12月28日晚，上海世茂股份(600823)有限公司（以下簡稱為“世茂股份”）發(fā)布關(guān)于業(yè)務(wù)調(diào)整事項的投資者說明會召開情況的公告。
公告稱，公司于2021年12月27日（星期一）15:30-16:30通過路演中網(wǎng)絡(luò)平臺召開了“世茂股份關(guān)于業(yè)務(wù)調(diào)整事項的投資者說明會”，與投資者就公司本次業(yè)務(wù)調(diào)整事項進(jìn)行了充分的溝通與交流，針對投資者普遍關(guān)注的問題進(jìn)行了回答。
截至目前，根據(jù)已公告的數(shù)據(jù)，公司的經(jīng)營情況如下：銷售方面，截至2021年11月，公司實(shí)現(xiàn)銷售簽約282億，同比提升10%，銷售簽約面積157萬㎡，同比增長57%，整體經(jīng)營情況正常。
商業(yè)運(yùn)營方面，截至11月，公司實(shí)現(xiàn)自持商辦項目的租賃經(jīng)營收入約為12億元。自持商業(yè)項目出租率達(dá)到92.4%；自持辦公項目出租率達(dá)到81.7%，若剔除新入市處于爬坡期的項目，辦公項目的出租率將提升至86%。
關(guān)于本次交易，是在行業(yè)發(fā)展的新格局下，公司基于對當(dāng)前及未來市場環(huán)境的判斷，及對自身業(yè)務(wù)發(fā)展的審慎考量后所做出的重要決策。通過出售該業(yè)務(wù)，公司將進(jìn)一步推動業(yè)務(wù)整合，提升管理效率,從而增強(qiáng)公司業(yè)務(wù)經(jīng)營和持續(xù)發(fā)展的韌性。并且，所出售的交易標(biāo)的的資產(chǎn)規(guī)模和營收規(guī)模在上市公司業(yè)務(wù)中的占比均較低，不會對公司的正常經(jīng)營帶來不利影響，符合長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。
以下為投資者提出的主要問題及公司的回復(fù)情況：
（一） 出讓金大概什么時候到賬？
答：您好，本次交易尚需經(jīng)公司與世茂服務(wù)雙方股東大會審議通過后方可生效，因此存在不確定性。本公司提醒投資者注意風(fēng)險，敬請理性投資。交易雙方同意，交易協(xié)議生效后，世茂服務(wù)應(yīng)以人民幣現(xiàn)金方式，分期向本公司指定的銀行賬戶支付出售標(biāo)的股權(quán)和標(biāo)的業(yè)務(wù)的價款：
（1）世茂服務(wù)于本協(xié)議生效后20 個工作日內(nèi)，支付出售對價的95%，即157,082.50 萬元；
（2）世茂服務(wù)于交割日后5 個工作日內(nèi)，支付出售對價的5%，即8,267.50 萬元。
（二） 公司為什么要把物業(yè)管理賣給世茂服務(wù)？本次交易價格是否公允？是否存在利益輸送？
答：您好，基于對當(dāng)下市場環(huán)境的判斷以及對未來行業(yè)發(fā)展的思考，公司管理層經(jīng)深入研究后決定，利用當(dāng)下整個行業(yè)發(fā)展格局發(fā)生重大變化的時間窗口，對公司原有的業(yè)務(wù)布局進(jìn)行主動調(diào)整，將股份公司項下物業(yè)管理相關(guān)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給集團(tuán)項下專注于物業(yè)管理服務(wù)的兄弟公司，通過這一業(yè)務(wù)規(guī)劃的調(diào)整，一方面將有助于集團(tuán)項下優(yōu)勢資源的整合，另一方面對世茂股份而言，未來也將凝心聚力，更加專注于商業(yè)綜合體開發(fā)和運(yùn)營以及商業(yè)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)航道的發(fā)展。本次交易價格16.5億元對應(yīng)市盈率約18.1倍，與2020年以來，市場上8筆同類型交易的平均18倍市盈率，較為接近。本次交易能夠使公司獲得超過10倍市盈率以上的收益，符合公司及股東的利益。
（三） 管理層您好，請問19世茂G1能兌付嗎？謝謝。
答：您好，目前公司的公開市場融資，皆正常兌付完畢，請關(guān)注屆時的提示性公告。
（四） 請問公司對比年初計劃銷售任務(wù)和租金業(yè)務(wù)收入，實(shí)際完成情況如何？
答：您好，公司1-11月實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額約282億元，銷售及回款工作均在正常推進(jìn)中,但是完成年度380億元銷售簽約計劃有較大的難度。截止到11月末，公司的租賃收入約12億元。
（五）2022 年1 月和3 月境內(nèi)公開債的還款資金是否已準(zhǔn)備好？
答：您好，公司會用自有資金及銷售回款，用于兌付到期債券。
（六）請問公司出售資產(chǎn)獲得的16.5億元是否計劃用于償還1月份到期債務(wù)？
答：您好，交易資金主要還是用于商業(yè)綜合體的開發(fā)和運(yùn)營。此外，我們發(fā)現(xiàn)在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展過程中，市場中有大量在營項目改造的機(jī)會，這一合作模式需要我方前期投入一定的資金，或是以整租包租的形式與業(yè)主合作。這一模式，一方面能與業(yè)主建立更加穩(wěn)固的合作關(guān)系，另一方面也能最大限度地展現(xiàn)我司團(tuán)隊在商業(yè)調(diào)改和商業(yè)運(yùn)營上的理念和能力，同時也有機(jī)會獲取更加豐厚的回報。因此，此次募集來的交易資金，未來也將投入到對這一合作發(fā)展模式的探索。
（七）自持的商業(yè)和酒店有考慮出售嗎？現(xiàn)在有什么進(jìn)展嗎？
答：您好，陸續(xù)有在與投資者洽談出售，只要有合適的商業(yè)機(jī)會，公司會努力把握。
