大家好我是小寶，一名不只懂保險的理財博主
關注我動態的兄弟應該知道，最近我轉移回廣州辦公了。
為了方便通勤，結合人員情況，最終決定租一個LOFT使用。
價格不貴，配套齊全，拎包入住~
深度體驗了一番后，嗯，這東東確實租一租就好了
周末沒啥事，我就站在一個租住人的角度，跟大家說說公寓存在的問題。
以后誰要是說想買公寓，請立刻轉發本文過去，勸退一個算一個
……
開頭我們先明確一下，什么是“公寓”。
要想搞清楚這個問題，得先知道我國的土地制度。
國有土地在出讓的時候，會區分用地性質，主要有：居住用地、商業服務業設施用地、工業用地和物流倉儲用地等。
這是城市規劃部門干的活，很重要，避免居民區里突然冒出個煉鋼廠、化工廠。
由于過往上頭很看重GDP的增長情況，賣住宅性質的地是一次性打雞血，賣完后面對GDP就沒啥貢獻了。
但賣商業、工業用地，賣出去后商戶、工廠在里面賣東西、生成商品，還能繼續貢獻GDP。
所以一般當地政府會比較喜歡賣商業用地，好持續完成自己的“KPI”，這便是住宅供地少，商業工業用地供應多的原因之一。
咋辦呢，我們大多數人需要的是用來住的房子呀
有些“機智”的開發商就想了些辦法——
有的跟政府討價還價，賣商業或工業用地可以，但要搭售一塊住宅用地，
有的就打擦邊球，直接在商業用地上直接建類住宅，比如LOFT、SOHO、酒店式公寓。
因此，房子雖然都是用一樣的水泥和鋼筋搭建起來的，都能住，但性質卻差很遠。
……
很多人買公寓，尤其是年輕人，主要是考慮幾個方面。
1、不限購
很多一二線城市都有限購政策，以上海為例，要么是有上海戶口，要么是連續買夠5年社保，再加結婚。
而公寓最大的特點就是不限購，只要有錢，想買就買~
不用管什么戶口、社保，更不用假結婚或者假離婚。
2、價格便宜
這些年房價的情況不用說大家也知道，雖然因為疫情問題，有些城市跌了點，但對大多數人來說還是一樣很貴。
而公寓就不一樣了，往往比附近的普通住宅便宜很多。
在某殼APP上挑了一個小區，里面既有公寓，又有住宅，價格差異很大。
成交價最實在，公寓是1.14萬/平，住宅是3.4萬/平。
打5折還不止
3、帶精裝修
大多數公寓都是帶精裝修的，甚至有的連家具和家電都一起打包了。
我有個買了公寓的同學就表示，覺得買這種房子可以拎包入住，非常方便。
另外，由于很多公寓還是在相對繁華的地段建的，靠近市中心、靠地鐵站，去哪都挺方便。
因此，對于一些年輕人來說，公寓既方便、又不限購、關鍵還便宜，真香啊~~
那問題在哪呢？
（下面開噴
……
1、產權
很多人都知道，普通住宅的產權是70年，到期后自動續期，而公寓呢，就很復雜了。
早期有建在住宅用地上的公寓，這種房子跟普通住宅沒什么區別，只是戶型是公寓的風格，也是70年產權。
后面有一部分是在綜合用地上建的，商住兩用，產權一般是50年。
再到后來，開放商打擦邊球建的酒店式公寓，產權就只有40年。
而有的就更離譜了，銷售介紹的時候說我們買的是房子，最后簽合同才知道只是買了一個租賃權…
以我租的這套公寓為例，房東就沒有產權證，只有一個租賃合同。
租賃期為20年，到期后自動續50年，合計70年。
懂法律的朋友應該知道，這意味著什么
2、無法落戶也沒有學位
公寓市場魚龍混雜，雖然也有手眼通天的，但絕大多數公寓是不能落戶的，同時也就沒有相應的學位。
這意味著如果我們沖動買了公寓，等以后小孩讀書了，要么是再去買個學位房，要么是去讀私立。
3、居住成本高
除了產權上的問題，公寓還有個硬傷是居住成本高。
一般的住宅，一度電也就五毛錢左右，而公寓是按商業用電算的，廣州市是1.02元/度。
另外，大多數公寓不允許用明火，做飯燒水只能用電磁爐。
像我這種喜歡搞大火爆炒，牛肉丟進去十幾秒就要出鍋的，忍不了
4、居住體驗差
不說深圳灣1號哈，大多數公寓的居住體驗都很差。
因為住的人不買，買的人不住，很多人像我房東，買回來就是為了放租的。
房東嘛，看的是有沒有租收，他才懶得管你租了干嘛。
所以周圍的鄰居經常在換，一會是推拿，一會是托管班，搞不好樓上還來個轟趴館，總是有人在裝修。
再加上相對較差的隔音，分分鐘給你搞崩潰。
這種情況遇上了實屬正常，遇不上說明運氣好。
另外，大多數公寓的梯戶比也很糟糕。
還是以我租的這個為例，2梯17戶，你敢信嗎？
運氣不好的時候，等個電梯要半天
5、交易成本高
買公寓的人無非就兩種，一種是圖便宜的自己住，一種是買來收租，但長期看未來都避免不了要出售。
而公寓交易稅費高的坑是絕對要重點關注的。
公寓升值收益中的大約40%，都得上交給國家。
當然，現在沒這個問題，因為現在賣家都得虧本賣才行
以廣州一個公寓為例，2019年前后，100-120萬買的，現在放72萬都沒人要。
OK，公寓的問題還不僅限于以上這些，我只是挑了些硬傷出來。
還有像得房率低、杠桿有限、密度大、采光差等等亂七八糟的問題…
總而言之記住了，如無必要千萬別碰！
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