政策利好下，房地產(chǎn)行業(yè)在底部盤整，等待反彈。此時正是行業(yè)最難熬的時刻，部分房企正為生存而戰(zhàn)，能否在周期底部保障現(xiàn)金流安全等待市場回暖的東風(fēng)解套，成為房企生存戰(zhàn)的關(guān)鍵。
于行業(yè)來說，資源將向具備穿越周期能力的房企傾斜，資本市場亦會把資金和關(guān)注度給與這些房企，深度調(diào)整下的行業(yè)大分化不可避免。財務(wù)數(shù)據(jù)是外界窺測房企全貌最直接的渠道，房企能否成功闖關(guān)的關(guān)鍵信息也濃縮在年報中。
本文將以近期新發(fā)年報的雅居樂為案例，從其收入、利潤、現(xiàn)金流、融資、負(fù)債等各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)入手，全盤考量其運(yùn)營能力以及土儲情況以及多元化戰(zhàn)略，通過對其2021年報的深入剖析，檢視其抗風(fēng)險能力以及其可持續(xù)增長潛力。
緊握生存秘鑰 保障現(xiàn)金流安全
據(jù)雅居樂發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入730.28億元，毛利190.21億元，毛利率26.0%，凈利潤為90.98億元，股東應(yīng)占凈利潤為67.12億元。
在市場下行階段，雅居樂2021年實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額1390.1億元，創(chuàng)歷史新高。受益于多年銷售規(guī)模的增長，雅居樂的資產(chǎn)增厚，截至2021年底資產(chǎn)總規(guī)模達(dá)到3166億元，同比實(shí)現(xiàn)增長。同時總權(quán)益達(dá)到894.3億元，同比增長16.19%。
在行業(yè)關(guān)注的經(jīng)營性現(xiàn)金流方面，雅居樂2021年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，約為9.3億元，同時大幅減少了投資和籌資，通過開源節(jié)流的方式保障現(xiàn)金流安全。
2021年是房地產(chǎn)行業(yè)降負(fù)債的重要節(jié)點(diǎn)，雅居樂于報告期內(nèi)持續(xù)減少有息負(fù)債規(guī)模，于房企融資活動現(xiàn)金流同比大幅下降184%至-37.47億元。表現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表方面則是負(fù)債總額的下降，通過不斷壓降負(fù)債規(guī)模，雅居樂減少了公司整體的償債壓力。
同時，在2021年行業(yè)融資趨緊的情況下，雅居樂抓住窗口期融資，成功發(fā)行于2025年到期3.14億美元5.5%的優(yōu)先票據(jù)；于2026年到期4.5億美元5.5%的優(yōu)先票據(jù)以及于2026年到期24.18億港元7.00%的可交換債券；并獲授予一筆初始金額為52.53億港元及28,500,000美元（附帶增額權(quán)）的信貸協(xié)議，為期36個月。
通過債務(wù)置換，雅居樂減少了短期債務(wù)規(guī)模，2021年雅居樂的短期借款同比下降了23.3%，長期借款亦同比下降了8.36%。債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，為公司償債爭取了更長的時間，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的階段，增厚了資金安全墊。
在當(dāng)下房企生存最關(guān)鍵的現(xiàn)金流方面，目前雅居樂整體保持平穩(wěn)，截至報告期末現(xiàn)金及銀行存款總額為384.2億元，同時積極推動亞運(yùn)城等數(shù)個項(xiàng)目的股權(quán)出售，成功回籠資金。雅居樂還在2022年多次回購債券，向外界展示了還款能力和還款意愿。
從銷售、回款到壓降債務(wù)規(guī)模，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，贖回債券等一些列操作，雅居樂的一部分工作圍繞保障現(xiàn)金流安全進(jìn)行。
在房地產(chǎn)行業(yè)生存之戰(zhàn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，成功活下去的房企將擁有獲得進(jìn)入新發(fā)展階段的入場券，擁抱全新發(fā)展。以此來看，雅居樂目前穩(wěn)住了局面，正等待新階段到來。
優(yōu)質(zhì)土儲與多元業(yè)務(wù) 新階段競爭籌碼
從歷史經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)行業(yè)具有非常明顯的周期性，在政策輪番利好下，行業(yè)終將迎來新周期。房企需要考量未來發(fā)展以及培養(yǎng)在新階段的核心競爭力。
在很長一段時間內(nèi)，地產(chǎn)開發(fā)作為主業(yè)仍將占據(jù)重要的地位，而決勝地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵則是土地儲備，適量且優(yōu)質(zhì)的土地儲備為房企未來業(yè)績的增長奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)。
