經(jīng)歷了”黑天鵝”事件 新城控股被貼上了“能抗風險”標簽

　　這兩年的全球經(jīng)濟，“黑天鵝”事件層出不窮。從中美貿(mào)易戰(zhàn)，到新冠肺炎，再到油價暴跌，美股多次熔斷，每一次都給投資者帶來巨大的損失。變得越來越保守的投資者，開始尋求那些更有能力抗風險的上市企業(yè)，作為投資標的。而在A股市場，有一家上市房地產(chǎn)企業(yè)被認為具備了極強的抗風險能力。

　　這家企業(yè)的名字，叫做新城控股(601155,股吧)（SH601155）。去年7月，這家企業(yè)曾經(jīng)經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)少有的“黑天鵝”事件。但僅僅不到一年時間，就已經(jīng)逐步恢復到之前的水平。而且，新增項目土儲質(zhì)量變得更高，公司的凈負債率也已經(jīng)降低至行業(yè)最低，雪球的一位用戶在今年三四月份曾對新城控股旗下商場進行調(diào)研，發(fā)現(xiàn)出租率僅僅只有4%的下降。連新冠疫情都打不垮的新城控股，顯然比其他上市企業(yè)有更強的應對復雜多變的經(jīng)濟環(huán)境的能力。

　　“黑天鵝“事件后快速恢復

　　去年七月，新城控股曾遭遇了導致股債雙殺，股價連續(xù)多日跌停的“黑天鵝事件“。當時，傳言滿天飛，公司三季度的融資規(guī)模也較去年上半年有所減少，加上公司賣出了一部分項目股權(quán)，當時輿論都不太看好新城控股的發(fā)展前景。

　　然而，出人意料的是，新城控股很快從類似“珍珠港股事件“那樣的巨大打擊中恢復，用不到一年的時間，就把戰(zhàn)斗力恢復到事件發(fā)生之前。

　　今年5月和訊房產(chǎn)曾根據(jù)2019年年報，對A股和H股上市的百強房地產(chǎn)企業(yè)圍繞單項及綜合財務指標進行排序，結(jié)果在財務健康、經(jīng)營能力、運營效率、凈資產(chǎn)負債率等方面，新城控股均排名三甲以內(nèi)，而在有息負債增速等負面評價指標上，則靠末尾，大多數(shù)排名都要好于往年。

　　尤其是新城2019年的凈負債率只有16%，這就為公司在今年擴大直接融資規(guī)模創(chuàng)造了重要條件，并因此獲得了更多更低成本融資的渠道。

　　3月4日，新城曾經(jīng)發(fā)布公告，新增融資規(guī)模不超過等額300億元（含境外等值外幣），成為新城控股自B轉(zhuǎn)A以來最大的直接融資額度。

　　當月，新城曾發(fā)行一筆6億元的公司債券，最終發(fā)行票面利率僅5.1%。而根據(jù)克而瑞對80家房地產(chǎn)企業(yè)的融資監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)行業(yè)平均融資成本已經(jīng)達到7.47%。

　　除了凈負債率得到改善，低成本融資渠道大面積拓寬外，新城的現(xiàn)金流也有非常不錯的改善。新城控股的母公司經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額由去年同期的流出21.94億元，減少為流出7.04億元。

　　財務質(zhì)量的改善，為公司今年在疫情爆發(fā)后，在土地市場“抄底“多幅優(yōu)質(zhì)地塊創(chuàng)造了機會。

　　加碼投資端：大規(guī)模補倉優(yōu)質(zhì)土儲

　　克而瑞的統(tǒng)計顯示，新城在今年前5月新增土儲累計貨值達到793.5億元，位列榜單的前十強。

　　受新冠疫情影響，今年房地產(chǎn)企業(yè)的拿地普遍偏向保守。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計,今年1-4月百強房企整體拿地銷售比為0.35，回升至2019年均值。值得一提的是，新城控股前四月拿地銷售比為0.41，超過行業(yè)平均水平，可見其整體投資力度在加碼。

　　克而瑞榜單分析指出，新城控股投拓節(jié)奏加快且拿地更偏好核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊，因此新增貨值增長顯著；同時，投資金額穩(wěn)步增長與其近期聚焦一二線策略密切相關(guān)，例如4月份接連在北京、蘇州、天津等重點一二線城市拿地。

　　此后的5月，新城又在上海、天津、蘇州等重點城市進一步增加了土儲。和去年同期相比，上述土儲的質(zhì)量更高。

　　克而瑞榜單還指出，整體而言，前4月部分新增土儲仍然能夠在今年形成有效的貨值補充。因此，對于目前拿地較為積極、拿地力度較大的公司例如新城控股而言，在保證去化率的情況下，充足的新增土地儲備將進一步有力支撐其全年業(yè)績。

　　興業(yè)證券(601377,股吧)最新研報指出，從4月份經(jīng)營表現(xiàn)來看，新城控股的銷售持續(xù)恢復，拿地力度大幅提升，4月拿地金額占銷售金額的比重為81.0%，單月投資力度明顯加強。該研報還指出，公司凈負債率大幅下降，在手現(xiàn)金充裕。截至一季度末，持有貨幣資金為528.6億元，遠高于一年內(nèi)到期的有息負債250.3億元，短期償債倍數(shù)為2.1倍。4月公司還成功發(fā)行5億元半年期公司債，票面利率為4.28%。充裕的現(xiàn)金和暢通的融資渠道，將為新城控股后續(xù)在土地市場的投資動作提供堅實保障。

　　投資者：股價太過被低估

　　去年7月以后，新城控股新任董事長王曉松帶領(lǐng)新城從現(xiàn)金流、戰(zhàn)略布局方面入手，調(diào)整修復，并提出未來長期收益主要來自商業(yè)。逐漸將新城控股的運營帶回正軌。

　　一些長線型的投資者開始長期戰(zhàn)略持有新城控股。比如，今年一季度，新城控股的“十大流通股東名單”上，新進了“前海人壽保險股份有限公司-分紅保險產(chǎn)品華泰組合”。

　　雪球上，認為新城股價低于實際價值的聲音也多了起來。有投資者在新冠疫情發(fā)生后，主動調(diào)研了新城控股旗下的吾悅廣場，發(fā)現(xiàn)出租率并未受到影響，依然能達到95%。有人由此提出公司的估值，應該以華潤置地、龍湖集團這些持有大量物業(yè)的綜合型房地產(chǎn)企業(yè)來對標衡量。

　　這位投資者提到了美國的西蒙地產(chǎn)，認為新城的對標物應該是這樣的企業(yè)。以華潤置地和龍湖集團的經(jīng)驗看，當公司的凈利潤達到200億時，PE值可以達到10倍。

　　“而新城今年會達到170億左右，明年就會達到200億左右凈利，我想市場早晚會糾偏，對它的估值體系的標準。”上述投資者說。

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