文/楊羚強
8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度。傳聞中，房企的新增融資有“三道紅線”，一是剔除預收款后的資產負債率大于70%；二是凈負債率大于100%；三是現金短債比小于1倍。
有好事者據此對百強上市房企的財務指標進行比對，發現能完全不碰三條紅線的只有十二家房企。而按照禹洲集團（01628.HK）8月24日公布的財務數據，公司上述三項指標均遠高于紅線的規定。
特別是在上半年，禹洲集團實現合約銷售人民幣428.50億元，同比大幅增長50.49%；累計合約銷售面積2,609,482平方米，同比上升40.82%，是上半年銷售增速的主流房地產企業之一。
今年的新冠疫情，整個企業界都受到不同程度的影響。但禹洲集團用公司的亮眼業績告訴市場，無論市場環境怎樣的變化，公司都有能力用確定的增長，對抗不確定的變化。而這樣的內房股顯然對經歷了上半年全球金融市場驚濤駭浪的投資者很有吸引力。
多項指標創歷史新高
除了銷售額大幅增長外，禹洲集團的其他財務指標也刷新了集團的歷史紀錄。
營業收入140億元人民幣，同比增長20.4%，核心利潤也達到了15.3億元人民幣，同比有 10%的提升。凈負債率由上年同期的73%大幅下降至64%，并較2019年底下降1.92個百分點。融資成本方面，禹洲集團上半年的加權平均融資成本為7.22%，繼續維持在行業合理水平。與此同時，禹洲集團還對債務做了合理的管理，將境外美元債的加權平均年限由去年底的3.2年延長至今年上半年的3.3年，優于同業水平。
此外，禹洲持有現金規模進一步上升，充沛的現金流，也為禹洲應對經濟以及行業波動做好充足準備。至報告期末，禹洲集團現金及現金等價物、受限制現金及初始期限超過3個月的無抵押定期存款為人民幣429.68億元，較2019年12月31日的人民幣355.11億元進一步上升21%。現金短債比達2.49倍（將境內公司債券按照到期日來計），足以覆蓋短期債務。同時，禹洲集團于上半年的并表回款率約90%，流動性非常充裕。
禹洲集團創始人、董事局主席林龍安說，禹洲集團把握住時機，通過招拍掛、收并購和產業拿地等多元化方式補充土儲。截至八月份，拿下了15幅優質地塊，全部位于一二線核心城市，總貨值達到了700億元人民幣。下半年預期將推出可售貨值1158億元人民幣，同比增加45%，其中超過89%位于一二線城市或準二線城市，實現千億目標的底氣很足。
精準和前瞻布局：確保銷售迅速恢復
今年截至八月，房地產行業其實遇到了兩個“黑天鵝”。除了眾所周知的新冠疫情外，信托融資也在收緊。
“長三角地區恢復迅速，一二線城市保持堅挺，這兩個因素疊加，恰恰驗證了禹洲的前瞻性和精準布局，所以我們的銷售恢復引領了整個行業。”林龍安分析認為。
禹洲集團高級副總裁、CFO邱于賡進一步透露，在禹洲集團今年上半年的業績中，長三角都市圈銷售貢獻268億元人民幣，占總合約銷售約62%，表現非常亮眼。邱于賡以蘇州為例，進駐蘇州不到三年的時間，單城銷售就突破了一百億銷售規模，成為禹洲第一家百億銷售的城市公司。長三角的另一重鎮—— 合肥也非常有可能成為突破百億銷售的公司。
禹洲集團副總裁張巖進一步補充說，自疫情之后4-6月份以來，一線和二線城市復蘇超過預期，據統計機構的數字，4月份以來一線城市整體環比成交上升高達45%，二線城市環比成交上升48%，比如上海，上升增長了60%，北京廣州也超過50%。這樣也得說一下禹洲庫存的布局，禹洲在2019 年新增了35塊地，也是今年銷售的主力。占到其中95%地塊都在一線和二線的省會級城市，以及準二線城市。基本上在上海，合肥，南京，蘇州，無錫，杭州等地。
林龍安說，除了布局的前瞻和精準外，禹洲緊抓市場恢復窗口期，加大推盤力度，創新營銷模式，也是上半年取得行業領先增長和銷售完成率的關鍵。
根據張巖的介紹，禹洲的銷售團隊有1/3是自銷團隊，另外兩支是最優秀的當地的代理公司，三家同場競技 PK，這樣能使銷售團隊達到最優的配置。這也是禹洲能實現疫情之下，銷售創新高的一個重要因素。
強勁現金流：有能力應付各種意外
除了凈負債率大幅下降，現金大幅增加外，禹洲集團其他的財務指標實現了明顯提升。上半年擔保總額約為人民幣79億元，較2019年底的約人民幣124億元下降36%。
今年，禹洲積極開拓新的融資渠道。在今年上半年，禹洲推出了"綠色融資框架" ，并由全球領先的ESG評級專家Sustainalytics對框架提供綠色認證及獨立第二方意見。基于資本市場對禹洲綠色發展的肯定，公司擇機于8月5日成功定價了3億美元6年期綠色債券，成為為數不多的有實力在國際市場上發行綠色債券的中資企業。
融資成本自2018年以來得到了有效控制，今年上半年控制在7.22%的水平。加權平均債務年限也有所延長，較2019年底的的3.2年延長至3.3年，在可比同業中是最長的。“我們在上半年緊抓回款，嚴控負債，使得現金儲備較為充裕。”邱于賡在業績會上說。
截止到上半年，集團的現金約為人民幣430億元，較去年底約人民幣355億元，有了超過20%的提升。另外值得一提的是，上半年的并表回款率達到了90%的水平，表現非常不錯。
林龍安說，禹洲集團目前扣除預售款后的負債率只有64%，抗風險能力以及潛在的增長能力比較強。對下半年融資各方面的關口，可能會有所嚴格。因此，禹洲拿地會更加謹慎，會在嚴控負債率的情況下，以銷售回款作為拿地的主要資金來源。
對禹洲集團通過中期業績報所反映的強勁現金流，海外投行多加以肯定。摩根大通在研報中指出，禹洲的債務結構持續改善，2020年下半年銷售增長將維持強勁勢頭，物管業務分拆將釋放潛在價值，維持禹洲“增持”評級，目標價5.5港元。花旗則指出禹洲今年上半年新增土儲貨值超過700億，總土地儲備對應貨值超過4143億元，足夠未來三四年發展，加上派息比例高達36.65%，股息率超過11%，因此估值非常有吸引力。
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