（八）跟世茂服務(wù)的交易是根據(jù)什么估值來決定的？
答：您好，本次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓由公司與世茂服務(wù)分別聘請上海眾華資產(chǎn)評估有限公司與Cuchman& Wakefield Limited（戴德梁行）進(jìn)行評估，并分別出具滬眾評報字（2021）第0508號《上海世茂股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理業(yè)務(wù)涉及的相關(guān)資產(chǎn)組價值資產(chǎn)評估報告》與《上海世茂股份有限公司持有的物業(yè)管理業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)組估值報告》。經(jīng)交易雙方同意，標(biāo)的資產(chǎn)的出售對價為165,350.00萬元人民幣。該出售對價系公司在考慮《資產(chǎn)評估報告》中標(biāo)的資產(chǎn)的評估值和世茂服務(wù)在考慮《估值報告》中標(biāo)的資產(chǎn)的估值基礎(chǔ)上，按照正常的商業(yè)公平交易原則友好協(xié)商確定。
（九）世茂服務(wù)發(fā)布的公告，慎重考慮與公司的關(guān)聯(lián)交易，會不會落地上有不確定性？
答：您好，該交易需要交易雙方股東大會批準(zhǔn)，才能成立，確實(shí)有不確定性，請投資者注意投資風(fēng)險。
（十）近期管理層人事變動的原因？
答：您好，此次高管調(diào)任為公司內(nèi)部正常的高管架構(gòu)調(diào)整。孫巖先生歷任世茂股份第九屆監(jiān)事會監(jiān)事、世茂集團(tuán)控股有限公司助理總裁兼審計與信息管理中心負(fù)責(zé)人、審計高級總監(jiān)、審計總監(jiān)、普華永道中天會計師事務(wù)所有限公司審計部高級經(jīng)理。獲得中國注冊會計師、國際注冊內(nèi)部審計師的資質(zhì)。基于其對公司業(yè)務(wù)的熟悉了解，有助于進(jìn)一步夯實(shí)世茂股份相關(guān)財務(wù)工作。同時，世茂股份原副總裁兼首席財務(wù)官張杰升任為世茂股份高級副總裁，未來負(fù)責(zé)公司包括碳中和、數(shù)字化在內(nèi)的公司新型戰(zhàn)略板塊的開拓與管理。
世茂股份于2021年中期業(yè)績發(fā)布會提出了“可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略方向，并首次正式將其納入企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略。關(guān)注自身發(fā)展的同時，世茂股份積極履行企業(yè)的社會責(zé)任，在綠色發(fā)展、用戶服務(wù)、愛心公益等各方面持續(xù)做出貢獻(xiàn)。此次架構(gòu)調(diào)整，是世茂股份順應(yīng)市場變化，主動推動進(jìn)行的，利于強(qiáng)化商業(yè)管理基因，求生存謀發(fā)展，也展示了世茂股份對可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略布局。
（十一）公司領(lǐng)導(dǎo)好，請問公司近期是否有回購債券的計劃?
答：您好，公司已于2021年9月回購了5億元公司債券，后續(xù)沒有債券回購計劃。感謝您的關(guān)注和建議，謝謝。
（十二）估計什么時候公司可以發(fā)ABS 或中期票據(jù)？
答：您好，今年以來，債券市場波動加劇。公司計劃，在市場信心恢復(fù)正常后，再開展公開市場債券發(fā)行工作。謝謝。
（十三）本次物業(yè)管理轉(zhuǎn)讓的交易對公司的經(jīng)營業(yè)績有什么影響，會不會削減公司營業(yè)收入？
答：您好，公司目前的主要業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與銷售、商業(yè)經(jīng)營與管理、多元投資等。本次交易的標(biāo)的主要從事商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，該標(biāo)的在上市公司業(yè)務(wù)中的占比較低，本次出售不會對公司營業(yè)收入與經(jīng)營業(yè)績帶來不利影響，亦不會影響公司主營業(yè)務(wù)的正常開展，感謝您的關(guān)注。
（十四）這筆交易完成以后，公司還有其他的物管業(yè)務(wù)嗎？
答：您好，公司本次出售物業(yè)管理業(yè)務(wù)，交易生效完成后，后續(xù)將不從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
（十五）最近世茂集團(tuán)進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整，世茂股份未來是否會有相應(yīng)調(diào)整？
答：您好，公司一直以來強(qiáng)調(diào)公平競爭、多元共融且具有挑戰(zhàn)性的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)組織與員工共同成長。未來，公司將繼續(xù)強(qiáng)化精細(xì)化管理，夯實(shí)企業(yè)發(fā)展的內(nèi)驅(qū)動力，進(jìn)一步打造高效協(xié)同的管理團(tuán)隊，謀定未來可持續(xù)化發(fā)展。
（十六）世茂股份自身資金狀況如何？在融資受限的情況下后續(xù)如何償還債務(wù)？
答：您好，公司將持續(xù)加強(qiáng)項目銷售回款管理，調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，用于自有資
金到期債務(wù)的償付。
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