導讀
促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,完善商品房相關基礎性制度,加快構建房地產發(fā)展新模式。
◎ 研究員 / 楊科偉、李詩昀
3月5日，十四屆全國人大二次會議開幕，李強總理作政府工作報告。聚焦房地產領域，政府工作報告做了哪些重要部署？
01
首要任務防范化解風險，一視同仁支持房企融資穩(wěn)主體、滿足多樣化需求穩(wěn)市場
“優(yōu)化房地產政策，對不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發(fā)展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”
點評：房地產再次被列入“防風險”任務板塊，一視同仁支持房企融資穩(wěn)主體。由于房地產行業(yè)產業(yè)鏈長、涉及面廣，在投資、消費、財政、居民資產等領域中均占有重要地位，防范地產風險蔓延成為防范化解重點領域風險的首要任務，要壓實企業(yè)主體責任、部門監(jiān)管責任、地方屬地責任。穩(wěn)主體是穩(wěn)地產的重要方面，《政府工作報告》提出“對不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”，綜合近期各地融資協(xié)調機制落地情況可見，民營房企項目也獲得了相當政策支持，例如廣東省民企和混合所有制房企項目獲得新增融資貸款占比高達98%，農行披露對接的貸款項目主體中民營企業(yè)等非國有企業(yè)占比超過80%。
房地產政策優(yōu)化寬松基調不變，未提“房住不炒”。今年的《政府工作報告》提出要優(yōu)化房地產政策，表明政策繼續(xù)寬松的主基調不會改變。另外，和去年一樣，今年的《政府工作報告》依然沒有提及“房住不炒”，不過“房住不炒”是房地產長效機制的基本遵循，不提不代表動搖，相反會長期堅持。
加速推進保障性住房等三大工程建設，構建新發(fā)展模式。“三大工程”是住房多元供給改革的重要內容，也是房地產發(fā)展新模式的題中之意，對于穩(wěn)投資也有重要意義。2024年以來，PSL資金、地方專項債、中央預算內投資、試點擴圍等一系列政策支持部署到位，未來的重點是要加緊落實，打通從目標規(guī)劃到政策配套再到項目落地的鏈條，形成更多實務工作量以及可復制的經驗模式。
02
減少限制性措施，一線調控趨松、二三線有望全面放開
“減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要。實施政策要強化協(xié)同聯(lián)動、放大組合效應，防止顧此失彼、相互掣肘。研究儲備政策要增強前瞻性、豐富工具箱，并留出冗余度，確保一旦需要就能及時推出、有效發(fā)揮作用。”
點評：減少限制性措施，一線調控趨松、二三線全面放開。年初住建部曾表態(tài)“充分賦予城市房地產調控自主權”，預示著地方因城施策空間進一步打開，隨即北上廣深等一線四城陸續(xù)松綁限購，釋放積極信號。結合政府工作報告“滿足居民剛性和多樣化改善住房需求”、“減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要”相關表述，我們認為，一方面，今年一線調控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會變，北上廣深杭蓉等城市“四限”均有再松綁空間，另一方面，信貸、財稅等方面政策有望進一步發(fā)力，支持居民購房。
03
新型城鎮(zhèn)化仍將支撐中長期住房需求，房地產市場份額將向城市群、都市圈集中
“積極推進新型城鎮(zhèn)化。把加快農業(yè)轉移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善 “人地錢”掛鉤政策，讓有意愿的進城農民工在城鎮(zhèn)落戶，推動未落戶常住人口平等享受城鎮(zhèn)基本公共服務。培育發(fā)展縣域經濟，補齊基礎設施和公共服務短板， 使縣城成為新型城鎮(zhèn)化的重要載體。注重以城市群、都市圈為依托，促進大中小城市協(xié)調發(fā)展。推動成渝地區(qū)雙城經濟圈建設。穩(wěn)步實施城市更新行動，推進 “平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造。”
