導(dǎo)讀：有銀行業(yè)人士指出，即便有30%的紅線在，由于監(jiān)管規(guī)定并沒有深入到每家銀行各個區(qū)域的房貸總量統(tǒng)籌，不排除有些銀行會將額度在地區(qū)之間流轉(zhuǎn)，以實現(xiàn)全行總體30%以下的目標(biāo)。
來 源丨21世紀(jì)經(jīng)濟報道（ID：jjbd21）
作 者丨唐韶葵、周炎炎
編 輯丨徐旭、李伊琳
圖 / 圖蟲
從今年以來新房市場整體成交面積的上漲到單盤認(rèn)籌的火爆程度來看，上海樓市的全面回暖已經(jīng)不遠(yuǎn)了。
10月18日，瑞安集團位于上海西郊的青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)新盤-蟠龍?zhí)斓卣介_盤，一次性推出948套房源，據(jù)東方公證處網(wǎng)站顯示，項目共3715組有效認(rèn)購客戶，打破了2018年4月，前灘中糧海景壹號3127組的紀(jì)錄。
據(jù)統(tǒng)計，蟠龍?zhí)斓卮舜握J(rèn)籌，上海客戶占比37.5%，由此也可以推斷，置換客戶的比例較高。
上海中原市場分析師盧文曦指出，上海樓市回暖信號已久，3、4月份回暖信號已有，他稱其為“疫情砸出來的黃金坑”，與股市有異曲同工之妙，下半年有加速向上的走勢。蟠龍?zhí)斓亻_盤火爆原因有三：青浦徐涇是青浦離市區(qū)最近的地方，外加大虹橋概念，以及最近多年接連出現(xiàn)的高溢價地塊，對未來發(fā)展前景的信心和預(yù)期較高；其二是開發(fā)商瑞安的地產(chǎn)品牌效應(yīng)；第三，均價6.1萬元-6.3萬元/平方米，加上大量中小戶型，對于置換買家來說，總價正好在心理接受范圍內(nèi)。
目前來看，上海市場已經(jīng)走出了一條全國市場的反向曲線：從國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)來看，1-9月份，全國商品房銷售面積117073萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5個百分點。但1-9月上海新房成交面積同比漲10%；二手房，9月單月成交超過3.1萬套，創(chuàng)下近幾年來新高。
從成交金額來看，去年10月1日至7日，上海商品住宅成交僅約3.55億元，而今年同期已達(dá)約54.49億元。
新房市場“加速向上”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，蟠龍?zhí)斓貛С隽私衲晟虾Ｗ顭岬陌鍓K，就是蟠龍鎮(zhèn)板塊，該區(qū)域本身是虹橋周邊最近的一個古鎮(zhèn)，蟠龍?zhí)斓匾彩侨鸢布瘓F的城市更新項目，很多當(dāng)?shù)鼐用竦冗@個項目開售等了好幾年。因此不難理解“千人搖”的出現(xiàn)，這也說明市場是比較關(guān)注此類板塊的。嚴(yán)躍進認(rèn)為，一個項目中簽率低，說明首次改善的購房需求比較強勁，也是此類項目價格略強勢的原因所在。
知情人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道透露，蟠龍?zhí)斓赜衅涮厥庑裕摫P中簽率30%不到，但里面不乏水分。其中有一名客戶一人拿了4、5個號，最后搖中了兩個號，只選了一套126平方米的房型。這名知情人士指出，如果案場審核不是特別嚴(yán)格的話，用多個身份證認(rèn)籌（家庭成員）的情況是有可能出現(xiàn)的。出現(xiàn)這種集中搖號或者一個盤里面這樣的情況并不少見，說明市場情緒偏熱。另一方面，徐涇高價地偏多，區(qū)域關(guān)注度也很高。
青浦徐涇最近的一場土地拍賣發(fā)生于今年8月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以溢價率超過34%拿下徐涇一幅地塊，成交樓板價38484.2元/平方米。據(jù)新浪樂居統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年以來，青浦徐涇板塊成交樓板價基本在28000元/平方米左右。從2018年至2020年近三年徐涇鎮(zhèn)板塊宅地成交樓板價情況來看，板塊樓板價高位產(chǎn)生于2018年，2019年、2020年地價有顯著下降，進入2020年下半年，該片區(qū)樓板價有抬頭趨勢：2020年6月，金地以36123元/平方米拿下的青浦區(qū)西虹橋聯(lián)淶路北側(cè)09-15地塊。
