克而瑞研究中心 朱一鳴、貢顯揚、王姜玥
導 讀
“布局—聚焦—深耕”三步走戰略完成全國化布局，負債結構有優化空間。
【2021年可售貨值2200億，全年目標1500億元】2020年中國奧園全年累計實現合同銷售金額1330億元，同比上升12.7%，超額完成2020年1320億元的業績目標。2021年總可售貨源約2200億元，合同銷售目標約1500億元，去化率達到68%即可完成。
【城市更新加速轉化，舊改模式貢獻優質土儲】2020年奧園新增土地投資建筑面積2015萬平方米，同比上升25%。截至2020年末，奧園分布95個境內外城市，擁有土地儲備總建筑面積達5718萬平方米。考慮城市更新項目后總貨值可達12938億元，總可售資源充裕且可以滿足未來3-5年的發展。
【毛利率水平略有下降，負債結構有優化空間】奧園2020年實現營業收入678億元，同比上升34.2%，實現毛利潤170.1億元，凈利潤70.5億元，歸母凈利潤59.1億元。2020年毛利率25.1%，同比下降4.6個百分點。截至2020年末，現金短債比1.34，長短期債務比1.20，分別同比下降0.29與0.09；凈負債率同比上升7.8個百分點至82.7%，負債結構和凈負債率水平有進一步優化空間。
【全面布局境內外市場，文旅與產業合作為主業賦能】建立奧園A+產品力體系；A+工坊基于標準化模式持續技術創新，實現產品高質高效產出；積極打造WELL健康宅體系。汲取境外市場的開發經驗，全面打通境外當地銀行的融資渠道，同時，將國際優秀高端項目的產品理念輸入國內市場。
01
銷 售
2021年可售貨值2200億
全年目標1500億元
2020年中國奧園全年累計實現合同銷售金額1330億元，實現合同銷售面積1288萬平方米，分別同比上升12.7%與10.2%，完成2020年1320億元的業績目標。銷售全口徑及權益口徑業績規模穩居行業前三十，近三年復合增長率42.9%，銷售業績保持高質量發展。
2021年合同銷售目標約1500億元，相對于2020年實際完成的合同銷售業績，目標增長率12.8%；總可售貨源約2200億元，去化率達到68%即可完成全年目標。
從銷售結構來看，奧園經過“布局—聚焦—深耕”三步走的戰略完成全國化布局。2020年在持續深耕大灣區的基礎上，華南、華東、中西部三大區域均衡發展，銷售金額占比分別為24%、31%、31%，30家城市公司均實現年銷售50億元以上。2021年奧園預建立25家城市公司優化架構，力求實現核心城市公司年銷售100至200億元、非核心城市公司年銷售50億元的目標，形成“中心城市輻射周邊衛星城”的戰略布局。
02
投 資
城市更新加速轉化
舊改模式貢獻優質土儲
2020年奧園新增土地投資建筑面積2015萬平方米，較2019年同比上升25%，權益比59%，權益地價451億元，新增可售貨值超2426億元。其中收并購項目占比57%，城市更新加速轉化，城市更新項目及產業合作占比16%。奧園積極整合優勢資源，與區域龍頭加大合作，在保持合理土地成本及穩定利潤率的前提下，多渠道并進、積極擴儲。
截至2020年末，奧園分布95個境內外城市，擁有土地儲備總建筑面積達5718萬平方米，較2019年同比上升27%，權益比71%，總貨值約6208億元，考慮城市更新項目后總貨值可達12938億元，總可售資源充裕且可以滿足未來3-5年的發展。
從新增土儲區域分布來看，奧園聚焦粵港澳大灣區，全面布局華東、華南、中西部核心區、環渤海區等四大核心區域。四大核心區域建筑面積分布均衡，均占比25%上下；權益地價華南區域占比40%，位居第一；2020年新增項目的城市能級進一步提升，一二線城市的投資占比73%，一二線深耕效果顯著。