點評：中長期來看，新型城鎮(zhèn)化仍將為住房需求提供重要支撐，深化戶籍制度改革，幫助新市民落戶安家，推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設，都有助于拉動購房需求。注重以城市群、都市圈為依托，預示著未來房地產市場份額或將進一步向長三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中。
04
維持5%增長目標彰顯穩(wěn)增長信心，穩(wěn)就業(yè)、提高居民收入方能拉動住房消費
“國內生產總值增長5%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1200萬人以上，城鎮(zhèn)調查失業(yè)率5.5%左右；居民消費價格漲幅3%左右；居民收入增長與經濟增長同步。”
點評：GDP增速目標與去年保持一致，定為5%。由于2023年5.2%的增長成績得來不易，考慮到今年不再具有基數(shù)效應，維持5%的增長目標不下調彰顯了穩(wěn)增長的信心決心。值得一提的是，根據(jù)此前各地方公布的政府工作報告，31個省市2024年GDP增速目標加權平均值為5.4%，江蘇、山東、廣東等在內的經濟大省GDP目標均定為5%。
《政府工作報告》提出目標：城鎮(zhèn)新增就業(yè)1200萬人以上，要多措并舉穩(wěn)就業(yè)促增收，就業(yè)是最基本的民生。居民收入增長與經濟增長同步，要多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，擴大中等收入群體規(guī)模，努力促進低收入群體增收。
穩(wěn)住就業(yè)、提高居民收入，方能促進住房消費。2022年以來一系列降首付降利率等需求端政策效果不顯，根本原因在于居民對于就業(yè)和收入增長缺乏長期穩(wěn)定的預期，因此普遍選擇縮減開支、提前還貸，即使政策空間打開，也難以逆轉居民主動降杠桿的大勢。所以，唯有穩(wěn)住預期，讓人民有更多獲得感安全感，方能終止居民縮表，促進住房等消費。
05
貨幣政策精準有效，降準降息仍有空間、PSL等結構性工具發(fā)力、信貸政策繼續(xù)優(yōu)化
“穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度、精準有效。保持流動性合理充裕，社會融資規(guī)模、貨幣供應量同經濟增長和價格水平預期目標相匹配。加強總量和結構雙重調節(jié)，盤活存量、提升效能，加大對重大戰(zhàn)略、重點領域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度。促進社會綜合融資成本穩(wěn)中有降。”
點評：聚焦房地產相關領域，第一，降準、降息仍有空間，2月降準和超預期幅度降息體現(xiàn)貨幣政策靠前發(fā)力特征，在經濟增長、降低社會綜合融資成本等訴求下，年內降準降息仍然可期；第二，結構性貨幣政策工具有望接續(xù)發(fā)力，定向支持相關領域，例如央行去年12月重啟PSL，支持三大工程建設，再比如規(guī)模達千億的租賃住房貸款支持計劃在多個試點城市落地；第三，居民住房信貸政策仍有優(yōu)化調整空間，譬如對多孩家庭、已購住房用于租賃的，相應放寬購房貸款套數(shù)認定標準，再比如認貸不認房等。
06
財政政策適度加力、提質增效，財政擴張支持“三大工程”、減稅降負促住房交易
“積極的財政政策要適度加力、提質增效。赤字率擬按3%安排，赤字規(guī)模4.06萬億元。擬安排地方政府專項債券3.9萬億元。發(fā)行1萬億超長期特別國債。
完善養(yǎng)老保險全國統(tǒng)籌。健全生育支持政策，優(yōu)化生育假期制度，完善經營主體用工成本合理共擔機制，多渠道增加托育服務供給，減輕家庭生育、養(yǎng)育、教育負擔。”
點評：財稅支持房地產具體體現(xiàn)在以下三方面：第一，財政擴張支持“三大工程”建設；第二，減稅降費支持住房交易，減征免征契稅、縮短購房增值稅、個人所得稅征免年限等均是政策可選項；第三，完善社會保障體系提升住房消費信心，減輕居民生育、教育、養(yǎng)老等負擔，增強居民消費信心，對提升住房消費意愿也有積極作用。
排版 |Jenny
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