好像上次文章才跟大家簡單的扯了幾句首輪“兩集中”拍地，第二輪馬上就開始了。（點擊查看此前文章：為什么樓市調(diào)控中受傷的總是你？真相來了）
作為首個開啟第二場土拍的城市，廈門此次土拍熱度仍然不低。
廈門本次共出讓11宗地，過半地塊的溢價率超過20%，平均溢價率為23.62%。雖然與第一次集中拍地平均溢價率29%相比仍出現(xiàn)了一定的下降，但是可以看出廈門的土拍競爭依然比較激烈。
但是跟廈門的火熱形成鮮明對比的就是我們今天要講的主角——長春！
在廈門“第二拍”之后，6月17和18日長春也進行了第二輪集中土拍。
然而在這場土拍第二輪的開場“二人轉(zhuǎn)”中，長春則像極了一個過了氣的演員，受盡了冷遇！
凄涼的土拍
在這輪土拍還沒開始的時候，就被潑了一盆冷水……
6月15日，長春發(fā)布公告：原定于近期集中出讓的8塊涉宅用地終止掛牌出讓。
這些地塊分別位于經(jīng)開保稅區(qū)、空港和汽開區(qū)。原本打算以“限最高價+競配建租賃”的方式確定花落誰家。
可結(jié)局是，還沒開始，就被中止了。
這些地塊可都是住宅用地，這樣的開場也是不是在傳遞長春住宅市場有那么一點點寒意的信號呢？我們后面慢慢來看。
在17日和18日，兩個土拍日共出讓涉宅地塊60宗，成交42宗，收獲土地出讓金249億元。其中39宗為底價成交，其余18宗因無人報價而流拍。
溢價率方面更是慘到只有0.4%，這幾本可以說就是底價成交了。
表：長春2021年兩次集中拍地和2020年土拍熱度對比（萬平方米、億元、元/平方米）
注：本文僅考慮涉宅地塊。
其實在今年4月份的第一路土拍中，長春就已經(jīng)是22座城市中最慘的一個了，兄弟城市沈陽也比長春的成績好得多。當(dāng)時，11宗地塊終止出讓，還有2宗地塊遭遇流拍，整體平均溢價率僅有3%。
在第二輪土拍中，除1宗樓面價在6000元/㎡以上，其它地塊從“1”字頭到“5”字頭的都有。最便宜的要說中韓示范區(qū)兩宗地塊，單價不到1000元/㎡。
是不是有一種“鶴崗”附體的感覺，白菜價就是這么的真實存在著。
低迷的樓市
土拍市場低迷背后，是房企們敏銳的嗅覺。
尤其是在三道紅線的壓力之下，房企們的資金更是不敢隨便花。
根據(jù)中指院統(tǒng)計，2020年1～12月份，長春房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10企業(yè)合計銷售金額為418.9億元，同比下降24.21%；銷售面積TOP10企業(yè)合計銷售面積414.4萬平方米，同比下降23.4%。
長春房價也長期處于低迷狀態(tài)。今年年初，貝殼研究院公布的2020年十大房價下跌城市榜單中，長春赫然在列，以-1.5%的幅度排名第八。
根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，長春自2019年10月以后，新房環(huán)比價格漲幅就再未超過1%，甚至在2020年10月至2021年3月間幾乎每月都環(huán)比價格下降。
來自安居客
為了促銷，最近在長春出現(xiàn)了“返本銷售”的現(xiàn)象。
所謂“返本銷售”就是，房企按商品房申報備案價格與購房者簽訂購房合同，收取購房款后在一定期限內(nèi)予以部分返款。
據(jù)媒體報道，在長春當(dāng)?shù)氐哪硞�樓盤以備案價8322元/平方米的9折進行網(wǎng)簽，如果全款購買，某名都會在1到2天內(nèi)將超過5000元/平方米的部分返給購房人，如果是貸款則返本日期會在3個月左右。
由此看來，“返本銷售”是房企變相降價賣房，這對于買房者來說“賺了”，對于房企“虧了”。
不過這樣的一種“利民”的行為，被長春很快叫停了。
因為，之所以有房企冒險采取返本銷售的手段，可能有兩個原因：一是企業(yè)流動性壓力過大，迫使企業(yè)為了挽救現(xiàn)金流危機而為之；二是同業(yè)競爭壓力過大導(dǎo)致產(chǎn)品去化困難下的促銷行為。
在這種情況之下，返款承諾很容易成為一張“空頭支票”，對購房者造成損失。。在不少刑事案件中，還本銷售也往往是企業(yè)進行非法集資的實現(xiàn)途徑。因此，該行為一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，必將遭到有關(guān)部門的嚴(yán)懲。
在有人“返本銷售”的同時，也有項目則直接選擇了明目張膽的降價銷售。備案價格是8000～9000元/平方米，卻以5000元/平方米的價格銷售。
其實這些現(xiàn)象的背后都可以看出，長春當(dāng)?shù)胤科笾被乜睿ＷC資金鏈的情況。
有人說，難道長春的樓市只有壞消息嗎?其實好像也不是……
比如，根據(jù)《吉林省第七次全國人口普查公報》，在整個吉林省人口10年間減少12.31%的背景下，長春市人口在10年間較第六次普查時增加了139萬人，總?cè)丝谶_到906.69萬人。
表1-1：歷次人口普查總?cè)丝诩澳昃鲩L率總?cè)丝谀昃鲩L率（單位：人、%）? ??