從舊改模式來看，城市更新納入國家十四五規劃。奧園擁有城市更新項目60余個，均處于不同更新階段，預計額外提供可售資源6730億元，其中大灣區占比高達97%。具體來看，目前奧園已在大灣區實現多個百億貨值舊改項目，如廣州番禺氮肥廠項目貨值約125億元，目前已全部轉化；珠海翠微村項目作為珠海規模最大的城中村，總建面168萬平方米，可售貨值175億元，現已簽訂土地出讓協議，待分期轉化。2020年，城市更新轉化貨值約382億元，占年內新增貨值2426億元的16%，預計未來3年轉化可售貨值可達1600億元。
03
財 務
毛利率水平略有下降
負債結構有優化空間
奧園2020年實現營業收入678億元，其中物業銷售收入645億元，分別同比上升34.2%與33.9%。從結轉利潤和盈利水平來看，2020年奧園實現毛利潤170.1億元，凈利潤70.5億元，分別同比上升13%與35%；歸母凈利潤59.1億元，較2019年的42億元同比上升41%，核心凈利潤48.6億元，同比上升18%。
2020年，奧園實現毛利率25.1%，較2019年同比下降4.6個百分點；歸母凈利率上升0.4個百分點至8.7%。毛利率下降一方面在于奧園主動調整戰略，加大一二線核心城市的土儲布局，去化三四線城市，售價方面壓力較大；另一方面，已售未結項目1960億元中不包括高毛利的舊改與城市更新項目。2021年伴隨舊改、轉化項目的推進，毛利率可能有回升的空間。
截至2020年末，奧園持有現金700億元，同比上升2.9%。現金短債比為較2019年的1.63下降至1.34，長短期債務比也從1.29下降至1.20，債務結構均有一定的優化空間。凈負債率較2019年上升7.8個百分點至82.7%，剔除預收賬款后的資產負債率較2019年的81%下降至78%。為了“三道紅線”全部達到綠檔，2020年奧園加快項目交付結轉、加大回款力度；提升資金利用率，以降低有息負債與財務成本。
此外，2020年奧園平均借貸成本從2019年的7.50%下降至7.20%。奧園精準把握市場窗口，2020年1月與4月與東亞銀行、中信銀行(601998,股吧)等9家商業銀行完成兩輪三年期境外銀團貸款，合計約2.8億元，年利率為HIBOR/LIBOR+4.30%。2020年兩次發行境內公司債合計37.2億元，三次發行優先票據合計14.85億美元。
04
多元化
全面布局境內外市場
文旅與產業合作為主業賦能
全年升級A+產品力。奧園于2019年3月制定三年產品戰略，建立奧園A+產品力體系，包括居住家、鄰里家、匠心家、服務家、城市家五個部分，貫徹“構筑健康生活、營造智慧社區”的產品理念；A+工坊基于標準化持續技術創新，實現產品高質高效產出；協同奧園健康，打造WELL健康宅體系，2020年獲54項境內外大獎，目前10個項目取得WELL中期認證。
作為進軍境外市場的房企之一，奧園以實現境外項目開發的本土化為目標，積極打響國際化品牌，全面打通境外當地銀行的融資渠道，與澳洲聯邦銀行、西太平洋(601099,股吧)銀行等合作，完成開發全周期。同時，還將國際優秀高端項目的產品理念輸入國內市場，為境內標桿項目賦予能量。
文旅與產業合作賦能地產主業。奧園（英德）心花小鎮作為大灣區文旅新地標，占地約70萬平方米，融合主題樂園、科普教育、休閑度假、生態人居等于一體，是亞洲最大巧克力文化展示基地。奧園美谷與奧園智谷等作為產業合作的產物，積極把握產業轉型升級和新型城鎮化建設機遇，拓展城市更新與一二線重點城市，為地產主業積極賦能。
排版丨太陽
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