·全文共 1781?字，閱讀時長約 5?分鐘
·本文來源：亞當斯密經濟學（劉勝軍微財經出品）
作 者?| 劉勝軍
01
譴責“炒房者”沒有意義
“深圳萬人搶房”再度刷屏。
其實不是“搶房”，而是“搶差價”，即新樓盤“開盤價”與“市場價”的差距。萬人排隊，并不是真心看好深圳樓市，而是為了“賺一票就走”的投機行為——中一簽賺 500 萬。
據媒體報道：
??華潤城潤璽 1 期選房場外，隨處是微信遠程遙控內場選房者的真正買家，聊天內容千篇一律：“現在還剩什么戶型什么樓層？”、“發個銷控表來看看”、“輪到哪一號了？”這就是所謂的“借票代持”。深圳一個首套房名額的代持費在 10 萬元左右。華潤城潤璽一期代持費在 15 萬至 50 萬元不等。業內人士介紹，該項目代持比例超過 80%，1 個炒房者都會找 3 個以上的房票去打新。
譴責“炒房者”是沒有意義的。有明明白白的價格差，當然就會有人投機，這是市場經濟條件的動物本能。想當年，在 80 年代，多少人冒著“坐牢”的風險“低買高賣”？1979 年刑法第 117 條規定：“投機倒把，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役”。然而，天下熙熙，皆為利來，天下攘攘，皆為利往——1982 年全國有 3 萬人因投機倒把獲刑。溫州柳市鎮八個個體經營者因投機倒把被判刑或進“學習班”，是為轟動全國的“八大王事件”。
02
尊重市場經濟的本質
1993 年十四屆三中全會確立了社會主義市場經濟地位。“投機倒把”這個詞就顯得不合時宜了。
說白了，市場經濟的本質就是兩句話：
??供給和需求決定價格
??價格引導資源配置
如果“限價”，就直接違背了市場經濟的基本原理，出現扭曲也就不可避免了。
1997 年八屆全國人大五次會議修訂《中華人民共和國刑法》，將投機倒把罪除名。
“投機”雖然正名了，但“限價”未能退出歷史舞臺。最突出的限價有兩個：
??對新股發行市盈率的“限制”或“指導”。
??地方政府對樓盤開盤價的“限制”。
于是，中國出現了一個獨特的職業“打新”。隨著股市注冊制改革的推進和市盈率的逐步市場化，“打新”開始從股市向樓市遷移。
03
地方政府為何“假打”？
就新樓盤限價而言，其扭曲再明顯不過了：一個新樓盤，周邊可比樓盤價二手價 8 萬，政府非要限制新樓盤開盤不得超過 6 萬，于是就會出現 2 萬的價差。在市場經濟規律驅使下，“萬人排隊”就成為必然。
既然如此顯而易見的違背規律，地方政府為何還要這么做？
答案：這是一種“掩耳盜鈴”式的政策行為。
為何要“掩耳盜鈴”？
??地方政府一方面要“響應中央房價調控要求”，另一方面，地方政府對于“調控房價”既缺乏動力又缺乏能力。于是乎，“限價”成為最優方案——“限價”既表明政府在“作為”，又不會真正解決問題。這是被中央點名的“假作為”經典案例。四川人稱之為“假打”。
簡而言之，“限房價”是地方政府與中央“博弈”的一種手段而已。
04
理智大于情感
房地產是個大問題，甚至是中國經濟最大的問題，這一點幾乎已經成為“共識”，無須浪費太多口水加以論證。
有兩點足以證明中央調控房價的決心：
??11 月 19 日，銀保監會主席郭樹清指出“房地產泡沫是威脅金融安全的最大灰犀牛”。
針對深圳萬人搶房，新華社發表“抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措”的文章。
筆者認為，要根治房價問題，必須“理智”大于“情感”：
要尊重經濟規律。你不敬畏市場，市場就會懲罰你——這是計劃經濟幾十年最重要的教訓。這也是十八屆三中全會提出“讓市場發揮決定性作用”的根本原因。
要認識到地方政府、開發商、金融機構、投資者各有各的利益訴求，正視各方利益訴求，才能找到問題的根源。
“房價空調”的根源在哪里？
1.貨幣超發：弗里德曼指出，“一切價格都是貨幣現象”。中央 2017 年提出“貨幣政策中性化”之后，M2 增速與 GDP 增速的“剪刀差”迅速縮小。但 2020 年上半年，受疫情沖擊，兩者差距再度迅速拉大。“貨幣政策中性化”考驗意志和定力。
2.解決了貨幣超發后，下一個難題就是“資產荒”——摁不住的房價和飛天茅臺(600519)都是資產荒的體現。在實體經濟回報率下滑、企業違約率上升的情況下，房地產的相對“穩健收益”依然具有比較優勢。要化解“資產荒”，必須通過改革釋放“改革紅利”，通過減稅為實體經濟“降負”。
3.更大的難題是破解“土地財政”。毋庸諱言，地方政府是房地產最大的“利益相關方（stakeholder）”，畢竟土地出讓金和稅收約占房價的 6 成左右！要破解“土地財政”，需要做到四點：①通過“財政預算民主化”管住地方政府“花錢沖動”；②大幅度壓縮政府機構和人員，降低制度成本；③通過遺產稅、房產稅等為地方政府開辟新的收入渠道；④推動地方政府債務陽光化，堵后門開前門。
何以解憂，唯有改革？
- END -
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劉勝軍
堅持講真話的經濟學家
國是金融改革研究院院長
2014 年參加總理經濟座談會
70 后經濟學家代表人物之一
著有《下一個十年》
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