小產(chǎn)權(quán)房可以買嗎？

　　日前，自然資源部下發(fā)了《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》，強調(diào)：

　　1、2020年底基本完成宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作。

　　2、小產(chǎn)權(quán)房等不能通過登記將違法用地合法化。

　　5月18日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布文件，里面也提到，集體所有土地上開發(fā)的商品住房，一律不予確權(quán)登記。

　　對此，廣州市規(guī)劃和自然資源局還在它們的官網(wǎng)上刊發(fā)信息時報標(biāo)題為《廣州明確“小產(chǎn)權(quán)房”一律不予確權(quán)登記》的文章，當(dāng)中傳遞的信號是小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正希望渺茫。

　　小產(chǎn)權(quán)房是區(qū)別于大產(chǎn)權(quán)房而得來的，大產(chǎn)權(quán)房有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房沒有“五證”（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證）。

　　我國的土地性質(zhì)分為兩種，一是國有土地，二是集體土地。國有土地上建起來的房子要納繳土地出讓金，一般占房子總價的60%-70%。也就是說國有土地上建起來的房子都是有證的、有產(chǎn)權(quán)的，比如商務(wù)公寓、住宅、寫字樓等。城市里的土地主要是國有土地，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地主要是集體土地。

　　在集體土地上建起來的房子也分為兩種，一是宅基地，二是小產(chǎn)權(quán)房。很多人不明白小產(chǎn)權(quán)房的概念，總把合法的宅基地和不合規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房搞混。其實，只要是在集體土地讓建起來的房子，如果不是宅基地房，那就是小產(chǎn)權(quán)房。

　　如果要擁有宅基地，首先要擁有農(nóng)村戶口，其次是符合“一戶一宅”的規(guī)定。比如你在戶口農(nóng)村，那么按照規(guī)定你的戶口家庭享有一個宅基地的資格權(quán)、使用權(quán)。但是如果你在家里旁邊的一塊空地上再建起另一套房子，那么就屬于小產(chǎn)權(quán)房了，因為已經(jīng)變成了“一戶兩宅”。

　　反過來，你是城市戶口，無論你在農(nóng)村集體土地還是城市集體土地上買的房子都屬于小產(chǎn)權(quán)房。

　　小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險？

　　由于小產(chǎn)權(quán)房證明只有鄉(xiāng)一級政府和村級頒發(fā)的，沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。因此最大的風(fēng)險就是不受法律保護。當(dāng)拆遷的時候你可能得不到補償或者補償金額極低，當(dāng)與城市規(guī)劃有沖突時還可能被拆除。其次，小產(chǎn)權(quán)房無房產(chǎn)證，也就意味著不能辦理貸款，你買這類的房子只能全款或向親戚借。此外，由于無房產(chǎn)證，小房產(chǎn)權(quán)能否繼承也存在疑問。

　　所以并不建議大家購買小產(chǎn)權(quán)房，因為這有點像賭博，萬一輸了呢？

　　當(dāng)然，很多人熱衷小產(chǎn)權(quán)房一大原因是因為便宜，因為不用繳納土地出讓金，房價一般比正常的商品房低50%左右。此外，大家還希望有朝一日小產(chǎn)權(quán)房能合法轉(zhuǎn)正，從而獲得巨大的溢價空間。但現(xiàn)在看來機會渺茫。

　　對于小產(chǎn)權(quán)房，接下來將會直接面對一大問題，那就是房地產(chǎn)稅的開征。我國目前只有房產(chǎn)稅，沒有房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅不同，房地產(chǎn)稅不僅要對房屋征稅，還要對房屋下面的土地征稅。而房產(chǎn)稅只對房屋征稅，不涉及土地。按照計劃，我國的房地產(chǎn)稅開征只是時間問題。房地產(chǎn)稅開征后，要不要對小產(chǎn)權(quán)房征稅？

　　如果只對商品房征稅，小產(chǎn)權(quán)房不征，那么在房子普遍征稅的情況下，小產(chǎn)權(quán)房額外獲得“免征”會不會不公平？如果對小產(chǎn)權(quán)房征稅，那么是不是已經(jīng)點認(rèn)了它的合法存在？

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