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2021年，中國樓市向何處去？
據新華社報道，12月18日，中央經濟工作會議公報發布，再次對房地產定調：
解決好大城市住房突出問題。
住房問題關系民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。
要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。
要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。
這是最近幾年來，頂層會議對房地產著墨最多的一年。
這次會議，不僅再次重申“房住不炒”，而且明確提出“住房問題關系民生福祉”，且將“解決好大城市住房突出問題”作為八大年度任務之一，“租購并舉”、長租房等獲得更加充分的重視。
這意味著，中國房地產的定位要發生明顯變化了。
解決好大城市住房突出問題，意味著什么？
這次會議，將“解決好大城市住房突出問題”與“強化反壟斷和防止資本無序擴張”等共同列為2021年八大重點任務。
與往年相比，今年不只是對“房住不炒”的簡單重申，而是將房地產問題單列一項，且以 “重點任務”的形式而存在，可見住房問題的重視程度之高。
解決好大城市住房突出問題，釋放了什么信號？
一方面，大城市房價問題更為突出，更需要重視。
與中小城市相比，中國大城市房價可謂居高不下。
全國商品房均價接近1萬元，而北上深房價均已突破6萬元，廣州、杭州、廈門則突破3萬，部分強省會城市房價超過2萬，均創下歷史新高。
同時，與中小城市相比，大城市往往都是人口流入、資源聚集、產業發達所在。房價上漲動力更足，居民炒房熱情更為高漲，房地產在經濟全局中的地位更為重要。
因此房價漲跌更關乎全局，一旦陷入大漲大跌的局勢，影響的將不只是一城一地。
另一方面，大城市房價居高不下，業已成為影響基礎民生的重要問題之一。
正如會議公報所言，住房問題關系民生福祉。
這表明房地產不只是拉動經濟和維系土地財政的工具，不再只是單純的經濟問題，而是基礎民生問題，關系到每一個人。
從經濟視角轉向民生視角，這是中國房地產的最大轉向。
租購并舉，將會成為未來中國房地產的主方向。
與往年相比，這次會議對租賃的重視程度前所未有之高。不僅關注了租賃房建設、租房權利，而且連長租房、租賃稅費、租金水平都納入了政策范疇。
相比于千方百計增加租賃住房，更值得重視的政策信號有三點：
其一，房租調控，將會成為常態。
長期以來，中國樓市調控的重點在于房價，從限購、限價到限貸、限售，均聚焦于房價；而房租問題，則由市場進行調節，這一局面即將得到改變。
相比于房價，房租更關乎穩定的基本盤。
在一二線城市，租房是許多人生存的最后防線。房價過高還能以無奈的態度置身事外，轉往租房市場。
來源：貝殼研究院
房租一旦過度上漲，超出必要的承受底線，那就無路可退，影響的不僅是消費，還關乎城市經濟發展和搶人的基本盤。
其二，租購同權，有望得到更進一步的落實。
國人之所以熱衷于買房，除了“房價跑贏通脹”這一根深蒂固的認知之外，更重要的是買房與租房的權益有著天壤之別。
租購不同權，這是中國住房市場的重要癥結之一。房產背后附著了太多的福利，這讓房子除了居住屬性和投機屬性之外，還包含了戶籍屬性和教育屬性，以至于尾大不掉。
2017年廣州等城市就提出了“租購同權”，這一政策仍有待推進落地。會議提出：“逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利”，正是對這一問題的回應。
其三，長租房問題，獲得頂層關注。
這兩年來，長租公寓問題受到普遍關注。一些長租公寓通過高進低出、長收短付，借助租金貸，生生把簡單的租房交易完成了金融游戲，同時帶動了房租的上漲。
一旦資金鏈出現問題，長租公寓問題就會尾大不掉。所以，解決好長租房問題，有必要讓租房的歸租房，金融的歸金融，規范市場發展。
需求側改革，意味著什么？
近日的中央會議首提“需求側改革”，這與5年前的“供給側改革”形成明顯對應。
2015年開啟的供給側改革，拉開了去庫存的大幕，包括房地產在內的眾多行業至今都深受影響。
這一次的需求側改革，對房地產又有多大影響？
根據《人民日報》有關評論文章，需求側改革戰略重點”在于擴大內需、促進消費、拓展投資。
這與過去常說的刺激需求有著明顯不同。過去強調需求管理，除了擴大內需之外，還側重于對地產、基建的強刺激。
這一次，需求側改革的著眼點，雖然仍在擴大內需，但重點必然落到內循環、收入分配、新基建、房住不炒等領域。
想要擴大內需、促進消費，高房價始終都是繞不開的關鍵一環。
在國內大循環、需求側改革時代，穩定房價、遏制非理性上漲則是必然結果。
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