美國商業地產：另一個即將引發“金融海嘯”的定時炸彈

　　雖然有許多人對于2008年的美國次貸危機略知一二，但至今不斷膨脹的金融泡沫清晰地說明了一個道理：對于歷史的教訓，人類永遠只是哀之而不鑒之。

　　Real Investment Advice分析師Jesse Colombo近期發文表示，當前美國有許多的泡沫已經到了崩潰的邊緣，其中商業地產就是一個典型但又不為人所熟知的例子。

　　Colombo指出，造成這一切的罪魁禍首正是美聯儲自次貸危機后長期維持的極端貨幣環境，在長達7年的時間里采取接近零利率的政策。商業地產正是這種對于利率環境高度敏感的行業，在低利率時收益并在高利率環境下茍延殘喘。

　　（極端低利率環境造成了今天的諸多問題，來源：RIA、圣路易斯聯儲）

　　除了低利率政策以外，美聯儲還采取了諸如量化寬松這樣的非傳統貨幣政策，2008至2014年期間一共向美國金融市場投入了3.5萬億美元的流動性。

　　在實施量化寬松政策的同時，美聯儲還會通過購買債券和其他資產的方式壓低利率并提振資產價格。下圖也顯示了2008年以后美聯儲資產負債表長期增長的情況。

　�。�美聯儲資產負債表在寬松周期變化情況，來源：RIA、圣路易斯聯儲）

　　越吹越大的商業地產泡沫

　　在美聯儲的“大水漫灌”下，能叫的上名字的資產全部“雞犬升天”，商業地產更是如此，自2009年低點以來累計上漲已經超過111%。許多人或許并不知道2004-2008年期間，美國的商業地產和住宅一樣經歷了泡沫積累到破裂的時期，累計上漲了66%并在危機中跌去40%的價值。

　　隨著最近一輪美國商業地產滾起了更大的泡沫（111% vs 66%），可以說當前的泡沫破裂要比2008年時更加嚴重。

　　(美國商業地產指數，來源：RIA、GreenStreet Advisors)

　　和許多泡沫一樣，美國商業地產的泡沫也是在低利率環境下通過信貸端不斷積累起來的，自2012年以來，美國的銀行商業地產貸款總量累計上升了7000億美元，或者說增加了50%。

　�。�美國商業地產貸款總額，來源：RIA、美聯儲）

　　打對折？可能還不止

　　Jesse Colombo指出，和上一次美國商業地產泡沫類似，MSCI美國房地產投資信托指數（MSCI U.S. REIT Index）在當前的泡沫周期里已經翻了四倍。REITs或者房地產信托指的是擁有可產生收入房產的上市公司，是追蹤商業地產行業表現的一種方式。

　　在2008年的次貸危機中，該指數跌去了接近75%的價值，如今類似的一幕很有可能再度上演。

（MSCI REITs指數，來源：RIA、MSCI）

　　同時，過去20年里美國商業地產價格上漲的幅度遠快于租金的上漲速度，這也使得房屋的資本回報率持續降低。房屋的資本回報率指的是房屋價格與租金價格的比率，這個比值走低意味著房產價格出現了過多的泡沫，后續有回調的風險。而當前的美國商業地產資本回報率甚至比2007年上一輪泡沫低點還要更低。

　　誰來戳破商業地產泡沫？

　　Jesse Colombo指出，最有可能戳破美國商業地產泡沫的，正是在這一輪泡沫中膨脹起來的獨角獸公司。在次貸危機后，許多科技初創公司如雨后春筍般涌現出來，現在估值超過10億美元的獨角獸企業已經超過了300家。

　　（2007年以來全球風投超過1億美元的案例數量，來源：Crunch Base）

　　Jesse Colombo表示，隨著越來越多的投資人對“只會燒錢”的初創企業不再感興趣，會有數量龐大的企業逐漸衰敗并被淘汰，由此將會引發美國商業地產泡沫的破滅。

　　根據瑞銀的數據，美國零售業自2017年以來關店數量已經達到15000，到2026年底前還會再關掉75000家店鋪。在加上過去十年里爆炸式發展的餐飲行業也到了下行周期。越來越多的投資人會意識到當前的高價格是不可持續的，最終會催生一場比2008年更兇殘的泡沫破滅潮。

    本文首發于微信公眾號：WEEX一起交易。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。