11月22日，由《財經》雜志、財經網、《財經智庫》聯合主辦的“《財經》年會2024：預測與戰略”在北京舉行。在“房地產企穩——癥結與施策”議題中，原國家房改課題組組長、原中房集團董事長孟曉蘇在主題演講中講到，當年房改讓國家和人民獲益良多，完善雙軌制被稱為新一輪房改，啟動新房改的關鍵是激發政府作為。
孟曉蘇表示，應建設保障房，惠及工薪收入家庭，“各類保障房應該能夠覆蓋大城市50%的居民家庭”，”工薪階層在購買保障房時，應可以享受優惠價格。保障房項目將會引導購房家庭，讓新市民、年輕人和外來人口住有所居，從而為城市可持續發展創造條件”。
原國家房改課題組組長孟曉蘇
以下為部分發言實錄：
各位朋友好，現在大家都在關注“新一輪房改”。
4月和7月兩次中央政治局會議都明確提出了“規劃建設保障房”、“加大保障性住房供給”的要求。8月國務院發布了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，內容更為清晰。文件明確提出，“要著力解決保障性住房供給不足突出問題”，“讓工薪收入群體逐漸消除買不起商品房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”，“創造實現全體人民共同富裕的更好條件”。同時，還提出“推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品房回歸商品屬性。”
在國務院文件發布后，國內外媒紛紛說：“這是要推動一輪新房改”！“新房改”并非僅見于這個文件，而是我在一年多前提出的建議。我很高興看到人們都愿意接受這個說法，愿意與大家共同研究“推動新一輪房改”。
我講三方面內容：第一，當年“房改”讓國家和人民獲益良多；第二，“完善雙軌制”被稱為“新一輪房改”；第三，啟動“新房改”關鍵是激發政府作為。
第一，當年“房改”讓國家和人民獲益良多。
我是1998年房改方案設計的參與人。當年的房改是借助農村改革的力量推動城市改革。1998年7月份，國務院接受了我們的房改方案，發布了城鎮住房制度改革文件，到現在正好是25年。在這1/4世紀里，房改啟動了內需，作為一種神奇力量推動著中國的發展。
房改至少在兩方面起到重要作用：一是實現了城鎮居民的“居者有其屋”。根據央行2019年的統計，中國城鎮居民的住房自有率達到96%，戶均擁有住房1.5套，最低收入20%家庭的住房自有率達到90%。中國人民千百年來“居者有其屋”的理想，終于在共產黨的領導下、在改革開放之中、通過房改實現了。
25年來房屋資產不斷升值，已經占到居民家庭財產的60％左右，在家庭實物資產中則占到74％。在房改中受益最大的是購買公房的老職工，他們享受到的是房改優惠購房價，用兩三萬元錢買到原來的租住公房。過了一年后，以房改價的1%補交了土地出讓金，5年后允許進入商品房市場流轉。隨著日后的貨幣運行和房價上漲，如今很多老職工的房產價格已達到大幾百萬元，北京和上海老職工的房產價值上千萬元。房改在第一次分配領域就促進了社會公平。
二是房改有力推動了相關產業發展。朱镕基總理說：“房地產業拉動了100多個產業的發展”！現在許多新產業涌現，有專家統計房地產業拉動到160多個產業。它如同老黃牛般穩步推動中國經濟前行。從整個中國經濟增長中，我們也可以看到這種拉動作用。在房改之初的1998年，中國經濟位居世界經濟第七位。當時中國經濟界普遍認為，到2025年我們能成為世界第三，到2050年才有可能成為世界第二。房改推動了中國經濟快速發展，在房改頭12年里，我國平均每兩年超越一個國家。2010年超過日本成為世界第二，隨后12年又進一步拉大了與后面國家的差距。房改力量助推中國經濟在25年周增長了15倍。
目前我國房地產業已如美國房地產業一樣位居第二大產業。第一大產業是制造業和采掘業的總和，而房地產業作為單一產業穩居第二大產業。前年房地產市場份額達到18.2萬億元。將制造業和采掘業中任何一個門類單獨計算，其市場份額都不如房地產業大。正因為充分認識到這個產業的重要作用，當年國家將房地產業定為國民經濟的支柱產業。最近國務院領導人再次強調，房地產業仍然是中國經濟的支柱產業。
第二、“ 完善雙軌制”被稱為“新一輪房改”。
