撰文|蜜姐&編輯|杰兒
都說錢自然會往賺錢的地方流動，當房企們赴港上市變得不易（詳見《中小房企赴港上市縮影：上坤們還有機會嗎》），分拆物業上市的浪潮還在繼續。
近期，融信中國物業準備加速分拆上市的動向就引發了媒體關注。
又是猛增注冊資本，又是一系列的股權變動，一頓操作猛如虎。
融信中國在著急什么？
01
發成績單的時候，成績好的早就被傳得沸沸揚揚，成績差的常常會拖到最后大家都散了才默默出現。
上市公司發年報的情形也與此類似。
融信中國今年的半年報直到9月底才正式發布。
簡單概括來說，就是一個“難”字，多項財務數據負增長，甚至個別腰斬。
據融信中國半年報披露：
期內，實現營收210.66億元，同比下滑20.85%；
毛利31.4億元，相比2019年同期已腰斬，同比降低50.63%；
溢利16.46億元，同比大幅下挫53.12%；
公司擁有人應占9.08億元，同比減少54.09%；
毛利率為14.9%，同比下跌37.66%；
純利率為7.8%，同比下跌40.91%……
上半年融信中國的營收減少，毛利大幅縮水，負債率卻依然在攀升：其負債比率由2019年12月31日的70%攀升至91%，剔除預收款后的資產負債率為73.8%，已踩“三道紅線”之一。
“三道紅線”蜜姐此前寫過，新來的蜜友可能不清楚，簡單復習下。
就是今年8月底住建部和央行召開了重點房地產企業座談會，傳達了重點房企融資新規，被業內稱為“三道紅線”，即：
1、剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；
2、凈負債率不得大于100%；
3、現金短債比不小于1。
02
從融信中國的發展歷程來看，抓住了房地產行業發展的黃金期，尤其是在最近一輪（2016-2018年）紅火行情中實現了跨越式發展。
融信中國于2003年成立，2016年赴港上市并開始全國布局。
財報顯示，融信中國2015年合約銷售額119.17億元，同比增長33.15%；
2016年合約銷售額246.39億元，同比大增107%；
2017年合約銷售額502.35億元，再次實現翻倍增長，同比增長達103.88%；
2018年合約銷售額破千億達1,218.8億元，同比增長73.35%；
2019年開始降速，全年實現合約銷售額1,413億元，同比增長15.94%。
從2015年的百億銷售額到2018年的千億銷售額，融信中國的狂飆猛進算是激進派房企的一個縮影。
這讓蜜姐想起另一位野心勃勃的房企大佬融創中國。
不過，相比融創中國今年上半年拿地克制（詳見：《上市10年，狂奔的融創中國要去杠桿》），新增貨值大幅降低不同，融信中國雖然也強調要降低負債，要“穩”，但身體卻很誠實地拿地不手軟。
上半年，融信中國新增土地項目21個，新增建筑面積約4.61百萬平方米，地價總成本約292億元，權益拿地約138億元。
而2019年全年其共新增土地項目46個，新增土地儲備約7.3百萬平方米，權益代價約163億元。
兩相對比，實在難以讓人相信方向在轉“穩”了。
克爾瑞的統計數據顯示，今年1-6月，融信新增貨值同比增長約145%，拿地金額同比上漲201%。
而據媒體公開報道，今年8月融信在上海競得兩宗地，溢價率分別高達35.5%和40.55%。
當然，融信拿地大手筆早已業內聞名。
2016年，走向全國布局的融信，在上海灘大放異彩，以110.1億的總價在17家房企、426輪舉牌的慘烈競爭中勝出，拿下了上海靜安某地塊，成為截至2016年，我國土地成交史上最貴單價地王！
該地塊的名義樓板價就高達10萬元/㎡，可售面積樓板價更是達14.3萬元/㎡。
03
彼時，中原地產首席分析師張大偉認為，“這種不理性不健康的拿地行為導致房地產市場后續醞釀巨大風險”。
地王從來都不好當。
今年一地雞毛的閩系房企福晟，也曾是市場上赫赫有名的“拿地王”。
在行情好的時候，加杠桿賭更大換來的是賺得盆滿缽滿，如今卻沒這么容易了。
對于上半年毛利率下滑37.66%，此前融信也曾給出過解釋：
“第一，我們對政府的限價政策理解不完全透徹，當時我們對項目的測算相對滿意，但是最終政府批的限價都遠遠低于我們預期的售價。所以導致這部分中高價地的毛利率偏低。
第二個原因，結轉項目中有一些收購項目，收購項目中有部分在收購節點銷售的部分，這部分的毛利潤例是相對較低的。”
財報披露，2019年融信中國的平均合約售價為每平米21,583元；2020年上半年為每平米23,457元。這個價格應該說并不低，但對限價“理解不完全透徹”的融信中國而言，這樣的價格也不能阻止毛利率的大幅下滑。
融信中國的股價自上市以來，表現平平，合約銷售額破千億兩年后，總市值仍然只有百億出頭，股價最近一年是波動中明顯向下。
當然，上半年融信中國也有表現不錯的地方，比如融資成本微降，一年內到期債務占比也有小幅降低，而拿地方面新增土儲中長三角地區占比達75%，重倉熱點區域和一二線城市，未來房價波動風險相對較小，后勁更足。
但目前來看，今年的壓力不小，加快分拆物業上市不失為明智之舉。
其實，這種做法在房企中還挺普遍的，相比造車、搞機器人、做農業等，物業的生意對房企而言，門檻低、毛利高。
截至2019年底，已有約20家物業管理公司赴港成功上市。
相比不少房企，物業公司的股價表現還算不錯。
據Choice數據顯示，截至今年8月19日，港股32家上市物業管理公司僅7家出現了下跌，年內股價平均上浮68.46%。
受“擴張后遺癥”影響的融信中國，如要分拆物業上市，確實需要加油了，畢竟這一風口還能持續多久，沒人知道。
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今日詞匯：土地溢價率
土地溢價率：土地溢價率=(競拍成交價格-土地成本價)/土地成本價*100%，指土地拍賣所得價格超出實際最大土地成本的比率。土地溢價率越高，拍地房企付出的土地成本越高。
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