萬科泊寓成壽寺社區是北京第一個投入市場運營的集體土地租賃房項目。受訪者供圖
今年北京市政府工作報告提出，完成不少于300公頃商品房供地,建設籌集各類政策性住房5萬套，完善長租房政策，規范租賃市場秩序，努力解決好住房突出問題。
截至目前，北京集體土地租賃住房項目已開工44個，可提供房源約5.75萬套。記者注意到，在住房保障方面，北京明確2021年將支持發展集體土地租賃住房，鼓勵存量閑置商業、辦公樓宇等改造為租賃型宿舍或公寓。
今年北京兩會上，市人大代表建議，主管部門引入專業化的住房租賃機構參與集體土地租賃住房的運營管理，創新集租房合作模式，并建立規范。同時，相關部門應對集租房項目到公交、地鐵站點的接駁交通進行集中規劃，切實解決集租房的通勤痛點。
推出集體土地租賃房 中小套型占90%
2020年，部分長租公寓因“高進低出”“長收短付”等高風險經營行為導致“跑路”“暴雷”，引發關注。另一方面，長租房市場又面臨著戶型供應與需求不匹配、長租期難以實現等問題。
北京市人大代表、北京大學房地產法研究中心主任樓建波指出，目前在租賃住房市場上，成套住房多，獨立公寓少。許多有租房需求的畢業生、單身人士或者處于職業早期的承租人，可能更需要帶衛生間和簡單廚房的獨立小公寓戶型，但市場上卻多是幾室一廳的成套住房。同樣的價格，他們只能去租一套房子里的一間。
如何完善長租房政策，成為政策制定者和業內專家共同關注的焦點。
今年北京市政府工作報告提出，完成不少于300公頃商品房供地，建設籌集各類政策性住房5萬套，完善長租房政策，規范租賃市場秩序，努力解決好住房突出問題。
記者注意到，在住房保障方面，北京明確2021年要加大住房保障力度，建設籌集公租房、共有產權房等各類政策性住房5萬套（間），竣工8萬套（間），市場租房補貼擴面至2萬戶以上。支持發展集體土地租賃住房，鼓勵存量閑置商業、辦公樓宇等改造為租賃型宿舍或公寓。
在1月25日晚北京政務服務局主辦的“市民對話一把手”訪談節目中，北京市住建委黨組書記、主任王飛透露，集體土地租賃住房是今年北京住房領域的工作重點之一。
“集租房的特點是面積不大功能全、中小戶型品質高、單套租金總價低，現有的項目中90平方米以下中小套型占總量的90%，適合新市民、年輕人租住�！蓖躏w說。據介紹，截至目前，北京集體土地租賃住房項目已開工44個，可提供房源約5.75萬套。
建設集體土地租賃房可獲補貼
樓建波告訴記者，盡管近年來北京集體土地上租賃住房建設力度不小，但實際上立項多、開工少、真正建成運營的更少。
“集體土地租賃地塊一般距離附近商圈較遠、公共交通條件較差、商業配套不完善，難以吸引租客入住。有些地塊即使建成，如果不采取必要的措施，也很難形成有效供應�！睒墙úū硎�，只有集體土地租賃住房房源充分滿足了市場需求、為租客所接受，才算是增加了有效供給。
為支持集體土地建設租賃住房、改建租賃型職工集體宿舍等建設，2020年9月，北京市住建委、市財政局聯合印發《北京市發展住房租賃市場專項資金管理暫行辦法》。辦法明確，符合要求的集體土地建設租賃住房，成套住房可獲得4.5萬元/套補助，非成套住房每間可補助3萬元，集體宿舍每間可補助5萬元。
為加快推進集體土地租賃住房項目開工，增加租賃房源供應，穩定租賃市場，市住建委、市發改委、市規自委今年初聯合發布意見，進一步加強全市集體土地租賃住房規劃建設與管理。
意見提出，全市重點在中心城區周邊城鄉接合部及土地資源較多且有利于服務重點功能區的地帶，平原多點新城靠近產業園區的地區，以及市郊鐵路沿線、地鐵站點、交通樞紐周邊等配套相對完善區域規劃布局集體土地租賃住房，原則上每個區級產業園區均需規劃建設集體土地租賃住房，促進職住平衡、站城融合、產城融合。
