自上周調控升級之后，昨天南京又調整了搖號方式，堪稱“史上最燒腦搖號”。
一場開盤四輪搖號，搖號對象是人才、無房家庭（南京戶籍）、普通購房人。
搖號規則如下圖：
搖中概率是多少？由于本人數學已經還給老師，所以我替大家找了一下大神的算法。
根據真有好房南京估算，以50個人才+100個無房家庭+100個普通人，搖100套房為例。
第1輪搖號：50個人才選出30套房，剩下20個人才進入第三輪搖號；
第2輪搖號：100個無房家庭，搖出30個人，進入第四輪；
第3輪搖號：沒搖中的20個人才+沒搖中的70個無房+100個普通人，搖出40個人，進入第四輪；
第4輪搖號：第二輪搖出的30個人+第三輪搖出的40人，搖出剩余70套房。
圖源真有好房南京
整體算下來，能買到房的人，大致如下：
34位人才，中簽率68%；
45位無房家庭，中簽率45%；
21位普通購房者，中簽率21%。
可見，人才和無房家庭買到房的概率，還是高于普通人，而這次調整也可以說是為上周的政策打補丁，也會影響到南京買房人。
那么，目前南京樓市是什么情況？南京，還值得買(300785,股吧)嗎？
.01
先來看看今年上半年，南京新房市場的整體情況。
據南京我愛我家(000560,股吧)研究院數據顯示，今年上半年，南京新房成交量為34498套，同比上漲28.9%，其中2月遭遇“腰斬”后逐步回升，5月達到上半年峰值，6月有所回落，但仍在今年高位。
成交價方面，上半年南京新房成交均價為28927元/㎡，環比上漲3.3%，同比上漲4.8%，從近一年來看，新房價格都在保持微漲。
從成交量和成交價來看，南京新房市場確實不錯，對吧？
但是，整體的數據是被平均后得出來的，并不能反映市場的真實冷熱情況。
實際上，據我了解，南京新房市場分化還是挺嚴重的。
首先，樓盤熱銷確實存在，主要集中在江北核心區、燕子磯、河西等熱門板塊，占了今年上半年成交量的大頭。
原因主要有三：一個是價格倒掛，一個是區域好且房源供應不足，一個是樓盤自身品質夠好。
例如，6月1日，南京首個“萬人搖”項目，江北核心區江畔都會上城開盤，價格倒掛3000-5000元/㎡，11890人搶223套房，4小時全部售罄，中簽率僅1.7%。
而聽南京業內的朋友說，這類價格倒掛明顯的熱盤，投資客還是挺多的。
江畔都會上城開盤現場
5月，燕子磯的仁恒公園世紀首開，最高銷售均價達到40888元/㎡，這是燕子磯首次出現“4字頭”均價，也同樣當天售罄。
你看，只要品質好，再貴也能賣得火。
仁恒公園世紀開盤現場
一邊是火焰，一邊是海水。
在今年上半年的258次開盤中，售罄和基本售罄只有47次，僅占18.5%。
在谷里、祿口、青龍山、龍潭等冷門板塊，更多樓盤面臨的是去化壓力大，降價賣房，甚至開盤直接上分銷的窘況。
例如，江寧谷里的中建煙嵐府，5月31日開盤，推出102套房，均價2.1萬/㎡左右，到現在快2個月了，才賣出去12套，去化率才11%。
賣不動的原因，就是價格超過了2萬/㎡，比放風價還高，而且還開挖地下室，部分單位單價高達2.5萬/㎡，加上交標也普通，當然沒人買單。
如果看看周邊二手房，價格也比該項目低，精裝次新房還不到2萬/㎡，性價比一目了然。
而在南京周邊的句容寶華，碧桂園大學印象三期首開，精裝新房9800元/㎡，相比2017年成交樓面價9541元/㎡，才貴了259元/㎡，算上精裝費，簡直虧得一塌糊涂。
就算是曾賣到1.6萬/㎡的二期，如今也降到1.1萬/㎡，直降5000元/㎡。
圖源金剛石數據
據了解，目前南京新房主流價格在3萬+左右，所以不要以為房子便宜就能賣出去，如今的購房者可不傻。
所以我的判斷是，下半年南京樓市還是會出現兩極分化，熱門板塊的優質盤繼續搶手，冷門區域的樓盤去化仍然艱難，開發商也會繼續采取降價促銷的手段賣房。
當然，如果熱門板塊太過火，還傳導到周邊其他板塊大漲，一定會迎來調控升級，如果總體穩定，調控也就先保持現狀，歇一歇。
.02
再來看看更能反映真實情況的二手房市場。
根據南京我愛我家研究院數據顯示，雖然有疫情影響，但南京二手房今年上半年成交了51973套，同比上漲32.2%，成交量也是近3年高位，整體上是升溫的。
其中，外地客群占比63.3%，35.1%來自江蘇省內，28.2%來自外省，而南京本地人僅占36.7%。
而成交價也環比上漲6.8%，達到33794元/㎡，其中很大一部分是學區房拉高了市場價格。
例如，鼓樓濱江的世茂外灘新城，由于學區落地，6月底成交的一套140㎡二手房，總價722萬，單價高達5.1萬/㎡，3天就賣出去了。
相比一年前同類戶型的房源，單價漲幅接近1萬/㎡，總價漲幅超過100萬。
而這樣的例子還有很多，例如長江峰景、百合華府等小區，在學區確定后，房價都有很大漲幅，就連老社區張家圩，掛牌價也超過6萬/㎡，61平二房單位也要380萬。
