金輝2021年報(bào)中未來(lái)的“確定性”

　　營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)，三道紅線綠檔、加權(quán)平均債務(wù)成本進(jìn)一步下降。在行業(yè)波動(dòng)的大環(huán)境下，一直保持自律的金輝控股維持了業(yè)務(wù)的穩(wěn)步發(fā)展。

　　此外，在行業(yè)流動(dòng)性備受考驗(yàn)的當(dāng)下，金輝控股的財(cái)務(wù)穩(wěn)健也獲得了資本市場(chǎng)的好評(píng)。截至業(yè)績(jī)發(fā)布，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均維持金輝控股長(zhǎng)期發(fā)行人主體評(píng)級(jí)不變：標(biāo)普B+，展望穩(wěn)定；穆迪 B1，展望穩(wěn)定；惠譽(yù)B+，展望穩(wěn)定。發(fā)布業(yè)績(jī)后的第一個(gè)交易日，金輝股價(jià)上漲4.16%至4.26。

　　金輝緊隨年報(bào)之后發(fā)布的月度公告顯示，經(jīng)營(yíng)繼續(xù)穩(wěn)步前行。2月合約銷售金額約30.5億元，合約銷售面積約21.5萬(wàn)平方米。截至2022年2月28日止兩個(gè)月，累計(jì)合約銷售金額約73.7億元，累計(jì)合約銷售面積約49萬(wàn)平方米，合約平均售價(jià)約為每平方米15000元。

　　財(cái)務(wù)穩(wěn)健 游刃有余

　　在如今的房地產(chǎn)新局面下，回顧金輝2021年業(yè)績(jī)表現(xiàn)，兩大方面表現(xiàn)尤為突出，或者說(shuō)，這兩大亮點(diǎn)也是企業(yè)決勝未來(lái)的關(guān)鍵。

　　首先就是穩(wěn)健的財(cái)務(wù)，去年，在三道紅線、兩集中等調(diào)控政策影響下，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流及融資性現(xiàn)金流同時(shí)收緊，房地產(chǎn)企業(yè)遭遇到了嚴(yán)重的流動(dòng)性危機(jī)。這表明，財(cái)務(wù)失衡成為去年至今的包括大型房企在內(nèi)的市場(chǎng)主體繼續(xù)生存的最大羈絆，所以，財(cái)務(wù)穩(wěn)“命脈穩(wěn)”，業(yè)界皆為認(rèn)同。而金輝牢牢把握住了這一點(diǎn)。

　　根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告，金輝控股凈負(fù)債率為88%，現(xiàn)金短貸比為1.2，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%，三道紅線”全部綠檔。值得一提的是，金輝自上市后的年度財(cái)報(bào)，三道紅線都延續(xù)了綠檔的優(yōu)勢(shì)，自律性顯而易見(jiàn)。

　　在保持三道紅線紀(jì)律性的同時(shí)，金輝還在進(jìn)一步降低有息負(fù)債規(guī)模。截至報(bào)告期末，金輝有息負(fù)債總額同比下降1.82%。同時(shí)一年內(nèi)到期債務(wù)為167.9億元，同比下降13.03%，于有息負(fù)債總額中的占比僅31.81%，同比下降了4.1個(gè)百分點(diǎn)。融資成本上，從上期的7.47%下降至本期的6.58%，降低0.89個(gè)百分點(diǎn)。

　　除了總量規(guī)模上降杠桿外，金輝債務(wù)結(jié)構(gòu)仍在優(yōu)化中。截至報(bào)告期末，其中銀行占比達(dá)61.8%，CMBS占比10.1%，美元債占比8.6%，境內(nèi)債占比12.8%，信托等其他非標(biāo)融資進(jìn)一步壓縮到6.7%。合聯(lián)營(yíng)擔(dān)保進(jìn)一步壓縮，從55.1億到14.3億，同比降低74%。

