有著中國“硅谷”之稱的中關村(000931,股吧)商圈，如今不再靠著“IT商貿”單一業態存活，而是呈現出多業態共存且多強的局面。不過，轉型終究伴隨著陣痛，客流凋零、商戶撤離的困境不可逃避，重新焐熱商圈尤為迫切。北京商報記者走訪調查發現，歐美匯、新中關等商場展現出了抬頭的強趨勢，錨定首店經濟、掘金周邊客群，還在商業布局上著力突出差異化，以求形成互相借力的良性互動局面。不得不說，中關村商圈逐漸開始走出消費模式的“單行道”。
客流凋零：電子賣場離去
中關村曾經是中國最大的電子產品零售市場，如今已終場謝幕，周圍配套的商業設施也因此發生了翻天覆地的改變。
北京商報記者在多次走訪中了解到，已經關閉數月的鼎好大廈電子商城正在重新裝修，將改造為辦公樓；海龍電子城(600658,股吧)也已經從賣場變身為創新中心。中關村內僅剩一家名為“電腦數碼賣場”的底商，面積不超100平方米，所銷售的電子產品價格與專柜基本持平。
在商業地產聯盟秘書長王永平看來，中關村電子賣場撤店轉移是必然趨勢。此前，海淀區曾開展“疏解整治促提升”專項行動，對不符合首都功能定位的產業“零準入”，“散亂污”企業保持動態清零。
海龍大廈和鼎好電子商城的撤離，讓原本在輻射范圍內的商業項目出現了凋零的局面。例如食寶街、家樂福。靠近清北等高校，比鄰中關村公館等多個小區，愛奇藝辦公大樓、新東方總部等相鄰而建，中關村有著天然的客流優勢，而帶著陣痛的改變讓客群如云的景象成為了過往。
“電子賣場這類商業吸引來的客群和中關村商圈的其他業態其實并不匹配，無法形成引流。反而改建成辦公樓之后，會有利于為商場輸送更多目標客群。但對于食寶街來說，曾經電子賣場的工作人員也是客群之一。”王永平認為。
北京商報記者在多次走訪中看到，食寶街的店鋪空置率達50%左右，尤其是食寶街二期。“店鋪空置率高的原因很復雜：租金高、疫情、業態調整等都會產生影響。食寶街的商戶類型較為相似，客流量有所減少后，同質化競爭問題就會顯露。能夠留存下來的店鋪也往往是一些網紅類餐飲。”王永平直言。關于業態調整等相關問題，食寶街市場部負責人表示暫不方便透露。
此外，位于中關村廣場PLAZA的家樂福曾經被譽為零售界的“黃埔軍校”，而如今其外租區卻顯得門庭冷落，其中無印良品、以純等品牌已經撤離，多家商鋪現已空置。
對此，王永平解釋稱：“超市外租區的成敗取決于超市本身，利用的是超市客群的溢出效應。在超市本身客流量低的情況下，是難以帶動外租區域發展的。家樂福最早采用了外租區養主業的經營方式，初期可討巧獲利，也是促進商圈吸引客流的利器。但今天主業喪失了競爭能力，外租區自然也難以發展。”
引入首店：掘金周邊客群
電子賣場轉身離開，中關村商圈內的商業項目沒有坐以待斃，而是尋求制造增量的新方式。新中關、歐美匯在不斷為自己注入新鮮的血液。
北京商報記者了解到，新中關大廈在2020年1月15日引入了美妝集合店THE COLORIST調色師北京首店。此外，歐美匯也從開業初期就嘗試與國內外品牌合作開設首店，在被領展收購后，也逐步引進了更多首家落戶北京或中國乃至全球性的品牌商戶。截至目前，歐美匯合作的首店、旗艦店、獨家店等已達到項目品牌總數量的13%。
歐美匯購物中心總經理王素平告訴北京商報記者：“泡泡瑪特、疫情期間逆勢開店的國貨彩妝品牌完美日記均為北京首家旗艦店；斯凱奇SKECHERS是華北區首家旗艦店，同時囊括了全品類系列產品并配合新品發售；快時尚生活式服裝品牌Mystyle歐美匯店也為全國首家旗艦店。”
1月21日召開的北京市政協十三屆四次會議提到，傳統商圈要聚集高端品牌資源，做強“首店經濟”和“首發經濟”。對于引入具有特色的首店，王永平認為：“商業同質化問題現在越來越嚴重，商業網點的布局密度也越來越高，大眾消費逐漸進入非必需品時代。引入首店，提高可逛性和差異化是必然舉措，包括政府對此也有一定獎勵措施。”
尋求差異：形成借力局面
歐美匯與新中關僅一街之隔，相鄰而建。兩相對比，中關村商圈的整體定位趨于年輕、時尚化，兩商場明確區分的定位一定程度上讓彼此形成了互相借力的良性局面。
北京商報記者多方了解發現，歐美匯定位更多的是針對高校、白領等客群，新中關的客群可能會相對更年輕一些。
北京商報記者在走訪中看到，新中關以金逸影城等為主力店，餐飲、服裝類產品相比于歐美匯更平價，餐飲多為霸蠻湖南米飯、星扒豬扒飯等小吃類。歐美匯則更加側重于零售，當前零售面積占比43%，餐飲占比32%，其中餐飲類別更側重于港麗餐廳、綠茶餐廳等連鎖率較高的品牌。
想要形成良性競爭，相同品牌也需打造出不同特色。“我們在做規劃的時候考慮到要盡量避免同質化的問題，希望能夠與中關村商圈的其他商業項目實現差異化和業態互補。歐美匯的體量本身不大，所以做特色化就非常重要。”王素平表示。
此外，食寶街的網紅小吃店也有利于吸引外區客群并與商圈內其他業態形成引流。“歐美匯的餐飲品類多為港麗堂、京華煙云、云海肴等相對大型的連鎖餐飲，所以與食寶街并不沖突，反而食寶街的餐飲可以帶動歐美匯的零售業務。”王素平表示。
在王永平看來，中關村商圈的商業項目已經固定，未來也基本不會出現新的競爭對手，如果能持續做好自身業態的調整求新，未來還是會有良好的發展前景。
北京商報記者 趙述評 藺雨葳
最新評論