2022年是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)雨飄搖的一年，市場(chǎng)信心跌入谷底，行業(yè)流動(dòng)性困局、交付危機(jī)頻現(xiàn)。在行業(yè)信心低迷之際，萬(wàn)科交上了一份屬實(shí)來(lái)之不易的業(yè)績(jī)答卷。
3月30日晚，萬(wàn)科發(fā)布2022年度報(bào)告，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5,038.4億元，同比增長(zhǎng)11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)226.2億元，同比上升0.4%；在實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健業(yè)績(jī)表現(xiàn)的同時(shí)，萬(wàn)科也守住了安全經(jīng)營(yíng)的底線，保持“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正；開發(fā)業(yè)務(wù)在市場(chǎng)下行、交付洪峰和施工時(shí)間受限三重挑戰(zhàn)下，確保了超過(guò)34萬(wàn)套新房的平穩(wěn)交付；經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)保持高速發(fā)展，全口徑收入達(dá)到512.6億元，同比增長(zhǎng)23.1%。
牢牢守穩(wěn)安全底線
在看萬(wàn)科的具體業(yè)績(jī)表現(xiàn)之前，首先需要回顧一眼去年的房地產(chǎn)行業(yè)情況。2022年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了遠(yuǎn)超預(yù)期的深度調(diào)整。從銷售端看，第三方數(shù)據(jù)顯示，全年商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)最大幅度的下跌，百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比下降42%，銷售額超千億元的房企數(shù)量較2021年減半；從供給端看，新開工面積降幅擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比轉(zhuǎn)負(fù)，2022年全國(guó)房屋新開工面積同比下降39.4%，降幅較上年擴(kuò)大28個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.0%，為有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的首次下降。從融資端看，行業(yè)融資能力明顯下降，海外債務(wù)市場(chǎng)功能失效，房企資產(chǎn)負(fù)債表顯著承壓，境內(nèi)債展期規(guī)模創(chuàng)歷史新高，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)頻現(xiàn)，并對(duì)上下游造成沖擊。多種因素疊加之下，行業(yè)信心前所未有的脆弱，給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)巨大的壓力和挑戰(zhàn)。
在此情況下，萬(wàn)科克服重重挑戰(zhàn)實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健的業(yè)績(jī)，2022年?duì)I業(yè)收入5,038.4億元，同比增長(zhǎng)11.3%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)226.2億元，同比增長(zhǎng)0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。
在業(yè)績(jī)表現(xiàn)穩(wěn)健的同時(shí)，萬(wàn)科還保持了一貫的健康財(cái)務(wù)狀況和難能可貴的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。截至2022年底，萬(wàn)科繼續(xù)保持“綠檔”，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正，凈負(fù)債率僅43.7%，處于行業(yè)低位，持有貨幣資金1,372.1億元，對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.1倍。萬(wàn)科的負(fù)債結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步優(yōu)化，融資成本保持低位，期末長(zhǎng)期負(fù)債占比提高至79.5%，新增融資的平均成本為3.88%，存量融資的綜合融資成本為4.06%。健康的財(cái)務(wù)狀況也讓萬(wàn)科獲得了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)可，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)均維持了萬(wàn)科業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)。
已開項(xiàng)目投資兌現(xiàn)度近90%
2022年，萬(wàn)科開發(fā)業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2,630萬(wàn)平方米，合同銷售金額4,169.7億元，結(jié)算面積3,401.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.1%，結(jié)算收入4,444.0億元，同比增長(zhǎng)10.5%。
在2022年的特殊形勢(shì)下，“保交付”成為行業(yè)的重要課題。面對(duì)市場(chǎng)下行、交付洪峰和施工時(shí)間受限三重問(wèn)題的疊加，萬(wàn)科動(dòng)員全部資源和力量，實(shí)現(xiàn)了超過(guò)34萬(wàn)套新房的平穩(wěn)交付，全年竣工面積3,629.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.6%。為了給客戶交付更滿意的房屋，萬(wàn)科在53個(gè)城市組織了6322場(chǎng)質(zhì)量共建，邀請(qǐng)9.6萬(wàn)名客戶進(jìn)入工地，參與樓棟主體施工、室內(nèi)裝修等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的質(zhì)量查驗(yàn)，并在交付階段推進(jìn)房產(chǎn)證的辦理提效，116個(gè)項(xiàng)目的客戶在收房現(xiàn)場(chǎng)拿到房產(chǎn)證，進(jìn)一步鞏固了消費(fèi)者對(duì)萬(wàn)科的信賴。