適量一般是開發(fā)和去化周期，而優(yōu)質(zhì)則是土儲的分布，集中在一二線城市以及具有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘�。整體而言，一二線城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，人口流入多，對房地產(chǎn)的需求更旺且價格更堅挺。布局一二線城市，房企業(yè)績及現(xiàn)金流受大環(huán)境的影響相對較小，且能享受到市場率先回暖的利好，緩解現(xiàn)金流壓力以及縮短在底部盤整的時間，對于企業(yè)生存和發(fā)展來說，意義重大。
以雅居樂為例，深耕大本營大灣區(qū)之際，逐步強(qiáng)化長三角核心城市布局，進(jìn)行城市戰(zhàn)略升級，優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)。2021年，雅居樂于大灣區(qū)新增項(xiàng)目4個，于長三角新增項(xiàng)目13個。其中，浙江省紹興市、四川省宜賓市及江蘇省淮安市等為2021年新開拓市場。
截至報告期末，雅居樂于84個城市，擁有總土儲約4737萬平方米，其中大灣區(qū)擁有土儲約為1240萬平方米，占總土儲的26.2%；長三角擁有土儲約為566萬平方米，占總土儲的11.9%。
雅居樂的銷售金額創(chuàng)新高與其城市布局結(jié)構(gòu)優(yōu)化存在密切關(guān)聯(lián)�；浉郯拇鬄硡^(qū)一直是其重要的業(yè)績貢獻(xiàn)來源，而長三角地區(qū)各大城市發(fā)展均衡，經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)，為兵家必爭之地，雅居樂持續(xù)深化長三角布局，為未來的業(yè)績增長打下良好基礎(chǔ)。
同時，更應(yīng)該注意到，經(jīng)歷此輪調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯生變。即便在市場下行之際，多元化業(yè)務(wù)能力依然是房企不可或缺的，可有效分散風(fēng)險。
從雅居樂的業(yè)績貢獻(xiàn)看，其規(guī)模的穩(wěn)定與多元化業(yè)務(wù)密切相關(guān)。于2021年多元業(yè)務(wù)收入達(dá)到146.25億元，占總收入比重達(dá)到20%，為公司貢獻(xiàn)了穩(wěn)健的收入來源。
以此看來，雅居樂多元業(yè)務(wù)的堅守具有非常重要的戰(zhàn)略意義。地產(chǎn)主業(yè)、多元化產(chǎn)業(yè)以及“新賽道”業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，將有望成為雅居樂未來發(fā)展的“三駕馬車”，為其堅守長期主義提供驅(qū)動力。
把握危中之機(jī) 提升運(yùn)營能力積蓄潛能
同時也是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的周期性，精準(zhǔn)踏準(zhǔn)節(jié)奏的房企則擁有更強(qiáng)勁的增長能力。把握運(yùn)用得當(dāng)，底部盤整則轉(zhuǎn)化成新機(jī)遇的起點(diǎn)。在危機(jī)中強(qiáng)化綜合能力則能在未來的競爭中獲得更大的勝算。
經(jīng)歷調(diào)整之后的房地產(chǎn)競爭邏輯將發(fā)生徹底的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的土地與金融紅利時代已經(jīng)過去，在管理紅利時代，房企需全維度的修煉內(nèi)功，補(bǔ)足短板，方能在競爭中勝出。
雅居樂聚焦內(nèi)功提升，積極推動“財務(wù)共享”與“人力共享”的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)管控、降本提效與增收減支，打造智慧型企業(yè)。
在財務(wù)共享方面，雅居樂以財務(wù)共享中心建設(shè)為契機(jī)，積極探索智能共享新財務(wù)發(fā)展之道。目前,已形成以“財務(wù)共享智慧平臺”為核心，深度應(yīng)用智能技術(shù)的智享財務(wù)新模式，借助人機(jī)一體化系統(tǒng)，完成繁復(fù)財務(wù)管理活動。
在人力共享方面，雅居樂人力共享服務(wù)中心通過設(shè)立員工關(guān)系、薪酬福利、運(yùn)營管理、檔案管理四大職能模塊，集成人力數(shù)據(jù)、流程引擎、業(yè)務(wù)調(diào)度、法人信息管理、電子印章等平臺，打造高效共享服務(wù)體系，持續(xù)提升組織效能。
“共享服務(wù)中心”的建設(shè)幫助雅居樂實(shí)現(xiàn)整體運(yùn)營管理的降本增效。財報數(shù)據(jù)顯示，2021年雅居樂行政開支較2020年下降23.5%至人民幣40.04億元，行政開支占收入的百分比也下降1個百分點(diǎn)至5.5%。
從雅居樂的管理邏輯可以看出，公司在全力保障生存和安全的前提下，也在不斷積蓄潛能，守住資本市場的信用和信心，積蓄潛能，為長遠(yuǎn)發(fā)展鋪路。
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