　　金輝財(cái)務(wù)的穩(wěn)健，至少能夠說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題：第一，正是因?yàn)槭芤嬗阡N售端的良好去化、投資端的審慎以及持續(xù)健康的運(yùn)營(yíng)，良性循環(huán)下，金輝的財(cái)務(wù)才能保持健康穩(wěn)定；第二，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，財(cái)務(wù)健康、償債能力強(qiáng)勁，上述特征也是金輝能夠獲得三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“展望穩(wěn)定”評(píng)級(jí)的重要原因。

　　當(dāng)然，穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)也使得金輝在“涼涼的土地市場(chǎng)”上游刃有余，對(duì)未來(lái)獲取土地做出合理和坦然的規(guī)劃。2021年度金輝共新增30幅土地，共計(jì)規(guī)劃建筑面積389.5萬(wàn)平方米，涉及到13個(gè)一線、強(qiáng)二線重點(diǎn)城市，包括北京、寧波、紹興、泉州等，長(zhǎng)三角和東南區(qū)域是金輝控股拓展的重點(diǎn)。億翰智庫(kù)測(cè)算，2021年金輝新增土地儲(chǔ)備的地貨比是0.4，逆勢(shì)低位加倉(cāng)有利于保障公司項(xiàng)目未來(lái)利潤(rùn)率的增長(zhǎng)。

　　截至報(bào)告期末，金輝全口徑總土儲(chǔ)超3319萬(wàn)平方米，其中97.7%位于強(qiáng)二線及核心三線城市，為未來(lái)持續(xù)穩(wěn)步高質(zhì)量發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

　　 多元業(yè)務(wù)助力未來(lái)確定性

　　未來(lái)的路徑和出口到底在哪里？恐怕這成為所有房企最大的心聲。2021房地產(chǎn)業(yè)績(jī)會(huì)上，不少房企也表達(dá)了未來(lái)要走新路的決心和規(guī)劃。

　　新路怎么走，金輝也自有打算，且在此前也早有所布局。金輝的路徑可以用“經(jīng)營(yíng)”二字來(lái)總結(jié)，即除開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，經(jīng)營(yíng)層面將會(huì)花更多的心思。

　　那么，在經(jīng)營(yíng)方面，金輝在過(guò)去一年，做出了哪些成就呢？

　　財(cái)報(bào)顯示，除維持房地產(chǎn)銷售主營(yíng)業(yè)務(wù)的健康有序經(jīng)營(yíng)外，金輝還在報(bào)告期內(nèi)持續(xù)完善商業(yè)、酒店、辦公以及綜合等多類型物業(yè)的業(yè)務(wù)布局，進(jìn)行業(yè)務(wù)多元化布局。商業(yè)租賃收入金額3.97億元，同比增長(zhǎng)18.2%。

　　在商務(wù)園區(qū)方面，北京金輝時(shí)八區(qū)項(xiàng)目于2021年4月正式亮相，項(xiàng)目定位為智能制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并以5A甲級(jí)硬件，與已形成規(guī)模的望京CBD、中關(guān)村(000931)產(chǎn)業(yè)區(qū)、豐臺(tái)科技園等區(qū)域，共同構(gòu)成北京城市級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈。

　　在酒店業(yè)務(wù)板塊的拓展上，2021年2月，福清金輝喜來(lái)登酒店開(kāi)業(yè)。10月，金輝與雅高集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，合作開(kāi)發(fā)打造上海北外灘地標(biāo)級(jí)酒店——金輝索菲特。同時(shí)，西安金輝喜來(lái)登酒店等也都在籌備過(guò)程中。

　　在展望未來(lái)時(shí)，金輝也表示，將持續(xù)完善住宅、商業(yè)、酒店、辦公以及綜合體等多類型物業(yè)的業(yè)務(wù)布局，助力城市配套服務(wù)升級(jí)，推動(dòng)城市美好發(fā)展。

　　億翰智庫(kù)認(rèn)為，疫情不斷反復(fù)導(dǎo)致線下活動(dòng)受阻，但是金輝租金收入處于穩(wěn)定的增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)18%至3.97億元，若疫情活動(dòng)能保持相對(duì)穩(wěn)定，再加上公司住宅業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的收入增長(zhǎng)，商業(yè)等其他多元業(yè)務(wù)的布局或是金輝未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的關(guān)鍵之一。