〕16號）規定，一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法按11%的稅率計算繳納增值稅銷項稅額。

　　當前實踐中，REITs產品下的項目公司通過資產重組取得的不動產，同樣被視為在2016年5月1日后取得，適用11%銷項稅率。對于租賃住房及其他各類商業地產而言：若其適用財稅〔2016〕36號文規定不征收增值稅，則項目公司無法取得進項稅票，且其固有的成本費用結構導致其難以取得運營期間足夠的進項稅額與之抵扣，在此情形下項目公司的實際增值稅負擔會明顯高于5%，從而降低投資人收益。

　　若通過資產劃轉或資產買賣方式進行資產重組，并繳納了資產重組環節的增值稅，項目公司取得了全額的進項稅票，假設其長期運營，則應收租金對應的銷項稅額可逐年與進項稅抵扣，但在幾年內，進項稅即被抵扣完畢，后期將面臨11%的銷項稅率，稅負壓力較大。

　　按照實質重于形式的原則，建議對于《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目（“房地產老項目”），在進行REITs操作、資產轉移至新設項目公司后，繼續沿用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

　　李曉林建議，房產稅對租賃住房等國家鼓勵民生領域REITs項目適用低稅率。按照實質重于形式的原則，對租賃住房REITs產品，無論是否采用運營方整租模式，當其業務實質為向個人出租用于居住的，可參照財稅〔2008〕24號文減按4%的稅率征收房產稅。

　　李曉林建議，所得稅方設立環節遞延繳納，運營環節減免征收。類比土地增值稅上述建議，對原始權益人發行REITs產品取得的資產處置收入，建議對相應的企業所得稅暫緩征收。待原始權益人對外轉讓權益性份額、或REITs產品進一步對外轉讓資產權益時，再將原始權益人初始遞延的所得稅金額并入當年應繳所得稅。

　　運營環節，參照國外REITs市場成熟經驗，為保障投資人收益、避免雙重征稅問題，李曉林建議，對REITs產品中，項目公司每年進行股東分紅部分在所得稅前扣除，當項目公司股東分紅部分超過當年收入90%的，項目公司免征企業所得稅。

　　此外，李曉林建議，印花稅設立環節免征。設立環節中，資產剝離、股權轉讓、原有貸款置換等操作均涉及印花稅，且部分情形下需由原始權益人實際控制的兩主體分別繳納。因REITs產品的設立過程不同于一般意義上的對外銷售，建議對設立環節的相關印花稅予以免征。

　　新京報記者 張曉蘭 編輯 武新 校對 柳寶慶