皇庭國際：旗艦單店年客流逾2000萬 商管上市公司初露崢嶸

　  在競爭激烈的商業地產領域，一家非地產公司如何能夠切入進來，并成為商業不動產運營上市公司中的頭部企業？深圳一家上市公司自2013年開發運營商業不動產項目以來，有望在這一領域躋身第一陣營。

　　“目前國內上市公司中做商業不動產運營的上市公司很少，而且商業地產的行業集中度依然偏低，這給公司帶來了很大的市場空間。”深圳市皇庭國際(000056)企業股份有限公司（下簡稱“皇庭國際”）董秘、皇庭國際旗下商業管理公司皇庭戴維斯商業CEO曹劍日前在接受媒體采訪時說。曹劍有理由對皇庭國際的商業未來抱有信心，這家公司的首個高端購物中心項目深圳皇庭廣場自2013年開業以來客流量、租金物管收入、凈利潤都在逐年上漲。據皇庭國際2018年年報顯示，深圳皇庭廣場全客流量超過2000萬人次，單月最高超過200萬人次，租金物管收入達到2.89億元。

　　先知先覺后來居上

　　據了解，目前國內商業地產項目的主流運營模式是重資產經營，即地產商自己開發、建設、招商、運營，資金及人力成本投入巨大。重資產經營模式下的商業地產項目一般是以城市綜合體的形式出現，在商業物業出租的同時配套銷售寫字樓、住宅和商鋪等，這種模式運營雖然能夠保證了比純商業地產獲得更高的利潤，但是受房地產市場調控的影響也很大。目前房地產行業發展已見天花板，一些房地產商開始謀求去地產化轉型，其中一個方向就是商業地產，原因很大程度上在于商業地產的租金物管收入能夠提供穩定的現金流，這是公司維持暢通運轉的關鍵。

    截至2017年底，國內已有購物中心數量超過6500家，預計到2025年中國購物中心數量將達到10000家左右。這些購物中心絕大多數是由房地產開發商自建團隊運營，采用傳統的“百貨+餐飲+影院”商業運營模式，除了大型的綜合體依靠雄厚財力和影響力吸引到品牌和客流外，中小商業地產企業普遍面臨電商巨頭的沖擊，其商業購物中心經營一般都是在勉強支持，急需尋求突破。

    從最近兩三年開始，一些目光敏銳的商業地產巨頭開始“去重就輕”，在新開的商業項目上采取輕資產模式運營，即不再靠拿地自建綜合體，而改用品牌輸出、管理輸出等方式與投資方合作運營。事實上，早在2015年起，皇庭國際就發現了這一趨勢并實現公司轉型，推出“商業+資本+互聯網”的獨特商業模式，并很快實現了效益提升和規模增長。

    在戰略具體實施上，皇庭國際一方面積極提升自持的購物中心皇庭廣場的營業收入和品牌知名度，另一方面依托公司的商業品牌和管理經驗、資源拓展商業運營管理、寫字樓運營管理及服務輸出、公寓運營等業務，收入來源和盈利點已實現規模化和多樣化。目前公司商業不動產總管理規模已經超過100多萬平方米，已在廣東、廈門、重慶、成都、浙江、鄭州、西安等地進行布局，持續擴大不動產運營管理規模。

　　“6M”創新商業模式

　　據皇庭國際的公開資料顯示，公司定位為不動產運營管理服務商，商業模式是“商業+資本+互聯網”，也就是以商業為本體，資本和互聯網為兩翼實現公司飛躍式發展，這一模式再細化就是皇庭國際目前主推的“6M”運營管理模式，即以商業管理服務為基礎，為品牌商提供品牌孵化投資服務、金融服務與增值服務、人工智能化綜合服務、資產管理與資本管理服務和互聯網大數據服務。

    以深圳皇庭廣場為例，皇庭國際先后進行了多次改造升級，目的在于為消費者提供“社交、娛樂、教育”等需求的服務，同時智能化改造公司以及品牌商的服務。2017年8月，投入1000余萬元，建設了3000平米深圳中心區首家港灣主題“摩卡灣”文創街區，未來會成為網紅品牌集合地；2018年調整品牌120余個，引進了多家國際化妝品、國際輕奢品牌、國際潮牌、時尚運動品牌，比如MBA、MLB、BOLYLONDON、FILA、匡威等；在生活配套品牌、餐飲品牌方面，引進了江戶前和蛙小俠等網紅品牌，以及賢一、費大廚、花茸粵色、京饌吐司、美心、沾師傅等餐飲先鋒品牌；另外在社交方面的大手筆是打造東西戶外24H夜未央音樂廣場，引進了眾多小資的格調餐吧、酒吧。

    據了解，目前國內管理規模最大的商管公司市場占有率只有3%-4%，行業集中度不是很高，把資本和互聯網手段引入到商業管理中，有可能產生“快魚吃慢魚”的效果，讓一些在商管方面有經驗，同時具備互聯網技術應用整合能力和資本運營能力的公司能夠后來居上，甚至成為行業的頭部企業。曹劍表示，皇庭國際將發揮多年積累的經驗，積極探索和利用獨特的商業模式，抓住當下的發展機會快速提升皇庭國際在商業不動產運營領域的領先地位。