2020中國智慧物業綠色信用指數TOP50報告（四）
3.資產現金回收率。
資產現金回收率作為標準排名衡量物業管理資產質量情況的另一指標。
數據顯示，2019年標準排名監測的物業企業中有46家資產現金回收率為正值，其中27家物業管理企業的資產現金回收率高于10%。
其中，碧桂園服務（36.62%）、融創服務（36.13%）和鉑美物業（33.86%），資產現金回收率領跑行業。而該指標為負值的4家物業企業分別是美聯工商鋪、恒大物業、中天國際和時代鄰里，資產現金回收率分別為-0.16%、-5.54%、-8.35%和-33.30%。
研究發現，物業企業的資產現金回收率為20.2%最合適，智善生活（20.28%）和寶龍商業（20.25%）最接近獲得該項系數滿分。
4.債務風險。
在債務風險指數方面，標準排名引入資產負債率、已獲利息倍數、速動比率和現金流動負債比率4個系數來進行客觀評價。
（1）資產負債率。
標準排名將資產負債率視為衡量物業企業財務風險的一個關鍵指標。
統計數據顯示，50家上市物業企業中，2019年有10家企業的資產負債率高于75%。其中，該指標最高的企業是世茂服務(93.46%)，緊隨其后的分別是遠洋服務（89.41%）、金科服務（87.66%）和華潤萬象生活（85.5%）。
其中，物業企業中資產負債率位于28.24%~37.51%的企業有5家；位于37.51%~46.79%的企業有6家；位于46.79%~56.07%的企業有8家；位于56.07%~65.35%的企業有10家。
通常資產負債率過高，企業財務風險大，杠桿率過低，一定程度上也會影響企業盈利能力。
因此，根據正態分布標準排名測算出物業管理企業資產負債率最適合的數值為49%，寶龍商業（48.65%）和永升生活服務（50.45%）等企業的資產負債率最接近最優值，得該系數滿分5分，并通過正態分布計算得出其他物業管理企業的資產負債率系數。
（2）速動比率。
速動比率是反映企業短期償債能力的關鍵指標，標準排名引入其作為衡量企業債務風險的一大關鍵指標。
標準排名統計的2019年物業企業中速動比率最高的2家企業分別為首程控股（13.14倍）和光大永年（6.94倍），上述兩個企業速動比率均大于5倍。
通常來講，一般企業的速動比率標準值應高于“1”倍，統計數據顯示，高于標準值“1”倍的物業管理企業46家。數據顯示，速動比率在0.82~2.06倍的企業有34家；在2.06~3.30倍的企業有10家；在3.30~4.54倍的企業有4家。
此外，華潤萬象生活（0.97倍）、遠洋服務（0.87倍）、世茂服務（0.86倍）和中天國際（0.83倍）等4家的速動比率也均大于0.80倍。
依據正態分布模型測算出速動比率最優值為1.23倍，其中，恒大物業（1.29倍）和金科服務（1.19倍）的該指標最為合適。
（3）現金流動負債比率。
現金流動負債比率是衡量企業債務風險的另一指標。
數據顯示，現金流動負債比率最高的2家企業分別為光大永年（89.67%）和首程控股（85.23%）均高于80%；最低的4家物業企業該指標均小于0，分別為美聯工商鋪（-1.54%）、恒大物業（-6.50%）、中天國際（-30.09%）和時代鄰里（-146.71%）。
研究發現，23家物業企業現金流動負債比率位于0.12%~24.76%之間；18家物業企業該比率位于24.76%~49.39%之間。
最終，依據正態分布模型測算出，2019年物業企業現金流動負債比率最優值為34.6%，正榮服務（34.77%）和弘陽服務（34.70%）最接近最優值，得該系數滿分。?