（注：第一次至第六次全國人口普查總?cè)丝谥芯缓鲙X市人口數(shù)。第七次全國人口普查年均增長率按可比口徑計算，增加了第六次人口普查公主嶺數(shù)據(jù)。）
不過，這一數(shù)據(jù)我們還是得理性解讀，因為在這139萬的人口增長中需要拋去合并公主嶺自帶的86多萬人，這樣一看，長春的實際人口增長其實僅有53萬人。這個水平在上圖中的重點城市中排名倒數(shù)第三，在東北F4（沈陽、長春、哈爾濱、大連） 中僅僅比負(fù)增長的哈爾濱好一些。
說到這，我們就來延伸開來去談?wù)剸|北F4。
沒落的“東北F4”和樓市的盡頭
相信關(guān)于東北樓市的文章大家早就看了不少了，今天我還是從數(shù)據(jù)的角度來看看。
沈陽、哈爾濱、長春三大省會，以及大連，可以說是目前東北三省最為核心的四座城市。
從目前的樓市庫存來看：
1）沈陽：去不完的庫存
當(dāng)下，沈陽執(zhí)行著嚴(yán)格的調(diào)控政策，無論是限購還是限售，目的都是為了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。
從房價趨勢來看，去年到現(xiàn)在沈陽的房價整體是上漲的，但是掛牌量同樣是上漲的。從去年11月份到如今，沈陽的二手房掛牌量增加了15000多套。
目前全市二手房掛牌量逼近16萬套，近三周的二手房90天內(nèi)成交量為6041套，6046套，5853套。也就是二手房的去化周期長達80個月。
雖然沈陽的人口較10年前有所增加，但整體形勢仍然不容樂觀。
2）哈爾濱：人都“丟了”！
除了紅腸，現(xiàn)在哈爾濱最不缺的就是房！東三省F4中，唯一一個人口負(fù)增長。
你說它丟人不？
誒，你還別說，可不是丟人么！人都走了！
為了刺激房地產(chǎn)，哈爾濱去年11月份還專門出臺“十四條”樓市新政，鼓勵房企打折降價。
3）大連：還保有一絲體面
大連，一個很不東北的東北城市，如果不強調(diào)，你會想起它是東北的嗎？
這座開口就是海蠣子味的城市，曾聚集著東三省最多的富人群體。如今已經(jīng)變成“舔狗”的“國民老公”王思聰就是從這走出去的。
大連今年以來房價一直處在上漲的狀態(tài)，樓市的去庫存也進度不錯。二手房掛牌量較2020年11月下降了近3萬套。
可以說，為東北F4保留了一絲體面。
F4都如此艱難，更別提其他東北的城市了。這一次第七次人口普查結(jié)果顯示，除了長春、沈陽和大連，其他重要城市清一色的負(fù)增長。
你要問人去哪了？我只能這么說，東北人除了東北，哪都去！
李雪琴曾經(jīng)說，宇宙的盡頭是鐵嶺。那如今，樓市的盡頭是不是東北呢？
清朝末年，大批河北、河南、山東的流民闖關(guān)東；如今大批的東北人民，闖進關(guān)。
這就是趨勢！
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