截至2020年9月底，上海新建商品住宅庫存為 682萬平方米，環(huán)比增長0.6%，同比下降11.9%。與此同時，上海樓市存銷比自2020年 5月以來不斷下降，9月上海新建商品住宅存銷比為7.6 個月。在今年5-7月一直出現(xiàn)新房供不應(yīng)求的局面，導(dǎo)致庫存面積不斷下降，存銷比也隨之持續(xù)降低。8-9月新房供應(yīng)量大幅增加，一定程度上緩解了前幾月供不應(yīng)求的局面。
實際上海潛在的購房需求還是比較多，類似新房交易同比上升，具有積極的意義，至少說明市場不悲觀，而且今年上海預(yù)售許可管控有所放松，這都有助于市場交易的反彈和上升。
蟠龍?zhí)斓刂皇巧虾鞘行星橹械囊粋�縮影。近期新開盤的市區(qū)多個樓盤已經(jīng)未開先火。準(zhǔn)備買二套房的張林（化名），把江蘇老家的房子賣掉之后，在寶山看中了大華朗香公園里，銷售人員告訴他由于看中的客戶比較多，需要啟動驗資看房，驗資金額達(dá)100萬元。關(guān)注了很久寶山樓市的張林發(fā)現(xiàn)，一年不到，這個區(qū)域的樓盤大約漲了5000元/平方米左右。
不少最近在看房的客戶反映，上海房價“悄悄地漲了”。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年國慶長假內(nèi)，上海新房成交量達(dá)到近9年最高值，新建商品住宅成交面積13.1萬平方米，而在2019年國慶長假，新房成交量還不到1萬平方米。
從9月開始，上海樓市就進入盧文曦所說的“加速向上”態(tài)勢。易居研究院《2020年9月上海房地產(chǎn)市場報告》顯示， 9月上海新建商品住宅成交面積同比大幅增長40.5%，達(dá)到約110.9萬平方米，環(huán)比增長13.9%。這也是自上海樓市2017年市場降溫以來創(chuàng)下的又一新高。
與此同時，上海新建商品住宅成交均價同樣有所上漲，漲幅為1.0%，至54356元/平方米。
“二手”房也瘋狂
新房走出向上行情，自2018年以后進入平穩(wěn)交易狀態(tài)的上海二手房市場開始出現(xiàn)波動。據(jù)中介人士反映，其位于靜安區(qū)的門店，房東開始出現(xiàn)跳價行為：有二手房源10天不到漲了接近100萬。
二手門店的咨詢量和帶看量激增，相關(guān)數(shù)據(jù)更是表明，9月上海二手房的成交量來到了2017年以來的歷史高位。9月，上海二手住宅成交套數(shù)約為3.1萬套，環(huán)比增長4.2%，同比增長46.8%。截至9月底，上海前9月二手房市場累計成交量同比增長9.9%，增速已回正。
二手房市場是最能反映市場冷暖的。一旦房東跳價現(xiàn)象出現(xiàn)，二手房買家也會出現(xiàn)著急成交的情況。王慧（化名）剛下手買了一套浦東的二手房，她從年初開始留意這個板塊的房價，在9月底發(fā)現(xiàn)二手房價開始上漲，就不再觀望了。她之前有看中一套房源在掛牌后的一周之內(nèi)兩次漲價，一共超過50萬元，而且其他房源也開始調(diào)價。
相比較而言，市中心的“老破小”不如郊區(qū)的二手房升值快。張帆在年初把距離市中心比較近的閔行區(qū)一套“老破小”賣了，單價5萬元/平方米出頭，置換了距離市區(qū)更遠(yuǎn)的一套大房子，大半年下來，他置換的房子單價已經(jīng)超過6萬元/平方米，而此前賣出去的房子價格仍然在5萬多元/平方米，升值潛力立見高下。
實際上，相對新房，上海的二手住宅市場成交更為活躍，二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅比較明顯。
9月成交3.1萬套，創(chuàng)年內(nèi)交易量新高，同時這一流量也回到2016年調(diào)控前的月均水平。二手房成交活躍一方面整個9月周度新增掛牌量保持在1.1萬套以上運行，保證市場有充足房源。另一方面，新房推盤積極，置換買家入市意愿明顯，希望快速達(dá)成交易。隨著成交進一步放大，市場折扣悄悄收縮，以前2、3百萬總價房源還有1-2%的議價空間，但目前多半在1%以內(nèi)。一些千萬以上的高總價房源，折扣尺度也慢慢收回到5%左右。
上海是典型的置換型市場。受政策約束，改善客戶買二套新房時多數(shù)會提前出售首套房。因此，一二手聯(lián)動是上海市場的顯著特征。一般而言，新房成交上漲，二手房市場供應(yīng)量也會走高，供應(yīng)層次也會更為豐富，二手房成交隨之走高。當(dāng)然，今年學(xué)區(qū)政策的調(diào)整也使得部分學(xué)區(qū)房熱度較高。9月至今，個別大型中介機構(gòu)“新增客戶/新增掛牌”指標(biāo)顯著上漲，反映看房客戶量依然較大，二手房整體仍將保持較大熱度。而二手房熱度回升也使得部分中介機構(gòu)調(diào)高了傭金比例。
上海樓市回暖背后