（4）已獲利息倍數。
已獲利息倍數反映企業長期償債能力，標準排名引入該指標作為衡量物業企業債務風險的最后一個指標。
據WIND數據顯示，2019年，上市的50家物業企業中披露已獲利息倍數的有42家，各企業已獲利息倍數差異明顯。
其中，2019年，藍光嘉寶服務已獲利息倍數高達1782.37倍，緊隨其后的佳兆業美好已獲利息倍數為1492.45倍，這兩家企業的已獲利息倍數均高于1000倍，領跑行業。而金科服務的已獲利息倍數為-584.32倍，墊底該指標。
數據顯示，已獲利息倍數在0~20倍的企業有16家；在20~100倍的有8家，在100~1000倍的有14家。通常來講，已獲利息倍數較低意味著長期償債能力較差，但是太高也不合理。
剔除極端值后最終依據正態分布模型測算出2019年物業管理企業的已獲利息倍數最佳值為27倍，融創服務（30.16倍）最接近該值。
5.經營增長。
經營增長情況分析作為2020中國智慧物業綠色信用評價的最后一個維度，主要通過經營增長率、歸母凈利潤增長率和資本積累率預判企業未來發展潛力。
（1）銷售增長率。
對于處在微利行業的物業管理企業來說現金流非常重要，銷售收入增長越快，說明企業未來越有發展潛力，因此標準排名將銷售增長率作為衡量其發展能力的關鍵指標。
在標準排名監測的物業企業中，2019年僅有兩家銷售收入增長實現降速，即招商積余和美聯工商鋪，該數值低至-8.68%和-29.69%。
數據顯示，有14家物業企業的銷售收入增長率位于0~20%之間；10家物業管理企業的銷售增長率位于20%~40%之間；16家企業的銷售增長率位于40%~60%；其余7家物業管理企業的銷售增長率高于60%。
其中，建業新生活和首程控股分別以152.80%和124.41%的銷售增長率領跑行業。通過正態分布進行測算得出銀城生活服務（48.77%）、中奧到家（48.53%）和中天國際（48.50%）的該指標最為合適。
（2）歸母凈利潤增長率。
歸母凈利潤增長率可作為預測物業企業經營增長及發展情況的另一指標。
研究表明，2019年實現歸母凈利潤同比下滑的物業企業占比達22%。其中，東光股份（71.20%）、時時服務（-72.86%）和美聯工商鋪（-140.51%）這3家歸母凈利潤增長滑坡最大。
而建業新生活、棲霞物業和恒大物業則領跑獲利，凈利潤增長率分別高達1101.55%、410.56%和289.10%。
數據顯示，有11家物業企業的歸母凈利潤增長率位于0~30%之間，12家位于30%~80%之間，15家高于80%。
由于歸母凈利潤增長率過低，嚴重影響企業經營情況，過高通常由不穩定因素導致，剔除極端值后，經測算得出，物業企業中歸母凈利潤增長率最優值為33.6%，寶龍商業（33.95%）和中海物業（33.40%）最接近該值。
（3）資本積累率。
資本積累率作為衡量物業企業發展能力的最后一個指標。
數據顯示，資本積累率最高的5家物業企業分別為融創服務（1923.72%）、時代鄰里（736.91%）、保利物業（639.00%）、寶龍商業（590.31%）和奧園健康（570.13%）。
值得注意的是，不少物業企業由于近兩年上市引起的資本積累率過高。而浦江中國（-0.07%）、美聯工商鋪（-2.20%）、興業物聯（-5.95%）、燁星集團（-13.17%）、遠洋服務（-16.19%）、第一服務（-19.56%）和世茂服務（-81.26%）的資本積累率均為負值。
據正態分布圖顯示，該數值小于0的物業企業有7家；位于0~20%之間的企業有12家；位于20%~50%的企業有8家，位于50%~150%的物業企業有13家，其余10家資本積累率均高于100%。
根據正態分布模型計算得出物業管理企業中資本積累率最優值為35.4%，中海物業（35.94%）最接近最優值。
綜上所述，標準排名依據綠色發展、公司治理和財務信用三大方面、23個細分指標系數分數，經匯總計算得出“2020中國智慧物業綠色信用指數TOP50”。
由于篇幅所限，標準排名未能將50家上市的智慧物業公司的綠色信用指數的23大系數原始數據一一公布，僅選取最能代表企業綠色信用水平的營業收入、凈利潤、納稅額、溫室氣體排放量、資產周轉率、資產負債率、已獲利息倍數和營業增長率8大系數原始數據予以公布，以供參考，同時展現該評價的客觀性與公正性。（未完待續）
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