這就說明核心區的房子，尤其是學區房，就是城市的優質資產。
當然，南京二手房市場的B面，我們也要看到。
據鏈家數據顯示，目前南京二手房掛牌量達到94386套，年初才7.5萬套，半年已增加近2萬套。
其中，有不少樓盤的二手房，幾乎沒漲價，如果按照“不漲就是跌”原則，很多業主也是虧慘了。
例如，位于板橋的和昌灣景，毛坯房2017年就要搖號買，均價也達到了2.1萬/㎡左右。
如今3年過去了，二手房均價才23753元/㎡，而最近成交價也就2.4萬/㎡左右，如果算上稅費，幾乎沒漲，業主可能還要倒貼。
江寧的銀城藍溪郡，一套78㎡的房源，7月成交總價為178萬，單價2.2萬/㎡，相比兩年前相同面積的成交房源，價格相差無幾。
而帶看中介告訴我，房價之所以沒太大波動，主要還是因為板塊還處于規劃建設當中，目前交通、商業、醫療等配套還不完善。
總體而言，據我了解到的情況，目前南京二手房市場同樣存在兩極分化的現象，熱門區域的房源依然搶手，特別是學區房，不少業主甚至抱團漲價。
與此同時，在供應量大且冷門區域，大批房源依然掛著，賣不出去，價格變動也不大，有一定的議價空間。
我預計，隨著新政的落實和掛牌量的增加，二手房價格會慢慢向新房價格靠攏，達到平衡，而買方市場的痕跡也會慢慢顯現出來。
.03
南京，還值得買嗎？
說起南京，作為全國GDP第二大省江蘇的省會，它的尷尬程度，一點也不亞于濟南。
2019年GDP連全國前十都沒進，排在了第11位，而且還被蘇州壓在了頭上，你說這關系是不是挺像濟南和青島的？
但是，從今年上半年GDP來看，南京終于迎來高光時刻。
上半年，南京以6612.35億元，首次擠進全國前十，排在了第9名。
圖源搜狐城市
而這背后，主要跟南京復工復產的速度，以及產業結構有關。
早在2月8日，當全國各地還在一陣忙亂中，南京第一時間便出臺了“寧惠十條”，將支持中小企業復工復產提上日程。
與此同時，南京的支柱產業主要是電子、鋼鐵、化工等傳統制造業，而這些產業又以國企和大型企業為主，所受的影響沒有以民營經濟為主的制造業那么大。
所以，上半年南京復工復產的速度是相當快的，也為經濟發展按下了加速鍵。
另一方面，作為江蘇的省會，還是副省級城市，南京得到的政策傾斜也不少。
中央層面，早在2016年的《長三角城市群發展規劃》中，南京就被定位為長三角唯一的“特大城市”，與杭州、合肥根本不在同一個LEVEL。
而《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》以及《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》，也重點提到要打造南京都市圈，南京要當好次區域發展的領頭羊。
省內層面，江蘇也在不斷提高南京的首位度，例如建設國家級江北新區，加大對南京的城建投資力度，每年規模超過8000億。
同時鐵路交通網也在不斷完善，未來能把江蘇各市和安徽大部分城市收入囊中。
第三，南京也是全國著名的“大學城”，211大學有8所，985大學有2所，幾乎占了全省的大部分，比武漢和西安都要牛，不少專業還排名全國第一。
這就意味著，南京壓根兒不缺人才，畢竟在校生數量能排到全國第五，單是南京大學，就有50%的畢業生會留在南京工作。
而且中國（南京）軟件谷、蘇寧易購(002024,股吧)，還有各類生命健康產業的園區，也足夠容納大批的人才。更何況，還有寬松的人才政策。
綜合而言，南京不僅有國家支持，而且自身也相當努力，長期來看，還是有不少的紅利可吃。
.04
最后，說幾點買房建議吧。
1、剛需趁早上車，首選核心區。
新政出來之后，相當一部分人是失去購房資格的，而且搖號規則改變后，人才和無房家庭買房中簽率提升不少，這是一個天賜良機。
所以，遇到核心區價格倒掛明顯的新盤，一定要參與搖號，何況核心區新房價格之后會漲，越早上車越好。
2、珍惜房票，二手房請慎選。
接下來，南京二手房掛牌量會越來大，畢竟有2套房的家庭，想再買就必須賣掉一套。
而且區域分化明顯，有人抱團喊漲，有人降價賣房，很多看不清的人怕政策有變就會恐慌入市。
所以，一定要看自己的需求，珍惜手上的房票，選擇自己最喜歡的房子，能砍價盡量砍價，若非自住冷門區域慎碰。
3、買房關注通勤半徑，賣房請盡快且拿出誠意。
剛需們如果確實搖不到號又急著買房，可以關注通勤半徑內，價格還不太貴的房子，最好選在有學區、交通等利好的板塊。
而對于投資客來說，無論是手里拿著核心區的房子，還是其他區域的房子，要賣就盡早賣吧，價格最好也誠意一點，別總吊著來賣，畢竟大家好才是真的好。
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