圖 / 圖蟲
上海樓市全面復(fù)蘇，背后可以看到三個原因：一線城市表現(xiàn)活躍；上海“金九銀十”的慣性上漲；上海積累的購房需求。
一個的信號是，今年前三季度全國房企拿地投資快速恢復(fù)，主要三個方面的影響：受疫情影響，上半年貨幣市場寬松及房企債務(wù)融資難度下降、融資成本降低；今年地方政府推出部分優(yōu)質(zhì)地塊，且在穩(wěn)地價的基調(diào)下推地價格相對不高；今年上半年也是房企積極補倉的時間點。房地產(chǎn)投資快速恢復(fù)主要是我國高效的疫情防控措施，房地產(chǎn)開工、施工能夠快速恢復(fù)有直接關(guān)系。
從國家統(tǒng)計局發(fā)布的2020年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，全國樓市環(huán)比出現(xiàn)上漲，但在一些城市調(diào)控干預(yù)下，環(huán)比漲幅是有所收窄的。9月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點。31個二線城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.3個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.5個百分點。
上海已進入慣性上漲通道，具體表現(xiàn)為：9月是傳統(tǒng)銷售季，加上9月也是做三季報的關(guān)鍵時期，因此房企較早開啟營銷活動，整個9月銷售呈現(xiàn)量、價齊升格局。但是7月份后，很多城市開啟調(diào)控，所以在政策干預(yù)下，樓市交易熱情有所降溫。比較典型的是杭州，政策連續(xù)“打補丁”，9月銷售旺季房價指數(shù)環(huán)比持平。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，5月開始，上海月度成交量同比回正，7月，累計成交同比回正。1-9月，商品住宅累計成交612.74萬平米，同比增長11.8%，9月當(dāng)月成交104.85萬平米，僅次于5月，同比增長36.6%。10月1-19日，同策研究院監(jiān)測的商品住宅成交量已突破50萬平米，接近去年10月整月的52.95萬平米。
同策研究院分析師丁垚認(rèn)為，上海疫情之后新房市場復(fù)蘇主要來自于幾個方面，第一也是最為關(guān)鍵的是供應(yīng)放量，上海不缺需求，各層次新房供應(yīng)增加使得客戶選擇面變廣，成交量自然隨之增加。除此之外，前幾個月新房預(yù)售價格的放松與土拍規(guī)則改變使得市場預(yù)期更為樂觀。
上海也并非孤例，此輪回暖中，一線城市表現(xiàn)活躍。新房價格北京、上海、廣州和深圳分別環(huán)比上漲0.3%、0.5%、0.6%和0.4%。二手住宅銷售價格北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、1.0%、0.7%和1.1%。相對新房市場，二手房市場避免限價影響，因此市場交易活躍，房價也順勢上漲。
值得關(guān)注的是，火熱行情下，房企也加速推盤，僅上海來看，三季度的開盤數(shù)量高達(dá)80多個，供應(yīng)房源共計超25000套，已超出上海上半年的供應(yīng)總數(shù)。最核心的原因在于，“三道紅線”對各大房企將產(chǎn)生較為明顯的影響。房企從穩(wěn)定現(xiàn)金流、降低負(fù)債、防范經(jīng)營風(fēng)險等角度出發(fā)，希望加快銷售，以應(yīng)對“三道紅線”所帶來的壓力。
上海房貸放款速度驟降
21世紀(jì)經(jīng)濟報道從三位上海銀行業(yè)人士處了解到，隨著房貸額度趨緊以及即將到來的年末資金面緊張的情況，疊加上近期監(jiān)管要求大型銀行控制房貸規(guī)模，多家大行新增涉房貸款占比降至30%以下，目前上海房貸呈現(xiàn)減速跡象。
上述大行房貸經(jīng)理稱，最近房貸放款速度普遍降到了1-2個月左右，而今年年初比較快的時候差不多能達(dá)到2-3天即可放款。目前行里的說法是沒有額度，但風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)還是參照以往沒變化，只要符合要求均可以貸款，但需要接受較長的放款時間。
“有些二手交易，客戶等著款清交房；有些一手房給的交全款的期限比較短，客戶也會擔(dān)心逾期賠錢，因此還是有很多房貸客戶近期比較焦慮。”房貸經(jīng)理稱。
