作者丨孫不熟 小魚
來源丨城市戰爭
如何觀察一個城市的高質量發展水平，寫字樓租金水平、創稅收入是非常重要的衡量指標。
一方面，相比房價，寫字樓租金的泡沫要小得多，更能反映出一座城市真實的經濟發展水平。
例如，很多城市的房價奇高，但找遍整座城市，都找不到幾棟高檔寫字樓，即使有，空置率和租金數據也很難看。還有一些城市，房價雖然不高，但高檔寫字樓的基數大、租金高。
這兩類城市，哪一種才是榜樣？不言而喻。
另一方面，創稅收入則直接反映一棟寫字樓、一個商務區的經濟社會貢獻能力。
在北上廣深的CBD，往往一棟寫字樓的稅收貢獻就能超過10億元，超過內陸一個普通縣城，而它的占地面積很可能只有兩三萬平方米。
根據中國社科院《商務中心區藍皮書：中國商務中心區發展報告No6（2020）》，陸家嘴金融城納稅過億的樓宇數量達到102棟，納稅過10億元的樓宇達到30座。
廣州天河CBD有71棟納稅過億、17棟納稅過十億。北京CBD則有46棟納稅過億、9棟納稅過十億，其中一棟樓的最高納稅額達到57億元，而上海國金中心前年納稅也突破了50億元。
如此狹小的土地，卻能創造出如此高的產出，也難怪各大城市對樓宇經濟瘋狂追逐。
那么，誰是中國主要城市中最能賺錢的超級地段？帶著這個問題，我們最近研讀了仲量聯行的一份研究報告。
近日，仲量聯行統計了全球86個重點城市的100個辦公樓市場，發布了2020年全球《優質辦公樓租金追蹤指數報告》，租金數據將稅費、物管費加在一起。通過報告，可以了解到全球最貴辦公樓租金排名、以及中國內地城市最貴辦公樓租金排名。
這個數據跟以往不同，以往數據一般是統計城市寫字樓平均租金，而這次是統計城市寫字樓最貴租金。
01
中國（內地）城市最貴辦公樓租金排名
先看中國（內地）10個主要城市最貴寫字樓租金情況，報告在每個城市只選取了一個最貴地段，然后進行排名：
以上，便是中國（內地）十大城市發展水平最高、賺錢能力最強的10個「超級地段」。
北上深廣最貴的寫字樓地段，分別位于北京金融街(000402,股吧)799元，上海陸家嘴(600663,股吧)492元，深圳福田372元，廣州珠江新城279元，這些數據分別是每個城市的寫字樓租金天花板，單位均為平方米/月。
從寫字樓最高租金來看，四大一線城市CBD之間存在顯著差距，北京金融街平均租金比上海陸家嘴高出342元，可以單獨列為一檔。陸家嘴平均租金比深圳福田高92元，可以單獨列為第二檔。
深圳福田平均租金比廣州珠江新城高30元，二者可以列為第三檔。賺錢能力僅次于北上廣深CBD的是杭州武林商務區、南京新街口商務區。
如果從全市寫字樓的租金數據來看，排名又是怎樣的呢？以下是主要城市2020年四季度甲級辦公樓租金情況：
數據來自：仲量聯行，僅供參考
從全市租金來看，北京仍然遙遙領先于上海、深圳、廣州。北京產業發展水平之高，令所有其他城市仰望。
有人可能會問，深圳房價全國第一，為何寫字樓租金反而不算很高？一個重要的原因深圳政府對寫字樓供求關系的強勢干預，深圳寫字樓的空置率長期保持在20%以上，在一線城市中最高，足見深圳寫字樓的供應量之大。
然而，寫字樓的供應巨大，也在相當程度上壓縮了深圳住宅用地的供應量，這才導致深圳房價奇高、寫字樓租金低廉的現象。
去年到深圳考察寫字樓時我就發現，寸土寸金的深圳灣，居然存在大量租金只有100多塊的寫字樓。一問才知，這些寫字樓很多都是政府參與建設的，所以租金控制得很低。
02
全球城市最貴辦公樓租金排名
中國最能賺錢的這些超級地段（頂級商務區），如果放到全球，會是怎樣的排名？下面是仲量聯行統計的2020年全球最貴辦公樓租金排行TOP20。
圖源：仲量聯行
將上面租金換算成人民幣，中國香港中環辦公樓租金大約為1390元/平方米/月，成為全球辦公樓租金的天花板，當然這一租金水平相較于前幾年還是下跌了。
全球租金前20強當中，中國城市占了7席，分別是香港中環、北京金融街、北京CBD、上海浦東、北京中關村(000931,股吧)、香港港島東、上海浦西。
除了香港、北京、上海的優質辦公樓租金進入全球前列，深圳排到全球第27名，廣州排到全球48名、杭州排到51名，中國臺北也在前50名之內。
此外，南京、青島可排到全球前80名，與英國曼徹斯特、美國西雅圖、亞特蘭大等城市租金水平相當。武漢、成都、重慶可排進全球100強，最貴辦公樓租金接近美國休斯敦、新西蘭奧克蘭。
03
小結
總的來說，全球租金最貴的寫字樓分別位于中國香港中環、美國紐約中城、中國北京金融街，英國倫敦西區，它們的共性就是：發達的金融產業。
在北京，主要有5大商務辦公區域，分別是CBD（國貿）、中關村、金融街、第三使館區、望京，其中高樓最多的是CBD，金融街高樓較少，論硬件設施，最好的當屬CBD，奇怪的是，空置率最高的竟然也是CBD，而中關村、金融街的空置率最低，在3%左右。
從就業人群來看，金融街80%都是金融從業者；CBD從事金融人群占40%；中關村碼農占50%，金融從業者占20%；第三使館區從事金融人群20%；望京從事金融人群占10%。而5個區2020年二季度平均月租金，金融街663元、CBD379元、中關村369元、第三使館區330元、望京244元，由此可見，在北京商務區金融從業者越多，寫字樓租金呈現越高的趨勢。
上海陸家嘴也是匯聚了最多的金融企業，成為上海最貴的寫字樓區域。
值得一說的是，全球20個最貴的商務區，硅谷和北京中關村也赫然在列，說明科技聚落的租金承受力可與金融中心區域媲美。
這說明，當今全球，利潤最高的行業，當屬金融與科技。同時，金融中心區、科技創新區也是全球賺錢能力最強的兩類超級地段。
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