這一新政同時明確，集體土地租賃住房應配建相應的公共服務設施和停車位。同一項目地塊建筑內可兼容多種功能，租賃住房、研發、辦公、商業等用途可混合利用。納入全市政策性住房建設計劃的集體土地租賃住房項目，租賃住戶使用水電氣熱執行居民價格。
■ 建議
引入專業租賃機構參與集租房運營
樓建波指出，目前，集體土地租賃住房的運營一般將民營的住房租賃機構排除在外，難以發揮住房租賃企業在提升性價比、降本增效等方面的經驗優勢。
而另一方面，目前市場上的住房租賃企業，也就是所謂的“長租公寓”，往往只能從房東手里收集零散房源，通過“代管”的形式來運營。這些企業一方面難以與出租人簽訂長期的租賃合同，另一方面這些房源都是成套住房，與市場需求不匹配，且多位于老舊小區，改造難度大、裝修成本高。
樓建波建議，主管部門引入專業化的住房租賃機構參與集體土地租賃住房的運營管理，創新集租房合作模式，并建立合作規范。集體經濟組織供給土地，房地產企業完成住房建設，租賃企業發揮運營優勢，政府承擔監管職責，最大化地發揮集體土地租賃住房的效用。
他解釋說，專業的住房租賃企業對租客需求的把握更準確，可為集體土地租賃房及商業配套的建設規劃、戶型設計等提供經驗，在裝修、服務、管理等方面也更為精細高效。
“具體操作方面，租賃企業甚至可以與開發建設主體簽訂預租合同，比如預付三年租金，幫助開發企業解決部分資金問題；而在運營方面，租賃企業可以按照其目前已經成熟的模式來裝修、設計和提供服務�！�
此外，樓建波建議，相關部門對北京市內集體土地租賃住房項目到公交、地鐵站點的接駁交通進行集中規劃，切實解決集租房的通勤痛點；或可向租客發放交通補貼，吸引租賃群體入住集租房。
■ 探訪
北京首個集租房項目打造“活力社區”
位于豐臺區的萬科泊寓成壽寺社區是北京第一個投入市場運營的集體土地租賃房項目，建成于去年5月底。
從地鐵14號線方莊站往南步行800米即是泊寓成壽寺社區，兩棟9層高的住宅樓由兩層公共空間相連，形成半封閉式的社區。地處南三環邊，通勤40分鐘即可到達國貿、大紅門、麗澤商務區等核心商圈，不少年輕人把這里看作周邊性價比最高的租房之選。
項目工作人員介紹，入住泊寓成壽寺社區的多是18到45周歲的白領、金領以及自由職業者人群�！斑@種自帶公共空間的社區租賃房能最大程度滿足他們的需求。”
24歲的丁晨（化名）是去年9月入住泊寓成壽寺社區的。她表示當初選擇入住這里，就是感覺這樣的社區模式很新穎，公寓的公共區域功能豐富，相比較民宅，更喜歡這種“活力社區”的感覺。
泊寓成壽寺社區二樓是一個約600平方米的共享客廳，被劃分為云中圖書館、減壓健身房、歡樂轟趴館等區域。“周末不用出去，在公寓就可以看書、喝咖啡、跟同樓的朋友聚餐玩桌游，很喜歡這樣的居住氛圍。”丁晨說。
工作人員介紹，泊寓成壽寺社區房間總套數901套，以20-30㎡開間產品為主，分為大開間、小開間、一室一廳三種房型，月租金在3300元到6500元不等。每個房間都劃分為洗漱區、休閑娛樂區和休息睡眠區，合理分配了空間的使用率。
作為集體土地租賃房的泊寓成壽寺社區，簽約途徑及方式與普通長租公寓沒有太大區別�！翱梢栽凇丛ⅰ疉PP里搜索豐臺區泊寓院兒-成壽寺社區，打電話到門店預約看房時間；選好房間后，也是在‘泊寓’APP里面簽約以及交款，簽約租期為6個月-2年，付款方式為押一付一�！�
新京報記者 吳嬌穎
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