蟬聯北京樓市2021年Top10的中鐵·諾德逸府，深陷樓盤減配疑云。據多位購買該項目房源的業主反映，作為售前宣傳中豐臺花鄉唯一一家喊出“精裝修交付”的限競房，諾德逸府此前的品質承諾在項目進入交房倒計時之際慘遭“打臉”。目前，圍繞項目“精裝還是全裝”的爭議，業主與開發商各執一詞，始終沒能達成共識。
中鐵·諾德逸府項目外立面
業主：精裝修“塌房”
掏出工作五年的全部積蓄，加上家中二老的貼補，2021年6月，珊珊在經歷了多次新房、二手房看房經歷后，終于敲定了自己的上車盤——位于北京豐臺花鄉的限競房中鐵·諾德逸府。這套89平方米的小三居，總價586萬元、首付四成234萬元，每個月還貸2萬多元。
“買房的時候，案場銷售告訴我，諾德逸府是‘花鄉三杰’中裝修標準最高的項目。”珊珊口中的 “花鄉三杰”，除了諾德逸府外，還包括中鐵諾德·春風和院以及京投發展(600683)·臻御府。這三個項目同屬限競房，商品住房銷售均價不超過67702元/平方米，最高銷售單價不得超過71087元/平方米。
“銷售說，臻御府項目內有回遷樓、小區環境不能保證，而且樓盤建在地鐵上蓋有噪音影響；春風和院有連廊，裝修標準也比諾德逸府低。與前兩者相比，諾德逸府是精裝修的‘府’系高端住宅，品質最高！”珊珊表示，精裝修交付、社區規劃純粹以及央企背書，是中鐵·諾德逸府最打動她的因素。
公開信息顯示，諾德逸府項目在北京市住建委網站上的備案名為“花樊雅苑”，住宅部分于2020年1月19日獲批預售，開發商為北京中鐵諾德盛興置業有限公司，是中鐵置業集團旗下的項目公司。項目于2020年1月21日首次開盤，至2021年6月30日，實現住宅清盤。
按照合同約定，項目應于2022年6月末正式交付。目前，2#、4#、6#住宅樓已完成竣工備案。但珊珊及多位業主近期探訪項目發現，眼下距離約定的交付日期還剩不到四個月，項目的外立面從售前承諾的基底石材變成了刷漆；公區電梯廳由整體貼磚變為大白墻；公區管道直接裸露在外；室內裝修中本該貼磚的墻面、地面未鋪設瓷磚；樓棟間單元門甚至大小不一……一番總結下來，大大小小的質量問題有十余項，有些還存在安全隱患。
“比如項目保溫板拼接處存在較大空隙，影響保溫效果；容易造成外層抗裂砂漿空鼓開裂，下雨造成墻體滲水，嚴重時造成保溫層開裂脫落，有墜落砸傷風險。”
“很難想象，這是銷售之初以‘精裝修’交付為賣點的商品住宅。” 珊珊表示，相比商品房預售流程中宣傳“全裝修”交房的臻御府以及春風合院，諾德逸府是當時花鄉區域內唯一一家喊出“精裝修交付”的限競房。
開發商：從未宣傳精裝修
“去年6月20日，部分業主前往諾德逸府售樓處確認裝修標準，但在現場開發商沒能給出關于裝修標準的詳細清單。此后，業主多次要求開發商給出一個說法：能否按售前的精裝修宣傳進行交付。”對于業主們提出的質疑，珊珊表示，開發商后來向大家給出的回復卻是“項目從未宣傳精裝修，實為全裝修”。
為了進一步求證項目的裝修標準，業主們后來又將協場所從諾德逸府售樓處，轉移到了中鐵置業北京公司總部。根據業主方面提供的2021年8月26日的錄音材料，當時負責接待并答復業主的中鐵置業北京公司相關負責人重申，諾德逸府項目非精裝修、而是全裝修：“我們宣傳都是全裝修，可能銷售過程中有口誤。”針對業主代表提出的公區大白墻等問題整改，該負責人則回復稱：“咱這是買室內還是買公區？”
但多位業稱，在諾德逸府項目的銷售過程中，開發商和中介都重點突出“精裝房”交付，且帶業主參觀樣板房的時候還會著重強調“除了軟裝，所見即所得”。而且，多位業主拿出了開發商當時用于宣傳的樓書、線上線下宣傳海報、公眾號文章等圖文及視頻材料。
