近日有消息稱，經過一年努力，聯東東灣創智中心成功簽約曹路，聯東集團終于進駐了上海產業最強區——浦東新區！
01
要進浦東很難
作為老牌產業地產商，聯東已經進駐了83城，投資園區432個，是名副其實的“規模化之王”。其中在上海累計布局超20個項目，進駐區域包括閔行、寶山、松江、嘉定、奉賢等。
但唯獨浦東新區，一直遲遲未進駐。
圖：聯東全國城市布局
圖：聯東在上海區域的項目布局
產業地產商要進浦東難，也絕非聯東一家企業。主要有以下原因：
拓展模式不同，其他區都是從下到上，因為招商任務不同。
眾所周知，上海的工業發展主要集中在浦東新區，以及嘉定、松江、寶山等離市區較遠的地方，而浦東新區在招商模式上與后面幾個區域有很大的差異！
首先，例如松江、嘉定等區域一般是自下而上的招商模式，每個鄉鎮都有相應的招商指標。
而從上海目前的市場邏輯看，土地資源優先給產業企業，其次才是園區平臺。后者需要經過“園區平臺認證”，通常也更傾向國有平臺。
在此邏輯之下，鄉鎮有相應的招商任務但又因能力有限，而招引不到高能級的企業，所以部分機會給到園區平臺。但有的區域國有平臺也不一定愿意去，這時候便才會考慮到民營平臺。
但浦東新區情況不同，鎮一級沒有招商指標，主要招商任務都是落在張江、金橋等核心區域和對應的管委會。但這些管委會有自己配套的園區平臺公司。
在此模式之下，核心土地資源被收歸到高能級的區域，本身就比較容易吸引優質的企業；即使需要配套的產業園區項目，也會優先給到自家園區平臺公司來做。但這種情況下，往往不利于充分發揮招商效率和招商主觀能動性。
最終，導致市場化的園區企業進入浦東非常難，即使是聯東也才剛進駐，而且拿的是二手地。
02
政策峰回路轉
直到22年10月《浦東新區推進特色產業園區高質量發展若干規定》的出臺，才打開了民營企業進入浦東的口子。
規定明確提出要優化特色產業園區運營機制，支持品牌化、專業化、國際化的各類園區開發運營主體或行業領先的社會資本參與園區發展工作。
這意味著真正有運營能力的市場化的園區運營商，也將有機會參與到浦東特色產業園區的發展中來。而這也是聯東之所以能夠進駐浦東一個非常重要的點！
而這政策對于全國其它區域的園區發展也是非常具有參考意義的。尤其是從園區招商、運營來說，不應該有“國”“民”之別，而是誰能干的好誰就來干。
03
上海管控之“嚴”背后的邏輯
上海作為中國產業地產發展的核心區域，在對市場的管制方面一直都是領先的，從最早的阻止民營園區無序擴張，到20年的工業土地的出讓，再到全流程的監管。如此嚴格的管控背后，需要從兩個角度去考慮。
第一，從政府的角度來看，調控的目標一定是為了做的更好，市場化企業的有效介入才能做的更好，但要管控企業信用。
管控的核心不光是分割出讓面積，或者硬性稅收指標，更該關注的是運營企業的成績和相應的信用。
而聯東作為全國市場化運營企業的第一位，如果連它都沒法做下去，那筆者不認為這是良性競爭的市場，必然會存在后期產業招商和運營的缺位。特別是產業發展進入結構性機會時代，唯有管理的精細化才能匹配市場發展的規律。作為管理者要出臺的是讓市場正向循環的“善政”，而非一刀切的處理問題。
第二是從企業角度來說，善政之下，企業也應具備敏銳的市場感知能力和高質量的招商運營能力。
既然在園區運營領域以及重資產發展領域之下，已經給優質的市場化企業留出了一席之地，那么企業又該如何把握機會呢？
首先，企業要具有敏銳的市場感知能力來“捕捉機會”；其次，是要有真正強而有效的運營能力來”用好機會“。
而聯東在多年發展中，一方面通過數字化系統的打造，強化自身的招商能力。包括“U谷大數據”、戰投火石創造來精準招商。另一方面，又不斷完善園區服務、提升運營能力。通過”U谷金融“解決入園企業的融資難題，打造智慧園區系統實現園區高效管理。
而未來這些擁有真正實力的市場化產業地產商，也將在像浦東這樣的”善政“引導下一個個落地項目。
優秀的項目，優秀的企業，優秀的政府，是互相成就的關系。
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