智通財經APP獲悉，一談到商業地產，美國銀行業的投資者就緊張不安。
銀行控股公司Axos Financial(AX.US)周二股價暴跌，此前一家賣空機構瞄準了該銀行“明顯”的房地產貸款問題。今年5月，花旗深入調查了圣地亞哥海濱綜合體等房地產的債務，令歐扎克銀行(OZK.US)受到打擊。今年早些時候，紐約社區銀行(NYCB.US)陷入了危機，因為該行不得不撥出更多房地產貸款損失準備金。
對房地產市場的擔憂正在銀行系統中蔓延。目前還不清楚壓力何時會緩解，因為吸收存款的機構準備應對今年到期的4410億美元房地產債務。
投資銀行Oberon Securities管理合伙人Nicole Schmidt表示:“這個行業是基于從眾心理運作的。”所以當“信息曝光后，人們會下意識地拋售整個品類。這就是蟑螂理論:如果有一只蟑螂，那么就會有成千上萬只。”
Axos周二在一份聲明中表示，賣空機構興登堡研究公司(Hindenburg Research)的指控包含一系列“不準確之處”。Axos表示，其52億美元的商業房地產專業貸款部門“幾乎完全”通過基金關系運作，這種結構“即使在不利的市場情況下也能為Axos提供強有力的抵押品保護”。
高昂的借貸成本打擊了房地產估值，而美聯儲降息的不確定性加劇了這一挑戰。一些業主違約，而另一些人則選擇徹底放棄這些建筑。這使得貸款機構陷入困境，因為在市場低迷的情況下，這些資產很難出售。
“房地產行業開始出現一些問題，”貸款機構 Madison Realty Capital 的聯合創始人 Josh Zegen 表示。“今年這種情況會越來越多，但你開始看到更多裂縫。”
Axos與同行的商業地產債務敞口比較
每家銀行的情況如何還有待觀察。貸款到期是一個特別令人頭疼的問題，貸款方和借方不得不考慮估值變化。雖然在某些情況下，房價下跌幅度很大——洛杉磯一棟寫字樓的售價較五年前下跌了52%——但每套房產的價格都有所不同。
不過，投資者正在尋找有關銀行風險的任何線索。
紐約投資管理公司Maverick Real Estate Partners的負責人David Aviram表示:“我確實認為會有很多意外。”對銀行來說，“真正的問題是，它們是否會被迫出售，以及當這些貸款到期且無法償還時，它們有哪些選擇。”
前路崎嶇
興登堡研究公司周二發布了一份針對Axos的商業地產敞口和“過高”估值溢價的報告，使得Axos成為最新一家受到密切關注的銀行。興登堡表示，它做空了Axos股票，這意味著如果其指控導致Axos股價下跌，興登堡將獲利。
Axos股價一度暴跌16%，創下自2020年3月以來的最大單日跌幅，隨后跌幅有所收窄。
“市場正開始調整，”Janney Montgomery Scott的分析師Tim Coffey表示。“該公司多年來沒有對其投資組合進行大額減記。”
其他銀行也試圖緩解擔憂。在花旗發布報告后，歐扎克銀行公布了報告所針對的房地產貸款的更多細節，并表示對這兩個項目都“有信心”。紐約社區銀行任命了新的領導層，并獲得了包括美國前財政部長Steven Mnuchin在內的投資者的注資。此后，該行已達成協議，將50億美元貸款出售給摩根大通，以幫助其釋放更多現金。
前方的路并不平坦。隨著更多房地產被拋售，估值的下降將更難被忽視。數據分析公司Green Street監測的各類房地產價格在截至今年4月的過去一年里全面下跌，只有一處亮點：購物中心價格上漲了 1%。
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