在這些資料中，諾德逸府的宣傳海報及廣告牌上標注著“精裝”“精妝”等字樣；不止一位案場銷售對帶看業主宣傳“精裝交房”，甚至諾德逸府項目的副總經理在線上推介項目時，也表示諾德逸府是“品牌精裝、可拎包入住”。業主們認為，這足以證明諾德逸府存在裝修標準與銷售宣傳不符、項目貨不對版的問題。
“是缺錢嗎？該項目6.7萬元-7.1萬元的單價，與周圍次新房的單價相比幾乎是一致的，并沒有出現大幅折扣，且該項目沒有其他配建，理論上項目開發成本與常規商品房無實質差距，開發商減配實在不該。”業主表達了這樣的質疑。
業內普遍認為，項目地塊溢價率越高，開發商利潤空間越小。據悉，拿地于2018年11月末的諾德逸府，土地出讓金為58.4億元，溢價率26.29%；第三方測算，樓面價約4.5萬元/平方米。因為不含政策性住房及商業配建，諾德逸府項目在“花鄉三杰”中地塊溢價率最高；相比而言，臻御府項目在出讓時要求配建一棟回遷房，且須配建近4.7萬方米的商服用地，在三個項目中地塊溢價率最低。具體來看 “花鄉三杰” 拿地時的溢價率：諾德逸府（26.29%）＞春風和院（25.36%）＞臻御府（13.52%）。
即便只承認“全裝修”，面對業主要求整改的強烈訴求，諾德逸府開發商在3月3日還是發出了一封《致諾德逸府業主的公開信》，表示將通過對公區鋪貼瓷磚、加石膏線條、電梯門套抬高、消防箱包封等措施，對部分樓棟進行升級改造。但該升級措施與業主理解的“精裝修”仍有差距，相當多的業主未與開發商簽訂《公區升級改造協議》。
律師：宣傳內容是否構成要約是關鍵
“全裝修指的是裝修范圍。按照原建設部2002年出臺的商品住宅裝修一次到位實施細則中明確提出‘全裝修’的概念：指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢，廚房與衛生間的基本設備全部安裝完成。這種裝修要求也可以說是屬于精裝修中的最低要求；而精裝修往往指的是裝修的規格以及檔次，精裝修的成本是要遠遠高于全裝修的。” 北京市京師律師事務所高級合伙人劉松濤律師直言，精裝修的概念內涵是大于全裝修的；全裝修不一定是精裝修，但精裝修一定是全裝修。
北京盈科（上海）律師事務所全球合伙人郭韌律師指出，全裝修房是政策強制實施，精裝修房則是開放商自發實施的，目前房地產領域對于精裝修及精裝標準并無明確規定。“現實中，這類維權糾紛比較常見，主要看合同對于裝修如何約定，以及宣傳內容是否構成要約。”
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
“因此，若裝修標準的廣告宣傳在符合該條規定時，可能被視為合同約定的裝修標準內容，開發商交付不符時，要承擔違約責任。” 郭韌說道。
在此之外，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師也提示稱，現實中，就“房產精裝與全裝爭議”這類房產糾紛進行責任認定時，會綜合衡量開發商售前的宣傳允諾對房屋價格和合同訂立是否確定有重大影響。“因為民事訴訟的核心證據是商品房買賣合同，現實中如果相關購房合同被設置了大量的“霸王條款”，開發商對很多風險在合同或補充條款、補充協議中進行了規避，那么通過民事訴訟追究開發商責任的購房者，往往也會比較被動。”
北京商報樓市調查小組
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