楊現(xiàn)領(lǐng)：中國有條件比其它國家更好地解決住房問題

中新經(jīng)緯客戶端8月24日電 題：《楊現(xiàn)領(lǐng)：中國有條件比其它國家更好地解決住房問題》

作者 楊現(xiàn)領(lǐng)(空·白研究院創(chuàng)始人)

居民住房發(fā)展的不平衡性是一種普遍的全球現(xiàn)象。可以說，中國過去20多年的住房市場化是克服供應(yīng)量不足、不斷滿足居民住房需求的一個(gè)最佳實(shí)踐。

到今天為止，中國是唯一一個(gè)大國住房體系中，比較好地解決了住房短缺，又避免了房地產(chǎn)泡沫危機(jī)、政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，且沒有出現(xiàn)大面積貧民窟等社會(huì)問題的國家。

住房發(fā)展存在“代際不平衡”

從全球視野來看，由于房價(jià)上漲的長期趨勢與住房作為耐用品資產(chǎn)的屬性，因此存在居民“代際不平衡”的現(xiàn)象。

以英國為例，在擁有住房的家庭構(gòu)成中，25—34歲的年輕家庭只占9%，55歲以上家庭的占比超過55%。更有力的一組對比數(shù)據(jù)是：1980年以后出生的英國年輕人，擁有住房的比例只有他們父母年輕時(shí)的一半。

有研究進(jìn)一步指出，父母有房對子女是否能夠成為有房一族具有非常重要的影響。背后核心邏輯就是財(cái)富的跨際轉(zhuǎn)移支付：即租房者的后代更大概率在繼續(xù)租房，有房的父母更有可能幫助子女實(shí)現(xiàn)買房夢想。

中國也存在類似情況。一定程度上，買房購買力的來源不取決于存款和貸款，而取決于一個(gè)家庭是否有房，畢竟賣一套房就能幫助子女支付買房首付或是房子的全部款項(xiàng)。

全球住房供應(yīng)減少是主流

前蘇聯(lián)與中東歐社會(huì)主義國家福利住房體制下的住房發(fā)展不平衡相對要嚴(yán)重。其中，住房供應(yīng)不足是根源。

過去30多年，歐洲大部分國家的居住問題有所惡化，根本原因是新建住宅量的長期下降。幾乎所有歐洲國家的住宅建設(shè)占GDP比重都在2008年達(dá)到最高，且在很多情況下低于1995年的水平。在需求量明顯增加的年代，歐洲大部分國家的住房供應(yīng)都在系統(tǒng)性地長期下降。

此外，還有一個(gè)重要原因是，從20世紀(jì)80年代開始，美國、英國等發(fā)達(dá)國家?guī)缀醵紡墓�共住房的供�?yīng)中逐步退出了，尤其以英國最為典型，不僅退出公房供應(yīng)，而且還把存量公房私有化，這讓更多低收入家庭不得不進(jìn)入租金更高的私人租賃市場。

德國是全球住房政策的模范，采用以租房為主的模式。在柏林、慕尼黑等大城市，超過70%的人租房。然而，過去幾年，由于德國年輕人租房需求增加、大城市房子老化、新增供應(yīng)不足、租金管制以及嚴(yán)格的租客保護(hù)條例等，阻礙了私人租賃供應(yīng)增加，加之近些年全球普遍性的量化寬松、資金泛濫，德國房價(jià)和租金均處于持續(xù)上漲態(tài)勢。房子太貴買不起、租金太貴租不起，幾乎已成為發(fā)達(dá)國家最大的社會(huì)矛盾。

中國住房市場化是克服供應(yīng)不足的最佳實(shí)踐

在我看來，中國過去20多年的住房市場化是克服房屋供應(yīng)不足的最佳實(shí)踐，沒有之一。

雖然當(dāng)前住房市場還亟待完善，但必須承認(rèn)，中國在解決住房問題上所取得的歷史性成就。一般而言，大國住房都是極難解決的重大挑戰(zhàn)，美國的次貸危機(jī)、日本20世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)泡沫破滅、英國住房階層的兩極分化、印度的貧民窟就是前車之鑒。

很長一段時(shí)間，我們曾在全球范圍內(nèi)尋找房地產(chǎn)政策的最佳模式，如德國模式、新加坡模式，但中國用自身經(jīng)驗(yàn)表明，解決住房問題的一個(gè)基本認(rèn)識就是擴(kuò)大供應(yīng)。

中國能在住房供應(yīng)上取得巨大成績，在于其制度體系具有一種自發(fā)擴(kuò)大供應(yīng)的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。政府單一主體供地、開發(fā)商單一渠道建房、銀行按揭貸款支持買房的特定住房政策體系，形成一個(gè)“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高回報(bào)”的巨大推力，從而擴(kuò)大了國內(nèi)住房市場的供應(yīng)。

即便在今天地價(jià)日益上漲的情況下，全國絕大部分城市的新房房價(jià)都是可控的，真正的房價(jià)上漲主要發(fā)生在資源不可替代的學(xué)區(qū)或優(yōu)質(zhì)地段，其本質(zhì)顯然已超出單純的住房供應(yīng)，核心是教育和資源配套，本身并不是單一住房政策問題。

中國有條件比其它國家更好地解決住房問題

相比于中國房改之前、福利住房體系下的住房問題，當(dāng)下國內(nèi)住房市場是在“住房總量基本平衡前提下”的結(jié)構(gòu)性問題。或租或購，絕大部分城市常住人口目前基本上不存在無房住的問題。

當(dāng)前，國內(nèi)面臨的一些住房問題突出地體現(xiàn)在少數(shù)高房價(jià)城市。大部分三四線城市住房條件要遠(yuǎn)好于一二線城市，從裝修客單價(jià)就能看出，三四線城市的裝修費(fèi)用并不比一二線城市低，這些城市中低收入家庭也能享有比較好的居住條件。

當(dāng)前存在的住房問題，中國有條件比其它國家解決得更好，原因在于中國的土地和資金兩大生產(chǎn)要素都具備很強(qiáng)的騰挪空間。

我認(rèn)為，解決住房問題最好的方法仍然是擴(kuò)大住房供應(yīng)量。對于年輕客群的剛性需求，給予長期穩(wěn)定的政策支持，另外要增加租賃住房供應(yīng)，解決年輕人的過渡需求。

楊現(xiàn)領(lǐng)

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