房地產市場繼續火爆，今年一季度樓市銷售創新高，全國平均房價破萬。 調控政策進一步加強，公積金貸款相關政策也在收緊，根據上海易居房地產研究院的數據，有10個城市的公積金個貸率告急，除了此前觸及紅線的貴陽之外，還包括南通、合肥、宿州、欽州、蕪湖、洛陽、衢州、柳州和福州。
貴陽率先掛起“免戰牌”
近期全國重點城市房地產政策以偏緊為主，一個重要表現就是公積金貸款相關政策在收緊。此類收緊動作，幾乎都和公積金流動性不足的問題有關，同時也說明部分城市住房投資過熱、公積金出現透支的現象。疫情期間，全國部分重點城市房屋交易市場明顯升溫，這使得公積金貸款處于高位運行狀態。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，在流動性把控不到位的情況下，公積金資金池將會告急，進而出現無錢可提可貸的風險。此類問題和風險需要密切關注。住房公積金市場的穩健運行，本身也是落實房住不炒、穩定房地產金融市場的重要保障。尤其是在當前市場環境中，房地產政策更應該有“滴水不漏”的效應，住房公積金市場的日常運行需要更為密切的監測。只有這樣，才能真正規范住房公積金繳存和貸款工作、保障住房公積金繳存職工的合法權益，進而防范住房公積金資金的運行風險。
4月14日，貴陽市住房公積金管理中心發布《關于啟動住房公積金流動性風險三級響應的通知》，將于4月15日起執行。包括調整住房公積金個人住房貸款額度和第二套住房公積金個人住房貸款政策，暫停異地個人住房公積金貸款業務，控制“商轉公”貸款規模等。貴陽市住房公積金管理中心稱，近年來，該市住房公積金個人住房貸款率持續超過95%以上，住房公積金流動性已嚴重不足。
有專家表示，貴陽市去年就存在的公積金發放貸款和繳存金額不匹配矛盾，以及連續走高的新房價格，都加劇了貴陽市住房公積金的流動性風險。本次貴陽實施的三級響應措施，屬于較為全面的收緊性條款，將有效壓降公積金貸款購房規模，并為樓市降溫。再加上貴陽市發文進一步放寬降低住房公積金繳存比例條件、放寬緩繳住房公積金條件，相信貴陽住房公積金流動性不足的問題將得到有效緩解。
公積金收緊的調控手段主要有5種
借鑒貴陽今年3月份發布的政策，即《貴陽市住房公積金流動性風險管理暫行辦法》，對個貸率進行三級分類，如下：
1）個貸率低于85%為一級響應，屬于流動性過剩，應實施積極寬松的住房公積金貸款，加大對購房繳存職工的支持力度。
2）個貸率在85%（含）—95%之間為二級響應，應實施穩健的住房公積金使用政策。
3）個貸率在95%（含）以上為三級響應，應實施適度收緊的住房公積金使用政策。
根據上海易居房地產研究院的數據，目前個貸率超過95%的城市有：南通（127%）、合肥（107%）、宿州（104%）、欽州（100%）、蕪湖（99%）、洛陽（98%）、衢州（98%）、柳州（98%）、福州（96%）和貴陽（95%）。目前，這10個城市的公積金告急，需要重點監測和嚴管。從其和房地產交易市場的關系看，此類城市普遍屬于樓市相對熱的城市，如南通、合肥等。而從公積金相對應的政策看，此類城市應該實施適度收緊的公積金使用政策。
除了此類公布一季度末數據的城市外，海易居房地產研究院的數據還顯示，根據部分公布2020年末個貸率數據的城市，部分城市數據如下：南陽（57%）、深圳（71%）、長治（79%）、武漢（90%）、三門峽（90%）、渭南（91%）、資陽（91%）、煙臺(95%)和無錫（106%）。從數據可以看出，部分城市去年年底個貸率明顯偏高，如無錫就已進入三級響應階段。而部分城市數據較為反常，如深圳。不過這恰說明了一個問題，即深圳公積金貸款市場的問題并不大，市場躁動更多源于違規資金如經營貸的進入。
嚴躍進表示，公積金流動性不足的問題，會使得公積金的貸款出現各類壓力。從公積金貸款可持續和平穩性的角度出發，公積金貸款市場確實需要積極管控和引導。近期全國部分城市紛紛收緊了公積金貸款等政策，形成了非常好的政策效應和市場預期。嚴躍進認為，公積金收緊的調控手段主要包括五種模式，即收緊貸款額度、放緩貸款速度、停止相關業務、收緊租房提取額度、嚴管騙貸行為等。
（作者：葉麥穗 編輯：曾芳）
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