智通財經APP獲悉，據克而瑞研究統計，2024年1-5月，中國房地產市場繼續保持低位運行。5月，TOP100房企實現銷售操盤金額3224.1億元，環比增長3.4%，同比降低33.6%，單月業績規模繼續保持在歷史較低水平。累計業績來看，百強房企1-5月實現銷售操盤金額14133.7億元，同比降低44.3%，降幅收窄2.5個百分點。
一、合約銷售：百強房企5月業績環比增長3.4%
核心觀點：
1、2024年1-5月，中國房地產市場繼續保持低位運行。5月，TOP100房企實現銷售操盤金額3224.1億元，環比增長3.4%，同比降低33.6%，單月業績規模繼續保持在歷史較低水平。累計業績來看，百強房企1-5月實現銷售操盤金額14133.7億元，同比降低44.3%，降幅收窄2.5個百分點。
2、2024年5月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低52.8%至352.1億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低49.5%和46.4%至90.5億元和59.6億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低46.5%至22.5億元。
3、從企業表現來看，2024年5月單月和累計業績同比降低的房企仍占到絕大多數，但有逾半數百強房企實現單月業績環比增長。1-5月，百強房企累計操盤金額超百億的僅有26家，而2023年和2022年同期均有55家。即便是全口徑銷售金額，過百億的房企也僅有32家。
二、企業拿地：投資額降至近一年次低 投資愈發謹慎、聚焦
核心觀點：
1、5月典型房企拿地未能延續回暖之勢，投資額降至近一年次低。在銷售疲軟、核心城市供地節奏放緩、減少供地之下，5月典型房企拿地節奏大幅放緩。CRIC重點監測30家房企投資金額143億元，環比下降68%，同比下降82%，單月總投資額僅略高于2023年1月(春節月)，為近一年次低;拿地面積為111萬平方米，同環比分別下降82%和49%。具體來看，前期拿地相對較多的華潤、龍湖、濱江等本月均無新增土儲入賬，招商、綠城、中國鐵建等單月拿地不足10億元。因鮮有核心城市優質地塊出讓，5月典型房企拿地樓板價環比降36%至12852元/平方米。
2、房企投資愈發收緊和聚焦。首先，1-5月，仍有近七成銷售百強房企尚未拿地，拿地房企主要集中銷售30強的央國企。其次，1-5月拿地金額TOP10房企投資額同比下降36%。去年同期有11家企業拿地金額超過百億，2024年前五月僅有7家。此外，從拿地金額榜首投資額來看，2023年1-5月為500億，而2024年同期僅239億元，差距頗大。最后，部分央企今年整體投資也出現放緩。華潤、招商等前五月拿地金額同比跌幅超過50%，且拿地銷售比在0.2以下。
3、“銷售-投資”傳導仍需時間，短期投資意愿難有提升。近期從中央到地方刺激政策密集的出臺，一定程度上提振了市場信心，但政策落地的效果仍需時間檢驗。意味著短期銷售回暖再傳導至企業投資同樣需要經歷底部修復階段，因此短期房企投資意愿難有大力度的提升，謹慎和聚焦是主旋律。
尤其是未來地方主管部門更加重視供求規模的合理管控，在調整土地質量、優化供地結構、精準供地的背景下，房企的選擇收窄而競爭加碼。
預計，未來投資主要聚焦在核心一二線城市的優質板塊，對于核心城市郊區以及部分三四線投資將繼續走弱，典型房企整體投資額仍將在低位運行。企業格局上，央國企和城投是土地市場的中堅力量，但隨著投資戰略的高度聚焦，核心地塊競爭激烈會愈發激烈。
三、企業融資：單月規模創2024年以來新高 萬科獲得大量銀行貸款
核心觀點：
1、融資總量：2024年5月65家典型房企的融資總量為509.7億元，環比增加82%，同比增加48.1%，主要是因為本月萬科公開獲得了大量銀行貸款，總量達到了392.2億元。從全年累計數據來看，65家典型房企的累計融資總量為1835.49億元，同比減少33.2%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資495.4億元，環比增加79.1%，同比增加75.4%;仍然沒有企業進行境外融資;資產證券化融資為14.3億元，環比增加308.6%，同比減少70.1%。
2、融資成本：2024年1-5月65家典型房企新增債券類融資成本3.15%，較2023年全年下降0.45個百分點，其中境外債券融資成本4.28%，較2023年全年降低3.76個百分點，境內債券融資成本3.13%，較2023年全年降低0.35個百分點。單月來看，5月房企融資成本為3.25%，環比提高了0.19pct，同比降低0.09ct。本月沒有房企進行境外融資，而由于境內發債的企業仍然主要是保利發展等優質房企，因此境內融資成本3.25%，仍然保持在較低的水平。
3、企業表現：本月融資總量最大的企業是萬科，企業在本月共獲得了392.2億元的銀行貸款，此外還發行了14.3億元的CMBS。從企業梯隊來看，2024年1-5月TOP10房企的平均融資額為39.66億元，是所有梯隊中最多的，同時該梯隊的房企融資規模同比增加了0.78%，是唯一一個出現增長的梯隊。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本仍然最低，為2.81%，較2023年全年融資成本降低了0.21pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低0.73pct;TOP51+房企的融資成本較2023年全年下降1.19pct，降幅最大。
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