房貸額度緊張背后，也有監(jiān)管有形之手。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道9月末獨家報道過，有大行收到通知，監(jiān)管機構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模。此外，部分銀行反饋個人按揭貸款額度緊張，已有銀行呼吁客戶辦理房貸提早還款業(yè)務(wù)，以騰挪房貸額度。一位大行人士表示，監(jiān)管層年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例，這一比例或為30%左右，但未見到發(fā)文。
不過，也有專家認(rèn)為，這是年末的正常現(xiàn)象。
上海鏈家研究院資深分析師楊雨蕾對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，銀行政策沒有變化，審批也不存在收緊的情況，只是部分銀行放款的額度有點緊張，放款可能會延緩。這個是每年進入年末都會存在的一個正常現(xiàn)象，并不會影響正常的交易，目前市場供需平衡，政策預(yù)期也比較穩(wěn)定，小的變動因素并不會對整體市場造成影響。
多位市場人士表示，年底的額度緊缺問題比較常見，并且最近房地產(chǎn)市場較為火爆的城市基本都有一些動態(tài)平衡的政策或做法出臺，不單單是上海。
值得關(guān)注的是，今年疫情過后，上海房地產(chǎn)出現(xiàn)了近年罕見的火爆局面。
10月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了《2020年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市房地產(chǎn)市場價格漲幅略有回落，上海樓市“金九”成色十足，新房和二手房交易量同環(huán)比持續(xù)增長，且均創(chuàng)2017年以來的歷史高位。
不過，也有銀行業(yè)人士指出，即便有30%的紅線在，由于監(jiān)管規(guī)定并沒有深入到每家銀行各個區(qū)域的房貸總量統(tǒng)籌，不排除有些銀行會將額度在地區(qū)之間流轉(zhuǎn)，以實現(xiàn)全行總體30%以下的目標(biāo)。
“比如一線城市房貸業(yè)務(wù)賺錢更多，那就收緊東北和西藏的額度，騰挪到上海、深圳等地。即便對上海本地進行總量和增量管控，也可以在楊浦區(qū)、浦東新區(qū)、黃浦區(qū)、嘉定區(qū)之間協(xié)調(diào)。”上述人士稱。
銀行難抑“房貸沖動”
“其實今年最完美的購房時機是4-5月份，然后在6月底之前將所有貸款手續(xù)辦完。”一位城商行人士指出，當(dāng)時在新冠肺炎疫情的沖擊下，普遍對經(jīng)濟悲觀，房子可以挑選的余地大，房價比較低迷，銀行消費貸信用貸業(yè)務(wù)受到打擊，房地產(chǎn)作為商業(yè)貸款的壓艙石的作用明顯。
“銀行一直有多放房貸的沖動，計提風(fēng)險低、經(jīng)營成本低、客戶有房產(chǎn)抵押，特別是一二線城市的分行對房貸業(yè)務(wù)很積極，今年五六月份，房貸審批速度大開綠燈，一周到10天的審批，整個貸款流程一般在兩周之內(nèi)結(jié)束。”上述城商行人士表示，銀行不愿意資金積壓在手中，因此對于購房者和銀行來說，快速放房貸對雙方均有利。
在疫情出現(xiàn)之后，監(jiān)管要求銀行信貸向小微傾斜，最低資金成本可低于4%，有銀行業(yè)人士表示，銀行剛剛轉(zhuǎn)向大規(guī)模做小微業(yè)務(wù)之時，也有很多不成熟的地方，比如4、5月份出現(xiàn)了深圳、杭州等熱點城市房價突然飆漲的現(xiàn)象，其背后不乏客戶經(jīng)理、中介、購房者合謀，通過掛靠小微企業(yè)的模式挪用企業(yè)經(jīng)營貸買房的模式。
此外，銀行的“房貸”沖動也源自其市場壟斷地位。在消費金融領(lǐng)域，銀行業(yè)務(wù)已經(jīng)受到了花唄等互聯(lián)網(wǎng)金融的擠壓，而房貸業(yè)務(wù)有量大、排他性、中低風(fēng)險的優(yōu)勢，互聯(lián)網(wǎng)金融無法介入，因此價格、服務(wù)都缺乏市場競爭。而且客戶一旦與某家銀行有了房貸業(yè)務(wù)的勾連，客戶黏性都會比較大，因此如果后續(xù)營銷跟上，客戶可以發(fā)展成購買基金、理財，使用信用卡等功能的核心客戶。
“雖然監(jiān)管也從宏觀審慎的角度去控制房地產(chǎn)增量，但本質(zhì)上銀行會有沖動去做安全、賺錢的業(yè)務(wù)。”上述城商行人士表示。
本期編輯 陳思
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