全球知名的房地產顧問服務公司萊坊發布2025年第一季度《北京甲級寫字樓市場報告》。報告指出，2025年第一季度，北京市甲級寫字樓平均租金環比下降5.8%至每月每平方米人民幣237元。本季度有一個新項目竣工交付，共30,000平方米，全市甲級寫字樓存量上升至1,212.5萬平方米。全市平均空置率為18.63%，環比上升0.2個百分點。
供應與需求
2025年第一季度，北京甲級寫字樓市場新增供應有限，只有一個新項目竣工交付，即中海金融中心1號樓。中海金融中心位于北京金融街南拓區，其中1號樓主要用于出租，建筑面積為32,614.43平方米，寫字樓面積約為30,000平方米。展望2025年后三個季度，預計僅有齊家園外交辦公大樓（暫定名）這一項目在第三季度竣工交付，該項目寫字樓面積約為80,000平方米。
萊坊董事及上海和北京研究及咨詢部主管楊悅晨表示：“第一季度，在企業持續降本增效的背景下，業主方仍然采取以價換量的策略，通過降低續租租金、給予免租期等策略留住現有租戶，同時提供更長的裝修期及定制精裝修等方式吸引新客戶。這些優惠措施促進了企業租賃辦公樓的活躍度，市場有所回暖。”
一季度，高科技和金融行業仍然是租賃交易主力，交易面積占比分別為27%和22%。其中，金融行業租賃需求增加明顯，一方面是由于金融街區域租金持續下行，對金融企業更有吸引力；另一方面，金融行業并購增加也推動了租賃交易。市場活躍度回升疊加供應節奏放緩，第一季度北京市甲級寫字樓空置率環比增幅收窄至0.2個百分點，上升至18.6%。受新增供應的影響，凈吸納仍然錄得負值，為-3,408平方米。
租金走勢
第一季度，北京甲級寫字樓租金環比下降5.8%至每月每平方米人民幣237元，跌幅較上季度有所收窄。然而，北京甲級寫字樓的整體租金尚未探底。為了迎合市場，業主“以價換量”仍將是今年租賃市場的主旋律，這一趨勢也將有助于企業降低辦公租賃成本。
萊坊北京商業物業服務部總經理嚴區海表示：“子市場方面，租金最高的金融街區域租金降至每月每平方米人民幣414.5元，環比下降2.76%，比2022年第一季度下降了33%。同時，金融街的空置率環比下降近3個百分點。租金大幅下降提升了金融街寫字樓對金融企業的吸引力，增加了企業租賃交易的活躍度，也有部分企業從其他區域回到金融街。CBD的租金環比下降9.97%至每月每平方米人民幣262.8元，空置率幾乎保持不變，反映出CBD市場活躍度較低。由于部分頭部企業搬離，奧運村的空置率上升，租金降至每月每平方米人民幣236.5元。”
由于受到政策扶持，中關村區域新增租賃需求較多，同時，企業提升辦公品質以吸引人才的需求也較為強烈。然而，第一季度中關村區域的租金下滑至每月每平方米人民幣260.8元，空置率也有所上升。這一變化的原因主要在于中關村區域的高品質甲級寫字樓較少，部分中關村的企業選擇搬遷至海淀區內新竣工的多個優質產業園及辦公樓項目，導致中關村甲級寫字樓的空置率上升，租金下降。
未來展望
2026將是未來的供應高峰，預計將有580,000平方米的寫字樓供應。其中，CBD區域預計將有兩個項目竣工，分別為CBD Z3和Z6項目，共計約310,000平方米。此外，2029年預計將有420,000平方米竣工交付，仍然以CBD區域為主。
本屆兩會提出將繼續支持科技企業，并促進科技創新和產業創新相互融合。同時，北京市也加大對科技企業的政策支持，這將為高科技行業持續增長提供支撐。此外，政府還將加大力度支持消費品以舊換新，未來消費品行業的增長可能成為寫字樓市場發展的新動能。
隨著金融街、CBD等核心區域租金持續走低，這些區域的辦公成本降低，對企業的吸引力可能增加，將有利于該區域空置率下行。預計未來北京甲級寫字樓租賃市場仍將以降本增效、以價換量為主，持續帶動市場活躍度提升，租金和空置率走勢將相對平穩。
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