行業(yè)下行調(diào)整期結(jié)束后，頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企率先得到“獎(jiǎng)勵(lì)”。
繼5月16日被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企后，碧桂園(02007)2022年的第一筆境內(nèi)債券已成功發(fā)行。
5月20日晚間，碧桂園地產(chǎn)完成了2022年第一期公司債券“22碧地01”的簿記建檔工作，該筆債券總規(guī)模為5億元，債券期限為3年期，票面利率為4.5%。
信用保護(hù)工具的加持是此次發(fā)行的一大亮點(diǎn)，該筆債券由中證金融和中信建投(601066)創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，信用保護(hù)合約是拓展民營(yíng)企業(yè)融資途徑、緩解民營(yíng)企業(yè)融資難問(wèn)題的創(chuàng)新性舉措，證券公司等賣(mài)方以自身信用直接對(duì)參考債務(wù)進(jìn)行信用增進(jìn)，有助于提升企業(yè)債券融資能力。
在信用保護(hù)合約的支持下，碧桂園此次本期發(fā)債吸引了包括國(guó)有大行、股份行和證券公司等多家機(jī)構(gòu)踴躍參與投標(biāo)。最終，此筆債券以4.5%的票面利率成功發(fā)行，是民營(yíng)房企中首批帶有信用保護(hù)工具、并成功發(fā)行的境內(nèi)信用債。
就整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，碧桂園此筆債券的成功發(fā)行具有標(biāo)志性意義，這表明監(jiān)管層向市場(chǎng)釋放出了更加明確、積極的穩(wěn)地產(chǎn)信號(hào)，民營(yíng)房企融資終于迎來(lái)“破冰”時(shí)刻，并有望持續(xù)回暖。而就碧桂園而言，這是監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)公司基本面以及持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的認(rèn)可，即使在行業(yè)下行的2021年，碧桂園表現(xiàn)依舊穩(wěn)健。
據(jù)財(cái)報(bào)顯示，碧桂園2021年實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額5580億元，同比保持穩(wěn)定，銷(xiāo)售規(guī)模繼續(xù)位列行業(yè)第一，且公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)在逐年優(yōu)化。截至2021年12月31日，集團(tuán)現(xiàn)金余額約人民幣1813億元;總借貸余額下降至人民幣3179億元，其中短期債務(wù)的占比下降至24.9%。凈借貸比率為45.4%，相比去年底優(yōu)化了10.2個(gè)百分點(diǎn);加權(quán)平均融資成本較去年底下降了36個(gè)基點(diǎn)至5.2%，現(xiàn)金短債比約為2.3倍。
報(bào)告期內(nèi)，碧桂園凈借貸比率與現(xiàn)金短債比表現(xiàn)良好，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也從2020年底的80%下降至74%，處在較為健康的“黃檔”。公司預(yù)計(jì)在2023年中期之前實(shí)現(xiàn)從“黃檔”到“綠檔”的調(diào)整。
且在投資方面，碧桂園是行業(yè)當(dāng)中貨值補(bǔ)充最大的頭部企業(yè)，公司可售土儲(chǔ)充足。截至2021年年底，碧桂園位于中國(guó)內(nèi)地的權(quán)益可售資源約14846億元，另有基本鎖定但尚未簽約的潛在權(quán)益可售資源約3365億元，合計(jì)約1.8萬(wàn)億元，可維持公司未來(lái)3年左右的銷(xiāo)售需求。
從分布區(qū)域來(lái)看，碧桂園的土儲(chǔ)有較大“含金量”。在2021年底可售貨值中，98%位于常住人口50萬(wàn)以上的區(qū)域;93%位于人口流入?yún)^(qū)域;75%位于長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)江中游、成渝等五大都市圈，契合國(guó)家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和人口流動(dòng)趨勢(shì)。
進(jìn)入2022年以來(lái)，碧桂園依舊保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)。在第一季度中，集團(tuán)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約人民幣992.3億，累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售回款率高達(dá)95%。今年前4個(gè)月，公司實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額1218.7億元，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)前列。
