春江水暖鴨先知，近日上海房產(chǎn)中介又行動了起來，徘徊在各小區(qū)附近，市場也逐漸恢復活躍。
第一財經(jīng)記者日前從多位國有大行和股份行房貸經(jīng)理處了解到，今年以來，上海房貸市場有所放寬，二手房房貸放款再提速，部分銀行審批加放款時長甚至縮短到了10天以內(nèi)。
與此同時，隨著1月LPR（貸款市場報價利率）的下調(diào)，上海的房貸利率也有調(diào)整。目前，記者了解到，上海多家銀行首套房和二套房房貸利率由此前的5%和5.7%分別下降為4.95%和5.65%。
不只上海房貸市場，近來多個城市的房貸政策出現(xiàn)松綁，具體舉措包括首付比例下降、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼等。不過，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍堅持連續(xù)性和穩(wěn)定性，“穩(wěn)”依舊是主基調(diào)。
審批和放款時間提速
與2022年年初相比，上海二手房房貸發(fā)放速度又加快了。當時記者在走訪時了解到，多家銀行的審批周期大概是2周，放款周期則為1個月到一個半月，如今來看，不管是審批速度，還是放款速度，均有提高。
“如果購房者征信、收入等材料都符合要求，目前審批基本上是一周左右，然后過完戶隔兩三天就能放款。”郵儲銀行某支行房貸經(jīng)理對記者說道。
與此同時，國有大行中，中國銀行(601988)、交通銀行(601328)、建設銀行(601939)的審批和放款周期也有縮短。中國銀行某支行房貸經(jīng)理向記者稱，當前該行房貸額度相對充足，如果是二手房，審批是1周左右，然后在雙證（房產(chǎn)證和抵押證）辦好后，放款僅需要2~3天；如果是新房，考慮到抵押證辦理得比較快，因此整個放款周期將會更短。
“現(xiàn)在二手房和新房放款速度差不多，以前二手房比較慢，但現(xiàn)在放款速度也加快了。”建設銀行某支行房貸經(jīng)理也對記者說道，目前該行審批時間為3周左右，放款時間則為2~3周。
相比之下，交通銀行的整個放款周期相對較長，交通銀行某支行房貸經(jīng)理稱，該行審批是一個半月左右，在收到雙證后，放款時間約為一個月左右，審批+放款大概是2到3個月。
股份行中，數(shù)家股份行的按揭貸款發(fā)放也已經(jīng)提速。比如，招商銀行(600036)某支行房貸經(jīng)理稱，該行當前審批周期是1到2周，過完戶最快隔1天放款，相比年初的審批需要2周以及放款需要一個月有明顯提速；光大銀行(601818)某支行房貸經(jīng)理也表示，該行審批時間約為1個月，若相關資料齊全，放款大約為2到3周。
不過在采訪中，多個房貸經(jīng)理均提到了中介的問題。比如有的銀行目前傾向通過合作的房產(chǎn)中介來放貸款，比較少做“手拉手”的業(yè)務。所謂“手拉手”，即買賣雙方不通過中介交易網(wǎng)上簽訂合同。“這主要是考慮到風險問題，有可能存在虛假按揭貸款需求。”一位房貸經(jīng)理向記者說道。
整體而言，不少房貸經(jīng)理、房產(chǎn)中介的共識在于，房貸發(fā)放速度整體較之前加快了。銀行按揭貸款市場的放松，一方面與政策端的暖風有關；另一方面也受銀行房貸發(fā)放節(jié)奏影響，通常在一季度，銀行按揭貸款額度會相對寬松。
房貸利率同步下調(diào)
除了房貸發(fā)放周期縮短外，第一財經(jīng)記者在采訪中了解到，上海多家銀行的房貸利率也跟隨最近一期LPR變動進行了調(diào)整，這是自2021年7月以來的首次調(diào)整。
2021年7月24日，上海地區(qū)部分銀行上調(diào)了房貸利率，首套房房貸利率由此前的4.65%上浮至5%，二套房房貸利率由5.25%上浮至5.7%。
1月20日，2022年首期LPR報價出爐：1年期LPR為3.7%，較上期下調(diào)10個基點；5年期以上LPR為4.6%，較上期下降5個基點。在此背景下，上海地區(qū)部分銀行首套房和二套房房貸利率由此前的5%和5.7%分別下降為4.95%和5.65%，進一步為購房者減負。
比如，以100萬元、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在上海地區(qū)，利率調(diào)整前，首套房房貸利率為5%（LPR+35BP），此時月供額為5368.22元；而此次利率調(diào)整后，首套房房貸利率為4.95%，此時月供額為5337.7元。如此計算，月供額減少了約30.5元，一年約減少366元。
不過，要注意的是，這一優(yōu)惠并非所有貸款人均可享受。在實際執(zhí)行情況中，不同銀行可能會根據(jù)貸款人的資質、當時外部環(huán)境等對加點基數(shù)做出不同調(diào)整。在部分銀行下調(diào)房貸利率的同時，不排除有的銀行上調(diào)相應的加點基數(shù)，以保證房貸利率的不變。
對于購房者來說，有分析稱，房貸利率成本進一步下調(diào)，將進一步激活合理住房消費需求，活躍交易行情。供給端和消費端的活躍，將促進房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的提升，助力房地產(chǎn)業(yè)朝更穩(wěn)的方向發(fā)展。
“穩(wěn)”仍是主基調(diào)
與此同時，近來多個城市的房貸政策出現(xiàn)松綁，具體舉措包括首付比例下降、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼等。
3月1日，鄭州市人民政府辦公廳網(wǎng)站發(fā)布關于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知，明確降低個人住房消費負擔，引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。
據(jù)不完全統(tǒng)計，近兩個多月，房貸（公積金或商業(yè)按揭）首付（首套或二套）比例下降的城市達到1省12市，分別為安徽，泰安、株洲、自貢、菏澤、駐馬店、佛山、北海、南寧、贛州、合肥、重慶、晉中；商業(yè)貸款首付比例下調(diào)城市為重慶、江西贛州、河南駐馬店；公積金貸款首付比例下調(diào)省市為安徽，泰安、株洲、自貢、菏澤、佛山、北海、南寧、合肥、晉中等。
另據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，2022年以來全國房地產(chǎn)調(diào)控政策密集，累計房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)超過80次，其中超40城發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策。
可以看到，因城施策下，各地正根據(jù)房地產(chǎn)市場運行情況靈活調(diào)整政策。中指研究院相關人士分析稱，部分城市不合理或不合時宜的政策均有望得到優(yōu)化，特別是針對剛需和改善性住房需求過于嚴格的限制政策。但值得注意的是，調(diào)控政策仍堅持連續(xù)性和穩(wěn)定性，“穩(wěn)”是主基調(diào)。
住建部近日也定調(diào)了2022年樓市，稱將保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性；增強調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準性；有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風險。
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