在上一輪房改過程中，我們就提出了“住房雙軌制”。當時在房改方案里專門有一章，即“建立住房社會保障”。提出“市場提供商品房，政府供應廉租房”。為什么當年就能提出這樣的完善思路？因為房改方案吸取了世界各國的先進經驗。以英國為例，在1845年資本主義發展初期，恩格斯寫下了《英國工人狀況》一書，揭露英國工人住房困難，幾戶人家擠住在黑暗的地下室，非常破敗和簡陋。恩格斯所描述的情景與我們房改前的某些情況類似。然而他得出的結論與我們不同，我們的結論是要建設保障房，而恩格斯的結論是要推翻萬惡的資本主義制度。在二戰之后，4000萬人口的英國建設了1千萬套房子，其中有500萬套是保障房。英國人又將這套制度復制到香港，規定香港一半家庭要住政府提供的居屋和公屋里。新加坡的保障房稱為組屋，大約87％的新加坡居民可以享受到組屋的優惠。這些經驗都被我們吸取。
在2018年中央經濟工作會議上，中央明確提出“要完善住房市場體系和住房保障體系”，把當年我們所提倡的住房雙軌制闡述得更加清晰和明確。
二十多年來我一直呼吁建設保障房，呼吁完善雙軌制，希望能推動“新一輪房改”，讓它惠及工薪收入家庭。我認為，各類保障房應該能覆蓋我國大城市約50％的居民家庭。原來在我們的房改方案中，這種大城市包括78個，現在根據14號文件提出“300萬人口以上城市”大約有35個，主要面對大城市的工薪收入家庭。
工薪階層購買保障房應享受優惠價格，因為保障房不包含土地出讓金和基礎設施費用，房價就比商品房低很多。同時租賃保障房應允許將來以租代購，以便有錢時購買，原有租金可沖抵房價。
對于產權型保障房可以規定年限，若干年后補交相關費用，就可以進入商品房市場流通。當然，直接把保障房作為商品房出售是絕對不應當的，應當賣給或租給工薪階層家庭。但工薪階層家庭應可以像當年老職工一樣享受到房改后的待遇，即保障房持有若干年后可以進入商品房市場，從而獲得房屋升值的優惠。
讓工薪家庭購房，保障房建設資金可以迅速回籠。14號文件中提出提出了三個原則：“工薪群體可負擔、項目資金可平衡、發展可持續”。工薪家庭購買保障房也不是容易的事情，需要拿出自己的全部積蓄，并通過銀行抵押貸款。如果若干年后，這些房屋被允許獲得商品房市場流通的權利，持有者就可以像當年房改老職工一樣，通過房產升值實現共同富裕。這正是在14號文件所寫的：“創造全體人民共同富裕的更好條件。”
第三，啟動“新房改”關鍵是激發政府作為。
2017年國務院文件已明確提出了兩個為主：“以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障”，明確了保障房建設主要是政府責任。我認為保障房建設須要中央財政出錢。有人質疑保障房建設是不是計劃經濟？我們不用這個詞匯，政府行為當然更多地偏重于計劃。我建議讓中央財政出資并非是拍腦袋，而是經驗之談。早在80年代和90年代，中房公司每年都向各地撥款建設保障房，我們在230個大中城市設有中房公司，多年保持著全國20％的房屋開發量，累計建成了1300多個住宅小區。我作為總經理和董事長，每年都要向這230個城市的中房公司發布建房計劃，他們拿到計劃指標后就可以到銀行領錢，當時甚至不用企業資本金，就可以把房屋建設出來。這些房屋很快賣給各個單位，成為各個單位的福利房，建設資金就回來了。那時我們從未出現過金融危機。
所以過去中央財政每年都出不少錢來建設保障房，我們以央企名義往各地撥過不少錢。如果現在中央仍然能夠出資建設保障房，將會引導工薪家庭的購房行為，讓新市民、年輕人新家庭住有所居，同時為城市可持續發展創造條件。
目前央企管理層的認識已經開始轉變，國務院國資委主任已明確提出央企的四大功能：“戰略安全、產業引領、國計民生和公共服務”。建立保障房與這四大功能緊密相連。我今天再次呼吁：讓央企和國企回歸保障房建設本位！
如果我國能實現“住房雙軌制”，那就可以做到“市場歸市場，保障歸保障”，就會大幅度降低工薪收入家庭的購房價格與租房價格，房地產調控政策就可能會回歸理性。
我希望“新一輪房改”順利推進，讓我國早日實現“完善住房市場體系和住房保障體系”的制度目標。
謝謝大家！
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