中歐國際工商學院教授、人民銀行調查統計司原司長盛松成日前表示，近日召開的中央經濟工作會議對防范化解我國房地產風險和保持我國房地產市場平穩健康發展，作出了高瞻遠矚的戰略性安排。他認為，我國不能、也不會出現房價持續下跌的硬著陸，我國房地產市場目前正處于筑底階段。
盛松成表示，隨著疫情過后，再加上各項政策的落實，明年經濟有望好轉，也將帶動房地產的恢復。現在房地產行業最大的問題是流動性不暢，資產負債不是很平衡。要改善資產負債狀況，就要從供給端和需求端兩個方面同時調控，要穩定銷售、穩定投資、穩定價格，這么一來，就能夠引導市場預期，使市場信心回暖，房地產業才能夠平穩健康地發展。
中國房地產市場為什么不會硬著陸
盛松成表示，房價迅猛和持續下跌，是房地產硬著陸的主要特征。20世紀80年代末、90年代初，日本就發生了房地產危機，房價在危機的最初三年里下跌超過10%，此后持續下降，一直到2021年房價仍然只有1991年的55.97%，成為房地產硬著陸的典型案例。次貸危機期間，美國新房銷售價格從2007年到2009年短短兩年里下跌了13.4%，2011年達到了最低點，累計跌幅達到15%，也是房地產硬著陸的突出表現。
相比之下，我國房地產并沒有硬著陸。盛松成表示，2021年下半年以來，我國房地產市場下行壓力是比較大，但是100個城市住宅的平均價格總體還是保持平穩，今年6月，我國房價開始溫和下降，截至11月，累計降幅也只有0.1%。
盛松成認為，我國不能、也不會出現房價持續下跌的硬著陸。首先，在我國，居民住房是家庭財富的主要載體，房價大幅下跌，意味著我國居民財富巨額的損失，這會引起一系列嚴重后果。
第二，我國房地產貸款占銀行全部貸款的比重較高。現在整個貸款余額當中，大概有25%是房地產貸款，其中包括按揭貸款和房企貸款，這一占比高的時候曾經達到過28%左右。近年來由于房地產調控，這一占比已經逐漸下降；同時，在我國，房地產是銀行貸款的重要抵押品，房價如果大幅下跌，意味著金融體系將面臨著極大的風險。
第三，房地產對我國經濟貢獻度比較高。2021年，房地產業和建筑業對GDP的貢獻率達到了13%。2021年，房地產業和建筑業合計吸納就業大概達到了5780萬人。我國房地產業與42個行業大類中的38個有關聯，有的關聯非常直接，比如鋼鐵業、家電、裝修、汽車等都有直接關聯。如果房地產硬著陸，將嚴重拖累我國經濟的穩定和發展。
住房改善需求潛力較大
去年二季度開始，房地產風險逐步暴露，盛松成表示，截至目前，我國房地產市場風險化解共經歷三個階段，首先是房地產企業自救，其次是壓實地方政府責任，第三是金融支持。
“房地產風險化解的第一個階段是在市場化條件下，房地產企業自救。但是實踐證明，單靠房企自救難以化解風險。然后，國家提出了壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。最近幾個月，金融管理部門密集發聲并開始采取措施，支持房地產風險的化解和平穩健康發展。”盛松成稱。
盛松成認為，房地產調控從需求端和供給端兩方面著手，從需求端看，有關部門集中出臺了一系列財稅和利率政策，多地政府也出手收購商品房作為保障安置和人才用房。但僅通過需求端調控還不足以化解房地產風險，因此近期又引入了供給端調控，目前房地產供給端約束也趨于緩解。
“在供給端調控中，人民銀行、銀保監出臺了16條措施，支持房地產市場平穩健康發展，這個影響是比較大的，而且在逐步推行落實當中。”盛松成稱。
盛松成還認為，我國房地產需求端仍然有比較大的空間。一方面，我國還在城鎮化進程當中，住房改善需求潛力比較大。
“2021年中國城鎮化率是64.72%。對比當年日本、美國房地產泡沫破裂前的城鎮化情況看，1990年日本和2005年美國的城鎮化率，分別是77.37%和79.93%。也就是說，當時他們房地產泡沫硬著陸的時候，城鎮化率比我國現在高得多，提升空間已經不大了。而我國還在城鎮化快速發展當中，在未來相當長一段時間內，城鎮化率仍然是我國房地產市場發展的主要支撐。”盛松成稱。
另一方面，中國的居民收入仍然有較大的增長的空間。從絕對水平看，2021年中國城鎮人均可支配收入是47411.9元，為同期美國人均可支配收入的13.1%，為日本的15.46%。也就是說，我國收入提高的空間比較大。從相對水平看，2016-2021年，中國城鎮居民可支配收入復合年均增長率是7.12%，而美國房地產泡沫前的2001年至2006年，人均可支配收入復合年均增長率只有4.25%，日本房地產泡沫前的1985年至1990年，人均可支配收入復合年均增長率為4.47%。也就是說，我國目前居民收入增長速度遠遠超過當時日本和美國房地產泡沫破滅時的情況，這也意味著我國居民對房地產的需求還會持續比較長的一段時間。
目前我國房地產市場處于筑底階段
對于當前房地產市場的發展判斷，盛松成認為，目前我國房地產市場處于筑底階段。“三道紅線”和房地產貸款集中度管理的雙管齊下，使得我國房地產金融風險已經得到初步化解。隨著疫情過去后，再加上各項政策的落實，明年經濟有望好轉，也將帶動房地產的恢復。
國務院副總理劉鶴近日指出，房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。
盛松成對此表示，這是時隔近20年再次提出房地產是國民經濟支柱產業。“我國第一次提出‘房地產是國民經濟的支柱產業’是在2003年‘非典’以后，之后我們對‘房地產是國民經濟支柱產業’這個提法沒有取消，只是沒有再強調，尤其是最近幾年房地產調控時期沒有再強調”。
盛松成稱，房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前下行風險已經出臺了一些政策，現在還要考慮新的政策，要努力改善房地產行業的資產負債狀況。現在房地產行業最大的問題就是流動性不暢，資產負債不是很平衡。所以要改善資產負債狀況，就要從供給端和需求端兩個方面同時調控。要穩定銷售、穩定投資、穩定價格，這么一來，就能夠引導市場預期，使市場信心回暖，房地產業才能夠平穩健康發展。
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