與此同時(shí)，萬(wàn)科持續(xù)改善開發(fā)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量，新增投資的精準(zhǔn)度和投后管理進(jìn)一步優(yōu)化，全年權(quán)益總投496億，已開項(xiàng)目投資兌現(xiàn)度近90%，過(guò)去幾年存在的操盤離散度過(guò)大、投資追高冒進(jìn)等問(wèn)題得到有效改善。2022年，萬(wàn)科投資聚焦地塊素質(zhì)良好、市場(chǎng)前景明朗、操盤團(tuán)隊(duì)能力強(qiáng)、財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)秀的項(xiàng)目，累計(jì)獲取新項(xiàng)目36個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積690.2萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積403.7萬(wàn)平方米。
經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)同比增長(zhǎng)23.1%
房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新時(shí)期，萬(wàn)科相信無(wú)論是從客戶需求、城市發(fā)展、政策導(dǎo)向或是投資角度，行業(yè)都無(wú)法再回到過(guò)去對(duì)住宅開發(fā)過(guò)于依賴的階段，開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重是必然趨勢(shì)。2022年，在鞏固開發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)保持了雙位數(shù)增長(zhǎng)，全口徑收入達(dá)512.6億元，同比增長(zhǎng)23.1%，多項(xiàng)業(yè)務(wù)鞏固了業(yè)內(nèi)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。
萬(wàn)物云于2022年分拆上市，營(yíng)收首次突破300億元，同比增長(zhǎng)26.1%。萬(wàn)物云的社區(qū)空間居住服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)均實(shí)現(xiàn)超20%增長(zhǎng)，同時(shí)蝶城戰(zhàn)略初見(jiàn)成效，蝶城數(shù)量增至584個(gè)，完成38個(gè)試點(diǎn)蝶城的供應(yīng)鏈改造，對(duì)應(yīng)基礎(chǔ)住宅物業(yè)服務(wù)成本降低超3000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)可提升試點(diǎn)項(xiàng)目的全年毛利率超4個(gè)百分點(diǎn)。
物流業(yè)務(wù)保持快速增長(zhǎng)。萬(wàn)科物流業(yè)務(wù)自2015年開啟全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)布局至今，目前綜合實(shí)力位列行業(yè)第一梯隊(duì)，冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模全國(guó)第一，2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收35.6億元，同比增長(zhǎng)17.9%，其中冷鏈業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)46.7%的增長(zhǎng)。
長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在規(guī)模和效率上保持行業(yè)第一。作為全國(guó)最大的集中式公寓提供商，萬(wàn)科泊寓2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收32.4億元，同比增長(zhǎng)12.1%，運(yùn)營(yíng)管理租賃住房21.5萬(wàn)間，累計(jì)開業(yè)16.7萬(wàn)間，年終出租率達(dá)95.6%。與此同時(shí)，泊寓響應(yīng)國(guó)家納保政策，在北京、天津、深圳等14個(gè)城市，為5.9萬(wàn)間保障性租賃住房提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)。
商業(yè)業(yè)務(wù)方面，2022年?duì)I業(yè)收入87.2億元，同比增長(zhǎng)14.3%。萬(wàn)科累計(jì)開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目242個(gè)，其中2022年克服疫情挑戰(zhàn)成功開業(yè)新項(xiàng)目25個(gè)，同時(shí)公司內(nèi)資源協(xié)同整合取得較大進(jìn)展，印力逐步承接地產(chǎn)區(qū)域BG商業(yè)項(xiàng)目的委托管理，提升整體商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。截至2022年底，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目整體出租率達(dá)93.2%。
有業(yè)內(nèi)人士分析稱，隨著物流、商業(yè)、保租房REITs和不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的開展，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展也將進(jìn)一步提速。萬(wàn)科擁有業(yè)內(nèi)最全面的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)賽道布局，未來(lái)仍有鞏固和擴(kuò)大先發(fā)優(yōu)勢(shì)的空間，為公司的長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)提供新的來(lái)源。
萬(wàn)科方面表示，隨著全社會(huì)收益率要求和風(fēng)險(xiǎn)偏好的下降，市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)知已逐步改變，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn)。
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