特別研報 | 房企溫州投資加碼，城市發展前景可期

　　導  語品牌房企投資持續加碼，既是逆勢補倉的需要，也是對溫州市場的長期看好。

　　◎  作者 / 謝楊春 吳嘉茗

　　在疫情導致地塊暫停或延遲出讓，以及銷售下滑市場信心頻頻受挫之下，全國土地市場成交保持低位運行。但溫州土地市場卻量價齊升，走出“獨立行情”，成為百強房企拿地建面最多的三四線。品牌房企投資持續加碼，既是逆勢補倉的需要，也是對溫州市場的長期看好。

　　01一季度土地成交近五年新高本土房企持續深耕

　　CRIC數據顯示，截止至3月16日溫州共成交經營性用地50幅，總價達239.72億元，創近五年一季度拿地金額新高，較2019年一季度增長28%。地塊出讓平均溢價率達22.56%，高于全國平均溢價率近10個百分點，土地投資熱度可見一斑。

　　從拿地企業看，主要以區域深耕的浙系房企為主。拿地金額來看，龍湖以43.8億元暫居第一，其次本地房企德信、綠城分別以39.5億和25.4億元位列第2、3位，此外世茂、眾安、榮安、華鴻嘉信等企業拿地金額都在10億元左右，7家品牌房企拿地金額之和已超過150億。 雖然品牌房企拿地積極，且不少地塊以最高限價成交，溢價率達到30%左右，但實際上地塊風險可控，德信、世茂、旭輝拿地價格僅有周邊市場均價的0.3左右，企業仍有一定的盈利空間。

　　02經濟、房地產基本面支撐+補倉需求促使房企加碼投資

　　1）房企大本營補倉需求強烈，溫州經濟發展領先成首選

　　如上所述，投資加碼的房企多數來自于區域深耕的浙系企業。例如眾安、德信2019年的銷售中有9成以上來自浙江省內，已經開始全國化進程的中梁也有25%的銷售位于浙江。

　　截止至2019年上半年，中梁在浙江的土儲占比為19%，德信、眾安的浙江土儲占比分別為77%和70%，土儲的占比均小于銷售占比。所以，在疫情導致市場停滯1多月之后，積極補倉大本營對企業銷售有著較大的保障作用。

　　縱向對比來看，溫州成為房企補倉的首選，一方面是在疫情期間供地較多；另一方面經濟基本面尚佳。浙江三四線城市中溫州的GDP水平連年位居第一，且增速達到8.2%，高于全國平均水平2個百分點。

　　此外溫州還受到長三角一體化的利好，加之2019年末頒布的“優秀本科生買房7折，租房3折”強力人才新政，短期城市風險仍然可控。

　　2）市場量價齊升、地價房價比處合理區間支撐企業加碼布局 首先，近三年溫州市場總體保持量價齊升的態勢，市場供求逐步趨于平衡。2019年商品住宅成交847萬平方米，同比增長14%，為近5年新高。相較2017年1.39供大于求的市場格局而言，當前市場供需相對均衡。 其次，房價持續回暖也是支撐房企拿地的信心來源之一。實際上，溫州自市場泡沫破裂以來，房價下跌之后仍未恢復到最高點。但近三年房價處于持續攀升的態勢，2019年商品住宅均價為17340元/平方米，同比增長7%。隨著經濟逐步復蘇，市場供求平衡，房價上漲潛力仍在。 最后，地價房價比整體保持合理區間。近三年溫州平均地價維持在6000-7000元/平方米左右，絕對值高于絕大多數三四線，但地價房價比在0.4左右，尚處安全區間內。

　　03三四線城市發展前景中溫州位列TOP3長期市場潛力仍較大

　　就cric城市投資前景TOP50城市而言，溫州各項指標均排在靠前位置，發展前景依舊可期。

　　其中，人口規模指標表現明顯靠前，2018年末溫州常住人口達到925萬人，位列16。此外，在新經濟這一項指標中，溫州同樣表現活躍，外賣繁榮度位列16，咖啡店數量位列22。新經濟的繁榮一定程度上反應了城市具備較強的經濟活力，產業更加“年輕化”，未來發展空間巨大。在硬實力資源稟賦上，無論是經濟總量、還是第三產業占比、或是衛生醫療等基礎設施上，溫州也絕對領先大部分三四線城市。

　　整體而言，各項指標綜合來看溫州位列24位，且超過濟南、南寧等二線省會城市。在三四線城市中僅次于東莞和佛山，長期市場發展動力依舊強勁。

　　市場競爭格局方面，2019年溫州商品住宅成交總量近850萬平方米，TOP10企業成交建面占總建面的27.74%， TOP20共占43.24%，百強銷售占8成左右；對比同為熱度較高的三四線城市佛山來看，佛山2019年銷售TOP10企業的銷售建面占比達到45%，百強銷售建面占比達到82%，可見溫州市場集中度和市占率仍有進一步提高的空間。

　　綜合而言，溫州土地市場得以高熱度運行的原因有二：一是本土房企和已進駐房企均有補倉需求，以進一步搶占市場份額；二是溫州樓市和城市基本面長期看來穩中向好，未來投資前景明朗。

　　短期，在疫情疊加三四線棚改退潮后市場下滑的風險不容小覷，但從長遠而言，無論是經濟發展還是房地產基本面來看，城市發展可期。

　　排版丨CiCi

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