碧桂園表示，2022年將按照“以銷(xiāo)定供“進(jìn)行閉環(huán)管理，在不考慮新增投資的情況下，預(yù)計(jì)2022年全年權(quán)益可售貨量將在6500億以上，且該部分貨量預(yù)計(jì)全年去化率不低于70%。同時(shí)，2022年新獲取的土地還會(huì)在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加權(quán)益銷(xiāo)售額。
憑借優(yōu)質(zhì)基本面，碧桂園亦是自2021年11月融資市場(chǎng)環(huán)境持續(xù)改善以來(lái)首批重啟境內(nèi)外融資渠道的民營(yíng)房企。2021年12月以來(lái)，公司在境內(nèi)外成功發(fā)行了多筆覆蓋不同場(chǎng)所、不同產(chǎn)品的直接融資，并于3月1日，獲取了境內(nèi)銀行間協(xié)會(huì)50億中期票據(jù)的發(fā)行額度。
與此同時(shí)，得益于金融機(jī)構(gòu)對(duì)于公司經(jīng)營(yíng)實(shí)力的認(rèn)可與支持，碧桂園于2022年3月先后與招商銀行(600036)、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行(601288)廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。截至21年底，公司未使用授信額度約2615億元。
無(wú)論是最先重啟境內(nèi)外融資、獲評(píng)示范房企、還是成功發(fā)行首批帶有信用保護(hù)工具的境內(nèi)信用債，無(wú)不向市場(chǎng)傳遞了同一個(gè)信號(hào)，即房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷下行周期的調(diào)整后，優(yōu)質(zhì)的金融資源已逐步向優(yōu)質(zhì)頭部房企靠攏。在融資端放松后，隨著政策的不斷發(fā)力，市場(chǎng)需求的復(fù)蘇將讓頭部房企成為“最大贏家”。
事實(shí)上，由于國(guó)際局勢(shì)日趨復(fù)雜嚴(yán)峻，而國(guó)內(nèi)受疫情波動(dòng)影響，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等壓力，穩(wěn)地產(chǎn)已刻不容緩。因此近期政策暖風(fēng)頻吹，中央政治局會(huì)議多次涉及房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，為地產(chǎn)政策的寬松進(jìn)行定調(diào)。
除了此前支持房企融資的多項(xiàng)政策外，政府已著手提振房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)下調(diào)房貸利率下限，進(jìn)一步降低居民購(gòu)房成本。5月20日，中國(guó)人民銀行官方公布新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)，1年期LPR“未動(dòng)”，5年期以上LPR降至4.45%，這是自今年1月20日后，5年期以上LPR再次下調(diào)。一系列動(dòng)作表明，為提振經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)的決心強(qiáng)烈。
歸根結(jié)底，房地產(chǎn)是強(qiáng)監(jiān)管行業(yè)，發(fā)展趨勢(shì)與政策高度相關(guān)，這就意味著，只要政策支持行業(yè)發(fā)展，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)中將大概率迎來(lái)投資機(jī)會(huì)，且市場(chǎng)中已有多家券商提出類(lèi)似觀點(diǎn)。
比如申萬(wàn)宏源(000166)本月發(fā)表研報(bào)稱(chēng)，鑒于近期政府頻繁發(fā)聲強(qiáng)調(diào)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長(zhǎng)、防控金融風(fēng)險(xiǎn)，而穩(wěn)經(jīng)濟(jì)則亟需穩(wěn)地產(chǎn)，預(yù)計(jì)地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策修復(fù)有望加速推進(jìn)，并將推動(dòng)行業(yè)格局優(yōu)化，集中度再提升，優(yōu)質(zhì)房企有望迎來(lái)量質(zhì)雙升。維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦碧桂園等6家H股。
此外，摩根大通4月份時(shí)便發(fā)表研報(bào)力挺碧桂園。其認(rèn)為碧桂園財(cái)務(wù)穩(wěn)健，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)低，是能夠在本輪周期中“存活”下來(lái)的開(kāi)發(fā)商;同時(shí)2022年的短期債務(wù)壓力很小。在當(dāng)下市場(chǎng)，相比于增速/成長(zhǎng)性，投資人更加看重開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)，而碧桂園的信用風(fēng)險(xiǎn)很低，在民營(yíng)房企中屬于信用資質(zhì)優(yōu)秀的行列。因此將碧桂園的投資評(píng)級(jí)上調(diào)至“增持”。
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